Borç Getirisi Hesaplayıcı nedir?
Borç getirisi, ticari bir gayrimenkulün borç alınan her dolar başına ne kadar gelir ürettiğini ölçer: net faaliyet gelirinin kredi bakiyesine bölünüp yüzde olarak ifade edilmesi. Yılda 800,000 kazanan bir binaya verilen 10,000,000 tutarındaki kredinin borç getirisi tam olarak 8.00% olur. Kredi verenlerin ilk baktığı oran bu olmasının nedeni, faiz oranlarını ve amortisman programlarını — yeniden yapılandırmada değişebilen iki değişkeni — yok sayması ve yalnızca varlığın kendisinin borcu taşıyıp taşıyamadığına bakmasıdır. Kredi yeniden müzakere edilebilir; gelir edilemez. Borç getirisi bu yüzden kredi değer oranı ve borç servis kapsama oranı yanında, her ticari kredi sözleşmesinde geçen üç sayıdan biridir ve çoğu kredi veren, kapanışta kredinin aşması gereken — genellikle 7.5% ile 10% arasında — bir alt sınır ekler. Hesaplayıcı üç yönde çalışır: krediyi alt sınıra karşı test eder, alt sınırın izin verdiği en büyük krediyi boyutlandırır ve verilen kredinin ihtiyaç duyduğu NOI'yi tersine çözerek bulur.
Bu Hesap Makinesi Ne Zaman Kullanılmalı
- Bir kredi veren kredi tutarı teklif ediyor ve komisyona gitmeden önce bunu borç getirisi alt sınıra karşı test etmeniz gerekiyor.
- Yeni bir satın almayı boyutlandırıyorsunuz ve yalnızca borç getirisi testinin izin vereceği maksimum hasılatı istiyorsunuz.
- Üç tavan birbirine uymuyor ve hangi oranın krediyi fiilen sınırladığını bilmeniz gerekiyor.
- Bir sponsorun pro forması rahat bir getiri iddia ediyor ve siz gerçek kredi tutarı üzerinden aritmetiği istiyorsunuz.
- NOI ekspertiz ile sabitlenmiş ama kredi büyüklüğü hâlâ pazarlıklı.
- Aynı binada farklı alt sınırlar, LTV tavanları ve DSCR gereksinimleri taşıyan teklifleri karşılaştırıyorsunuz.
Adımlar:
- Mülkün yıllık NOI'sini girin — borç servisi ve sermaye rezervlerinden önceki, brüt gelir eksi işletme giderleri.
- Kredi verenin borç getirisi alt sınırını ayarlayın. Agency çok aileli krediler genellikle 7.5% civarında, banka kredileri 8% ile 9% arasında, otel veya geçiş dönemindeki varlıklar ise 10% ve üzerinde konumlanır.
- Bir mod seçin. Borç getirisi mevcut bir krediyi test eder, boyutlandırma en büyük krediyi önerir, gerekli NOI ise ters soruyu yanıtlar.
- Borç getirisi modunda kredi bakiyesini ve varsa ekspertiz değerini girin; böylece LTV ve cap rate çapraz kontrolü açılır.
- Boyutlandırma modunda maksimum LTV'yi ayarlayın, ardından borç servisi panelini açarak kredi faiz oranını, amortisman süresini ve minimum DSCR'yi girin.
- Üç tavanı yan yana okuyun. En küçüğü bağlayıcı kısıttır — kredi verenin fiilen kullandığı tutar.
- Önerilen kredide dolaylı LTV'yi ve dolaylı borç getirisini kontrol edin. Bir testi geçmek diğerlerini geçirmek değildir.
- Duyarlılık tablosunda tavanın, NOI artı eksi 20% oynarken ve 7.5% ile 11% arasındaki alt sınırlarda nasıl hareket ettiğini izleyin.
Formül
Borç Getirisi = NOI ÷ Kredi × 100
Alt Sınırda Maksimum Kredi = NOI ÷ Alt Sınır
Gerekli NOI = Kredi × Alt Sınır
Borç Getirisi = Cap Rate ÷ LTV
Yıllık Kredi Katsayısı = 12 × Aylık Ödeme ÷ Kredi
DSCR Tavanı = (NOI ÷ Minimum DSCR) ÷ Yıllık Kredi Katsayısı
Önerilen Kredi = Min(Borç Getirisi Tavanı, LTV Tavanı, DSCR Tavanı)
Kullanım Alanları
- Bir kredi veren 1,400,000 NOI karşılığında 18,000,000 tutarında bir kredi teklif etti ve 9% alt sınırını aşıp aşmadığını tek tıkla bilmek istiyorsunuz.
- Bir satın alma kredisini boyutlandırıyorsunuz ve ücretler ile rezervlerden önce borç getirisi testinin izin verdiği maksimum tutarı öğrenmek istiyorsunuz.
