Investasi Properti

Kalkulator Debt Yield

Kalkulator debt yield gratis untuk real estat komersial: periksa NOI terhadap ambang debt yield pemberi pinjaman, tentukan pinjaman maksimum melalui uji debt yield, LTV, dan DSCR, serta lihat kendala mana yang menentukan transaksi tersebut.

Apakah kalkulator ini membantu Anda?

Apa itu Kalkulator Debt Yield?

Debt yield mengukur berapa banyak pendapatan yang dihasilkan properti komersial per dolar yang dipinjam: pendapatan operasional bersih dibagi saldo pinjaman, dinyatakan sebagai persentase. Pinjaman 10,000,000 pada bangunan yang menghasilkan 800,000 per tahun memiliki debt yield tepat 8.00%. Pemberi pinjaman lebih dulu menggunakan rasio ini karena ia mengabaikan suku bunga dan jadwal amortisasi — dua variabel yang dapat disusun ulang dalam workout — dan hanya melihat apakah aset itu sendiri mampu membawa utang. Pinjaman dapat dinegosiasikan ulang; pendapatan tidak. Itulah sebabnya debt yield berdiri bersama loan-to-value dan cakupan layanan utang sebagai salah satu dari tiga angka yang dikutip setiap perjanjian kredit komersial, dan sebabnya sebagian besar pemberi pinjaman menetapkan ambang, umumnya antara 7.5% dan 10%, yang harus dilalui pinjaman final saat penutupan. Kalkulator ini bekerja ke tiga arah: menguji pinjaman terhadap ambang, menentukan pinjaman maksimum yang diizinkan ambang, dan menyelesaikan terbalik untuk NOI yang dibutuhkan pinjaman tertentu.

Kapan Menggunakan Kalkulator Ini

  • Ketika pemberi pinjaman mengutip jumlah pinjaman dan Anda perlu mengujinya terhadap ambang debt yield mereka sebelum masuk komite.
  • Ketika Anda melakukan sizing akuisisi baru dan ingin dana maksimum yang hanya diizinkan uji debt yield.
  • Ketika tiga batas atas tidak sepakat dan Anda perlu tahu rasio mana yang benar-benar membatasi pinjaman.
  • Ketika pro forma sponsor mengklaim yield yang nyaman dan Anda ingin aritmetika pada jumlah pinjaman yang sebenarnya.
  • Ketika NOI dipatok oleh penilaian tetapi ukuran pinjaman masih bisa dinegosiasikan.
  • Ketika Anda membandingkan penawaran dengan ambang, batas LTV, dan syarat DSCR berbeda pada bangunan yang sama.

Langkah-langkah:

  1. Masukkan NOI tahunan properti — pendapatan kotor dikurangi biaya operasional, sebelum layanan utang dan cadangan modal.
  2. Tetapkan ambang debt yield pemberi pinjaman. Kertas multifamili agensi umumnya sekitar 7.5%, kertas perbankan sekitar 8% hingga 9%, dan aset hotel atau transisional di 10% atau lebih tinggi.
  3. Pilih mode. Debt yield menguji pinjaman yang ada, sizing menyarankan pinjaman terbesar, dan NOI wajib menjawab pertanyaan terbalik.
  4. Di mode debt yield, masukkan saldo pinjaman dan, jika ada, nilai penilaian untuk membuka pemeriksaan silang LTV dan cap rate.
  5. Di mode sizing, atur LTV maksimum, lalu buka panel layanan utang untuk bunga nota, jangka amortisasi, dan DSCR minimum.
  6. Baca ketiga batas atas berdampingan. Yang terkecil adalah kendala penentu — jumlah yang benar-benar akan dicairkan pemberi pinjaman.
  7. Periksa LTV implisit dan debt yield implisit pada pinjaman yang disarankan. Lolos satu uji tidak berarti lolos uji lainnya.
  8. Gunakan grid sensitivitas untuk melihat batas atas bergerak saat NOI berfluktuasi plus minus 20% pada ambang dari 7.5% hingga 11%.

Rumus

Debt yield = NOI ÷ Pinjaman × 100 Pinjaman maksimum pada ambang = NOI ÷ Ambang NOI wajib = Pinjaman × Ambang Debt yield = Cap rate ÷ LTV Konstanta pinjaman tahunan = 12 × Cicilan bulanan ÷ Pinjaman Batas atas DSCR = (NOI ÷ DSCR minimum) ÷ Konstanta pinjaman tahunan Pinjaman yang disarankan = Min(Batas atas debt yield, Batas atas LTV, Batas atas DSCR)

Kasus Penggunaan

  • Pemberi pinjaman mengutip 18,000,000 terhadap NOI 1,400,000 dan Anda perlu tahu dalam satu klik apakah ambang 9% mereka terlampaui.
  • Anda sedang melakukan sizing pinjaman akuisisi dan ingin jumlah maksimum yang diizinkan uji debt yield saja sebelum biaya dan cadangan.
  • Bank Anda menjamin tiga rasio dan Anda perlu tahu mana yang sebenarnya memblokir penutupan.
  • Seorang sponsor sedang menawarkan pengajuan 12,000,000 dan Anda ingin NOI yang harus dihasilkan properti untuk membenarkannya pada ambang 8.5%.
  • Anda membandingkan penawaran agensi, perbankan, dan bridge yang ambangnya berbeda, dan ingin satu rasio untuk menyelaraskannya.
  • Seorang investor mengklaim transaksi lolos 10% — Anda memeriksa aritmetika pada jumlah pinjaman yang sebenarnya, bukan harga yang diminta.

