부채 수익률 계산기이란?
부채 수익률은 상업용 부동산이 차입한 자금당 얼마의 수입을 만들어내는지를 측정합니다. 순영업이익을 대출 잔액으로 나누고 백분율로 표시한 값입니다. 10,000,000 대출을 받아 연 800,000을 버는 건물의 부채 수익률은 정확히 8.00%입니다. 대출 기관이 이 비율을 가장 먼저 살피는 이유는 금리와 상환 일정 — 워크아웃에서 재조정할 수 있는 두 변수 — 을 무시하고 자산 자체가 부채를 감당할 수 있는지만 보기 때문입니다. 대출은 다시 협상할 수 있지만 수입은 그대로입니다. 그래서 부채 수익률은 담보인정비율(LTV)과 부채 상환 커버리지(DSCR)와 함께 모든 상업용 신용 계약이 명시하는 세 가지 숫자 중 하나이며, 대부분의 대출 기관이 완성된 대출이 클로징 시점에 반드시 통과해야 하는 7.5%에서 10% 사이의 플로어를 붙이는 이유이기도 합니다. 이 계산기는 세 가지 방향으로 작동합니다: 대출을 플로어와 대조 검증하고, 플로어가 허용하는 최대 대출을 산출하며, 주어진 대출이 필요로 하는 NOI를 역산합니다.
이 계산기를 사용해야 할 때
- 대출 기관이 대출 금액을 제시했고, 커밋에 넘기기 전에 그들의 부채 수익률 플로어와 대조 검증해야 할 때.
- 새 인수 건을 산출 중이며 부채 수익률 테스트만으로 허용되는 최대 실행 금액을 알고 싶을 때.
- 세 상한이 어긋났고 실제로 어느 비율이 대출을 상한으로 묶고 있는지 알아야 할 때.
- 스폰서의 프로포마가 넉넉한 수익률을 주장하지만 실제 대출 금액 기준의 계산을 확인하고 싶을 때.
- NOI는 감정가로 확정되었지만 대출 규모는 아직 협상 가능한 경우.
- 같은 건물에 대해 플로어·LTV 상한·DSCR 요건이 서로 다른 제안들을 비교하는 경우.
단계:
- 건물의 연간 NOI — 총 수입에서 운영비를 차감한 금액으로, 부채 상환과 자본적 유지비를 반영하기 전 단계 — 를 입력하세요.
- 대출 기관의 부채 수익률 플로어를 설정합니다. 보증기관 다세대 대출은 통상 7.5% 부근, 은행 대출은 8%에서 9% 부근, 호텔이나 전환기 자산은 10% 이상에 위치합니다.
- 모드를 선택합니다. 부채 수익률은 기존 대출을 검증하고, 산출 모드는 최대 대출을 권장하며, 필요 NOI 모드는 역산 질문에 답합니다.
- 부채 수익률 모드에서는 대출 잔액을 입력하고, 가능하다면 감정가도 입력해 LTV와 캡 비율 교차 검증을 활성화하세요.
- 산출 모드에서는 최대 LTV를 설정한 뒤 부채 상환 패널을 열어 이자율·상환 기간·최소 DSCR을 입력합니다.
- 세 가지 상한을 나란히 확인합니다. 가장 작은 값이 구속 제약입니다 — 즉 대출 기관이 실제로 집행할 금액입니다.
- 권장 대출의 내재 LTV와 내재 부채 수익률을 확인하세요. 한 테스트를 통과한다고 다른 테스트까지 함께 통과하는 것은 아닙니다.
- 민감도 그리드에서 NOI가 20% 오르내릴 때, 7.5%에서 11%까지의 플로어 범위에 따라 상한이 어떻게 움직이는지 확인하세요.
공식
부채 수익률 = NOI ÷ 대출 × 100
플로어 기준 최대 대출 = NOI ÷ 플로어
필요 NOI = 대출 × 플로어
부채 수익률 = 캡 비율 ÷ LTV
연간 대출 상수 = 12 × 월 상환액 ÷ 대출
DSCR 상한 = (NOI ÷ 최소 DSCR) ÷ 연간 대출 상수
권장 대출 = Min(부채 수익률 상한, LTV 상한, DSCR 상한)
사용 사례
- 대출 기관이 18,000,000 대출을 1,400,000의 NOI에 대해 제안했고, 그들의 9% 플로어를 통과하는지 한 번의 클릭으로 확인해야 할 때.
- 인수 대출 한도를 산출 중이며, 수수료와 준비금을 제외하기 전 부채 수익률 테스트만 허용하는 최대치를 알고 싶을 때.
- 은행이 세 가지 비율로 심사하는데, 실제로 마감을 막고 있는 것이 어느 것인지 알아야 할 때.