- Bankanız üç oran üzerinden değerlendirme yapıyor ve kapanışı fiilen hangisinin engellediğini bilmek istiyorsunuz.
- Bir sponsor 12,000,000 tutarında bir talep pazarlıyor ve 8.5% alt sınırında bunu haklı çıkarmak için mülkün üretmesi gereken NOI'yi öğrenmek istiyorsunuz.
- Alt sınırları farklı agency, banka ve bridge tekliflerini karşılaştırıyorsunuz ve hepsini aynı çizgide görmek için tek bir oran istiyorsunuz.
- Bir yatırımcı işlemin 10% alt sınırını aştığını iddia ediyor — siz fiyatı değil, gerçek kredi tutarı üzerinden aritmetiği kontrol ediyorsunuz.
Temel Faydalar
- Tek görünümde üç kredi değerlendirme testi — borç getirisi, LTV ve DSCR — ve tahmin etmek yerine adı konan bağlayıcı kısıt.
- Tam alt sınır testi: maksimum kredi, puan cinsinden marj ve istediğiniz bakiyeye karşı para cinsinden fark.
- Borç alanların gerçekten sorduğu soruna ters çözüm: bu kredi kabul edilebilir olmak için ne kadar NOI üretmeli?
- Faiz oranı ve amortisman DSCR tavanına katlandığı için öneri, fiilen imzalayacağınız krediyi yansıtır.
- Önerilen kredide dolaylı LTV ve dolaylı borç getirisi yazılır; çünkü bir testi geçmek hiçbir zaman diğerlerini garanti etmez.
- Artı eksi 20% NOI ve 7.5% ile 11% aralığında alt sınır taramasıyla duyarlılık; böylece bir kira düşüşü ya da daha sıkı bir kredi veren zaten hesaba katılmış olur.
Uzman İpuçları
- Önce boyutlandırma çalıştırın, ardından gerçekten istediğiniz krediyi alt sınıra karşı test edin. Fark, tam olarak kaç NOI pazarlık edeceğinizi söyler.
- Borç getirisi bağlıysa tek kaldıraçlar daha fazla NOI veya daha az borçtur. LTV bağlıysa kısıt ekspertiz değeridir. DSCR bağlıysa daha uzun amortisman ya da daha düşük faiz alan açar.
- Krediyi onaylayıp onaylamadıklarını sormak yerine, alt sınırı şartname metninde yazılı olarak isteyin — asgari borç getirisi, yüzde olarak.
- Öneriyi özdeşlikle çapraz kontrol edin: sayıyı komisyona götürmeden önce cap rate'i LTV'ye bölün.
- Tabloda NOI'yi 10% aşağı stres edin. Tavan kredi tutarınızın altına düşüyorsa, işlemde hiçbir tampon kalmamıştır.
- İki teklif aynı faizi taşıyorsa alt sınırlarını karşılaştırın. Daha esnek alt sınır, ek satış hasılatı olarak gerçek para eder.
Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar
- Borç getirisini DSCR'nin yerine koymak. Borç getirisi borç servisini yok sayar; bu yüzden 5% büyüklüğündeki bir kredide 9% getiri, 9% büyüklüğündeki bir kredideki aynı getiriyle hiçbir benzerlik göstermez.
- Alt sınırı yanlış payda ile ölçmek. Alt sınır, NOI'nin değere değil krediye oranıdır — ikisini karıştıran cap rate kuzeni, oranı LTV katsayısı kadar şişirir.
- Borç getirisi testinin her zaman bağladığını varsaymak. Perakende ön ayarında LTV bağlar; yüksek faizli bir işlemde ise alt sınır rahat olsa bile önce DSCR tavanı devreye girer.
- Değerlendirmeye dayalı NOI yerine talep fiyatına göre NOI kullanmak. Kredi verenler, broker'ın pro formasını değil, boşluk, yönetim ve rezervler düşülmüş net geliri kabul eder.
- Diğer koşulları olmadan ürünler arasında alt sınır karşılaştırması yapmak. 65% LTV'de 8% alt sınır, 80% LTV'de 8% alt sınırından farklı bir kutudur.
- Alt sınırın maksimum krediyi doğrudan hareket ettirdiğini unutmak. Alt sınırı 7.5%'ten 9%'a çıkarmak, aynı NOI üzerinde borç getirisi tavanını 16.7% kırpır.
Anahtar Terimler Açıklandı
- Borç getirisi:
- net faaliyet gelirinin kredi bakiyesine bölünüp 100 ile çarpılması — faiz oranına veya vadeye bakılmadan önce kredinin gelirle karşılanması.
- Borç getirisi alt sınırı:
- bir kredi verenin yeni bir kredide kabul edeceği minimum oran; ürüne ve mülk tipine bağlı olarak genellikle 7.5% ile 10% arasında.