Manfaat Utama

  • Tiga uji penjaminan dalam satu tampilan — debt yield, LTV, dan DSCR — dengan kendala penentu diberi nama, bukan ditebak.
  • Uji ambang lengkap: pinjaman maksimum, ruang gerak dalam poin, dan selisih dalam mata uang terhadap saldo yang benar-benar Anda inginkan.
  • Penyelesaian terbalik untuk pertanyaan yang benar-benar diajukan peminjam: berapa NOI yang harus dihasilkan pinjaman ini agar dapat diterima?
  • Bunga dan amortisasi digabungkan ke batas atas DSCR, sehingga rekomendasi mencerminkan pinjaman yang benar-benar akan Anda tanda tangani.
  • LTV implisit dan debt yield implisit dicetak pada pinjaman yang disarankan, karena lolos satu uji tidak pernah menjamin uji lainnya.
  • Sensitivitas pada NOI plus atau minus 20% dan rentang ambang 7.5% hingga 11%, sehingga penurunan sewa atau pemberi pinjaman yang lebih ketat sudah terhitung.

Tips Profesional

  • Jalankan sizing lebih dulu, lalu uji pinjaman yang benar-benar Anda inginkan terhadap ambang. Selisihnya memberi tahu persis berapa NOI yang perlu dinegosiasikan.
  • Jika debt yield yang menentukan, satu-satunya tuas adalah lebih banyak NOI atau lebih sedikit utang. Jika LTV yang menentukan, penilaianlah kendalinya. Jika DSCR yang menentukan, amortisasi lebih panjang atau bunga lebih rendah memberi ruang.
  • Minta ambang tertulis di term sheet — debt yield minimum, dalam persen — alih-alih bertanya apakah Anda lolos uji mereka.
  • Periksa silang rekomendasi dengan identitasnya: bagi cap rate dengan LTV sebelum membawa angka ke komite.
  • Tekan NOI 10% di grid. Jika batas atas jatuh di bawah jumlah pinjaman Anda, transaksi tidak punya bantalan untuk kekosongan.
  • Ketika dua penawaran membawa bunga yang sama, bandingkan ambangnya. Ambang yang lebih longgar bernilai dolar sungguhan dari dana tambahan.

Kesalahan Umum yang Harus Dihindari

  • Memperlakukan debt yield sebagai pengganti DSCR. Debt yield mengabaikan layanan utang, sehingga yield 9% pada pinjaman 5% sama sekali tidak perilakunya seperti yield yang sama pada pinjaman 9%.
  • Mengukur ambang terhadap penyebut yang salah. Ambang adalah NOI dibagi pinjaman, bukan NOI dibagi nilai — kerabat cap rate yang mencampuradukkan justru membesarkan rasio sebesar faktor LTV.
  • Menganggap uji debt yield selalu yang menentukan. Pada preset ritel yang menentukan adalah LTV, dan pada transaksi berbunga tinggi batas atas DSCR lebih dulu mencapai meski ambangnya nyaman.
  • Memakai NOI harga penawaran alih-alih NOI hasil penjaminan. Pemberi pinjaman mengkreditkan pendapatan bersih dari kekosongan, pengelolaan, dan cadangan, bukan pro forma broker.
  • Membandingkan ambang antar produk tanpa ketentuan lainnya. Ambang 8% pada LTV 65% adalah kotak yang berbeda dari ambang 8% pada LTV 80%.
  • Lupa bahwa ambang menggeser pinjaman maksimum secara langsung. Menaikkan ambang dari 7.5% ke 9% memangkas batas atas debt yield sebesar 16.7% pada NOI yang sama.