- 스폰서가 12,000,000 요청을 검토 중이고, 8.5% 플로어에서 이를 정당화하기 위해 부동산이 만들어내야 할 NOI를 알고 싶을 때.
- 플로어가 서로 다른 보증기관·은행·브릿지 제안을 비교하고, 한 비율로 정렬하는 지표를 갖고 싶을 때.
- 투자자가 거래가 10%를 충족한다고 주장할 때, 호가가 아닌 실제 대출 금액 기준으로 계산을 검증할 때.
주요 이점
- 한 화면에 세 가지 심사 테스트 — 부채 수익률·LTV·DSCR — 를 나란히 보여 주고, 어떤 제약이 구속하는지 추측이 아니라 명시합니다.
- 완전한 플로어 테스트: 최대 대출, 포인트 기준 여유 공간, 그리고 실제로 원하는 잔액과의 금액 기준 격차까지.
- 차입자가 실제로 묻는 질문에 대한 역산: 이 대출이 받아들이려면 얼마의 NOI를 만들어내야 하는가?
- 금리와 상환 기간을 DSCR 상한에 반영해, 권장안이 실제로 서게 될 대출을 그대로 반영합니다.
- 권장 대출에 내재 LTV와 내재 부채 수익률을 함께 표시합니다 — 한 테스트를 통과해도 다른 테스트가 보장되는 것은 아니기 때문입니다.
- NOI 20% 오르내림과 7.5%에서 11%까지의 플로어 스윕에 대한 민감도를 제공해, 임대료 하락이나 더 까다로운 대출 기관까지 이미 반영됩니다.
전문가 팁
- 먼저 산출을 돌린 다음, 실제로 원하는 대출을 플로어에 대조 검증하세요. 격차가 얼마의 NOI를 협상해야 하는지 정확히 알려 줍니다.
- 부채 수익률이 구속되면 더 많은 NOI 또는 더 적은 부채만이 레버입니다. LTV가 구속되면 감정가가 제약이고, DSCR이 구속되면 더 긴 상환 기간이나 낮은 금리가 여유를 만듭니다.
- 조건서에 플로어를 숫자로 명시해 달라고 요청하세요 — 최저 부채 수익률을 백분율로 — 그저 테스트를 통과하는지 묻는 대신에요.
- 권장안을 커밋에 넘기기 전에 항등식으로 교차 검증하세요: 캡 비율을 LTV로 나눕니다.
- 그리드에서 NOI를 10% 하락 스트레스 테스트하세요. 상한이 내 대출 금액 아래로 떨어진다면 그 거래에는 공실 여유가 없습니다.
- 두 제안의 금리가 같다면 플로어를 비교하세요. 더 넉넉한 플로어는 추가 실행 금액이라는 실제 돈입니다.
피해야 할 일반적인 실수
- 부채 수익률을 DSCR의 대체재로 취급하는 오류입니다. 부채 수익률은 부채 상환을 무시하므로, 9% 수익률이라도 5% 대출의 경우와 9% 대출의 경우는 전혀 다르게 작동합니다.
- 플로어를 잘못된 분모에 대조하는 오류입니다. 플로어는 NOI를 가치로 나눈 값이 아니라 대출로 나눈 값이며, 이 둘을 혼동하는 캡 비율 쪽 계산은 비율을 LTV 배수만큼 부풀립니다.
- 부채 수익률 테스트가 항상 구속된다고 가정하는 오류. 리테일 프리셋에서는 LTV가 구속되고, 금리가 높은 거래에서는 플로어가 넉넉해도 DSCR 상한이 먼저 도달합니다.
- 심사 기준 NOI 대신 호가용 NOI를 쓰는 오류. 대출 기관은 중개인의 프로포마가 아니라 공실·관리·준비금을 차감한 순수입을 인정합니다.
- 다른 조건 없이 상품 간 플로어만 비교하는 오류. 8% 플로어가 65% LTV에 붙은 경우는, 8% 플로어가 80% LTV에 붙은 경우와 완전히 다른 거래 조건입니다.
- 플로어가 최대 대출을 직접 좌우한다는 사실을 잊는 오류. 같은 NOI에서 플로어를 7.5%에서 9%로 올리면 부채 수익률 상한이 16.7% 줄어듭니다.
주요 용어 설명
- 부채 수익률:
- 순영업이익을 대출 잔액으로 나눈 값에 100을 곱한 수치 — 금리와 기간을 고려하기 전의 대출 수입 커버리지입니다.
- 최저 부채 수익률(플로어):
- 대출 기관이 신규 대출에 대해 수용하는 최소 비율로, 상품과 자산 유형에 따라 통상 7.5%에서 10%입니다.