- Bağlayıcı kısıt:
- borç getirisi, LTV ve DSCR tavanları arasından en küçüğü — kredi verenin fiilen kullanacağı tutar.
- Yıllık kredi katsayısı:
- orijinal bakiyenin yüzdesi olarak yıllık borç servisi — NOI ile DSCR testi arasındaki köprü.
- Dolaylı LTV:
- önerilen kredinin mülk değerine oranı; borç getirisi testini geçen bir kredinin gizlice kaldıraç tavanının üzerinde olmadığını göstermek için yazılır.
- Dolaylı borç getirisi:
- önerilen kredinin nihai getirisi — borç getirisi bağlandığında alt sınıra eşit, başka bir test bağlandığında daha yüksek.
- NOI fazlası (eksik):
- gerçek NOI eksi alt sınırın istediği NOI; negatif bir rakam, hâlâ kapatılacak gelir farkıdır.
- Cap rate özdeşliği:
- borç getirisi, cap rate'in LTV'ye bölünmesine eşittir — aynı oranın kredi yerine mülk tarafından görülüşü.
İlgili Kavramlar
- Tam Oran Hesaplayıcı: net faaliyet geliri ve fiyat — özdeşlik üzerinden borç getirisine bölünen mülk tarafı görünümü.
- Borç Servis Kapsama Oranı Hesap Makinesi: kredi verenlerin borç getirisi yanında yürüttüğü kapsama testi ve faizler yüksekken önce bağlanan tavan.
- Net Faaliyet Geliri Hesaplayıcı: bu sayfadaki her oranın okuduğu net faaliyet gelirini satır satır oluşturun.
- Nakit Getirisi Hesaplayıcısı: öz sermaye tarafındaki getiri — borç servisi ödendikten sonra peşinatın kazandırdığı.
- Kiralık Gayrimenkul Nakit Akışı Hesaplayıcısı: borç servisi sonrası aylık nakit akışı; borç getirisi alt sınırının var olma sebebi olan sayı.
- Kredi Değer Oranı Hesaplayıcı: her ticari kredi sözleşmesinde borç getirisiyle eşleşen kaldıraç testi.
Örnek
Varsayılan ön ayarı alın: 800,000 net faaliyet gelirli bir bina, 13,500,000 değer üzerinden 10,000,000 tutarında bir krediyle, 7.5% alt sınırında test edilsin. Borç getirisi 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00% olur; yani kredi alt sınırı 0.50 puan aşar. Bu alt sınırın desteklediği en büyük bakiye 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67'dir ve mevcut krediyi tavanın 666,666.67 altında bırakır; alt sınırın bu krediden istediği NOI ise 10,000,000 × 7.5% = 750,000'dir. Şimdi ofis ön ayarını gerekli NOI moduna alın: 9% alt sınırında 18,000,000 tutarındaki talebe karşı 1,400,000 NOI, 7.78% verir; bu 1.22 puanlık bir eksiktir — mülkün 1,620,000 NOI'ye ihtiyacı var ve 220,000 kadar eksiktir. Son olarak perakende ön ayarını boyutlandırın: üç tavan borç getirisinden 14,117,647.06, 16,000,000 değer üzerindeki 70% LTV tavanından 11,200,000 ve 30 yıl vadeli 6.5% faizle 1.25 DSCR'den 12,656,865.56 çıkar. En küçüğü kazanır, bu nedenle LTV bağlar: önerilen kredi 11,200,000 olup tam olarak 70.00% LTV'de durur ve dolaylı borç getirisi 10.71% olur.
Sonuçlarınızı Yorumlama
Sayfayı bu sırayla okuyun. Üst bölüm, testin sonucuna göre renklenir: getiri kredi verenin alt sınırının altındaysa kırmızı, alt sınırınız daha esnek olsa bile 8% altındaysa kehribar, 10% ve üzerinde yeşil, standart 8% ile 10% bandında ise mavi. Borç getirisi modunda altındaki dört kart, alt sınırınızdaki maksimum krediyi, puan cinsinden marjı, mevcut bakiyenize karşı para cinsinden farkı ve alt sınırın istediği NOI'yi verir. Dağılım daha sonra her rakamı tekrarlar ve mülk değeri girildiğinde LTV ile cap rate'i ekler; duyarlılık tablosu ise tavanın, NOI artı eksi 20% oynarken ve 7.5% ile 11% arasındaki alt sınırlarda nasıl hareket ettiğini gösterir. Boyutlandırma modunda üç tavan kartlar ve tablo halinde, bağlayıcı test işaretli biçimde görünür; ardından önerilen kredide dolaylı LTV ve dolaylı getiri gelir. Adım adım paneli aritmetiği satır satır yeniden üretir; böylece ekrandaki her rakam elle yeniden türetilebilir.