- 구속 제약:
- 부채 수익률·LTV·DSCR 상한 중에서 가장 작은 값 — 대출 기관이 실제로 집행할 금액입니다.
- 연간 대출 상수:
- 최초 잔액 대비 연간 부채 상환액의 백분율 — NOI와 DSCR 테스트를 잇는 다리입니다.
- 내재 LTV:
- 권장 대출을 부동산 가치로 나눈 값으로, 부채 수익률을 통과한 대출이 레버리지 상한을 넘지 않는지 보여 줍니다.
- 내재 부채 수익률:
- 권장 대출이 결국 갖게 되는 수익률 — 부채 수익률이 구속되면 플로어와 같고, 다른 테스트가 구속되면 그보다 높습니다.
- NOI 초과분(부족분):
- 실제 NOI에서 플로어가 요구하는 NOI를 뺀 값; 음수라면 아직 메워야 할 수입 격차입니다.
- 캡 비율 항등식:
- 부채 수익률은 캡 비율을 LTV로 나눈 값과 같다 — 대출이 아니라 부동산 관점에서 본 동일한 비율입니다.
관련 개념
- 캡 비율 계산기: 가격 대비 순영업이익 — 항등식을 통해 부채 수익률로 이어지는 부동산 측면의 관점입니다.
- 부채 상환 비율 계산기: 대출 기관이 부채 수익률과 나란히 수행하는 커버리지 테스트이자, 금리가 높을 때 가장 먼저 구속되는 상한입니다.
- 순영업이익 계산기: 이 페이지의 모든 비율이 참조하는 순영업이익을 한 항목씩 쌓아 올립니다.
- 현금 수익률 계산기: 지분 측면의 수익률 — 부채 상환을 제외한 뒤 계약금이 얼마를 버는지 보여 줍니다.
- 임대 부동산 현금 흐름 계산기: 부채 상환 후 월 현금 흐름, 즉 부채 수익률 플로어가 보호하기 위해 존재하는 그 숫자입니다.
- 담보인정비율(LTV) 계산기: 모든 상업용 신용 계약에서 부채 수익률과 짝을 이루는 레버리지 테스트입니다.
예시
기본 프리셋을 예로 들어 보겠습니다. 연 순영업이익 800,000, 가치 13,500,000에 대한 대출 10,000,000이 있고, 7.5% 플로어에서 검증된다고 가정합니다. 부채 수익률은 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%이므로 대출은 플로어를 0.50포인트 여유로 통과합니다. 그 플로어가 지탱하는 최대 잔액은 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67이며, 현재 대출은 그 상한보다 666,666.67 낮고, 플로어가 이 대출에 요구하는 NOI는 10,000,000 × 7.5% = 750,000입니다. 이번에는 오피스 프리셋을 필요 NOI 모드로 넘겨 봅니다. 18,000,000 요청에 대한 NOI 1,400,000, 플로어 9% 조건에서는 7.78%가 나와 1.22포인트 부족하고, 부동산은 NOI 1,620,000이 필요하며 220,000 모자랍니다. 마지막으로 리테일 프리셋을 산출해 봅니다. 세 상한은 부채 수익률에서 14,117,647.06, 가치 16,000,000에 대한 70% LTV 상한에서 11,200,000, 6.5% 금리에 30년 상환의 1.25 DSCR에서 12,656,865.56이 나옵니다. 가장 작은 값이 이기므로 LTV가 구속됩니다: 권장 대출은 11,200,000이며, 정확히 70.00% LTV에 내재 부채 수익률은 10.71%입니다.
결과 해석 방법
페이지는 이 순서로 읽으세요. 히어로는 테스트 결과에 따라 색이 구분됩니다: 수익률이 대출 기관의 플로어 아래면 빨강, 플로어가 넉넉해도 8% 미만이면 주황, 10% 이상이면 초록, 표준 구간인 8%에서 10% 사이면 파랑입니다. 부채 수익률 모드에서는 그 아래 네 장의 카드가 플로어 기준 최대 대출, 포인트 기준 여유 공간, 현재 잔액 대비 금액 격차, 플로어가 요구하는 NOI를 보여 줍니다. 이어서 항목별 분석이 모든 수치를 다시 적고, 부동산 가치를 입력하면 LTV와 캡 비율까지 더해지며, 민감도 그리드는 NOI가 20% 오르내릴 때 7.5%에서 11%까지의 플로어 범위에서 상한이 어떻게 움직이는지 보여 줍니다. 산출 모드에서는 세 상한이 카드와 표로 나타나고 구속 테스트가 표시되며, 이어서 권장 대출의 내재 LTV와 내재 수익률이 뒤따릅니다. 단계별 패널은 계산을 한 줄씩 재현하므로 화면의 모든 숫자를 손으로 다시 도출할 수 있습니다.