Istilah Kunci Dijelaskan

Debt yield:
pendapatan operasional bersih dibagi saldo pinjaman, dikalikan 100 — cakupan pendapatan atas pinjaman sebelum bunga atau tenor dipertimbangkan.
Ambang debt yield:
rasio minimum yang diterima pemberi pinjaman pada pinjaman baru, umumnya 7.5% hingga 10% tergantung produk dan jenis properti.
Kendala penentu:
di antara batas atas debt yield, LTV, dan DSCR, yang terkecil — jumlah yang benar-benar akan dicairkan pemberi pinjaman.
Konstanta pinjaman tahunan:
layanan utang tahunan sebagai persentase dari saldo awal — jembatan antara NOI dan uji DSCR.
LTV implisit:
pinjaman yang disarankan dibagi nilai properti, ditampilkan agar pinjaman yang lolos debt yield tidak diam-diam berada di atas batas leverage.
Debt yield implisit:
yield yang akhirnya dimiliki pinjaman yang disarankan — sama dengan ambang saat debt yield yang menentukan, lebih tinggi saat uji lain yang menentukan.
Surplus (kekurangan) NOI:
NOI aktual dikurangi NOI yang diminta ambang; angka negatif adalah selisih pendapatan yang masih harus ditutup.
Identitas cap rate:
debt yield sama dengan cap rate dibagi LTV — rasio yang sama dilihat dari sisi properti, bukan pinjaman.

Konsep Terkait

Contoh

Gunakan preset default: bangunan dengan NOI 800,000 dan pinjaman 10,000,000 terhadap nilai 13,500,000, diuji pada ambang 7.5%. Debt yield-nya adalah 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, sehingga pinjaman melampaui ambang sebesar 0.50 poin. Saldo terbesar yang didukung ambang itu adalah 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, yang membuat pinjaman saat ini berada 666,666.67 di bawah batas, dan NOI yang diminta ambang untuk pinjaman ini adalah 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Selanjutnya bawa preset perkantoran ke mode NOI wajib: 1,400,000 NOI terhadap pengajuan 18,000,000 pada ambang 9% menghasilkan 7.78%, kekurangan 1.22 poin — properti memerlukan 1,620,000 NOI dan kurang 220,000. Terakhir, sizing preset ritel: tiga batas atas menghasilkan 14,117,647.06 dari debt yield, 11,200,000 dari batas LTV 70% atas nilai 16,000,000, dan 12,656,865.56 dari DSCR 1.25 pada 6.5% selama 30 tahun. Yang terkecil menang, sehingga LTV yang menentukan: pinjaman yang disarankan adalah 11,200,000, berada tepat pada LTV 70.00% dengan debt yield implisit 10.71%.

Interpretasi Hasil Anda

Baca halaman ini secara berurutan. Bagian hero diberi warna berdasarkan uji: merah saat yield berada di bawah ambang pemberi pinjaman, kuning ketika di bawah 8% meski ambang Anda lebih longgar, hijau pada 10% atau lebih, dan biru pada rentang standar 8% hingga 10%. Di mode debt yield, empat kartu di bawahnya menunjukkan pinjaman maksimum pada ambang Anda, ruang gerak dalam poin, selisih mata uang terhadap saldo Anda saat ini, dan NOI yang diminta ambang. Rincian kemudian mengulang setiap angka, menambahkan LTV dan cap rate begitu nilai properti dimasukkan, dan grid sensitivitas menunjukkan bagaimana batas atas bergerak saat NOI berfluktuasi plus minus 20% pada ambang dari 7.5% hingga 11%. Di mode sizing, tiga batas atas muncul sebagai kartu dan sebagai tabel dengan uji penentu ditandai, diikuti LTV implisit dan yield implisit pada pinjaman yang disarankan. Panel langkah demi langkah mereproduksi aritmetika baris demi baris, sehingga setiap angka di layar dapat dihitung ulang dengan tangan.

Pertanyaan Umum

Apa itu debt yield dalam real estat komersial?
Debt yield adalah pendapatan operasional bersih dibagi jumlah pinjaman, dikalikan 100. Bangunan yang menghasilkan 800,000 per tahun pada pinjaman 10,000,000 memiliki debt yield tepat 8.00%. Karena ia hanya membaca pendapatan dan saldo, angka ini tidak berubah saat suku bunga naik atau jadwal amortisasi memanjang — alasan pemberi pinjaman memakainya sebagai rasio yang tidak dapat disusun ulang dalam workout. Ia dikutip dalam kredit komersial bersama LTV dan DSCR, dan sebagian besar pemberi pinjaman menetapkan ambang, umumnya antara 7.5% dan 10%, yang harus dilalui pinjaman saat penutupan dan sering kali setiap kali diperpanjang.
Bagaimana cara menghitung debt yield?
Bagikan pendapatan operasional bersih tahunan dengan saldo pinjaman dan kalikan 100: debt yield = NOI ÷ pinjaman × 100. Identitas ini juga bekerja ke arah lain. Untuk NOI wajib, kalikan pinjaman dengan ambang — 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — atau untuk pinjaman maksimum, bagi NOI dengan ambang: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Masukkan angka apa pun ke kalkulator ini dalam arah apa pun dan ia akan menyelesaikan semuanya sekaligus — yield, ruang gerak dalam poin, selisih dalam mata uang, dan NOI yang diminta ambang untuk saldo persis Anda.
Berapa rasio debt yield yang baik?
Sebagian besar pemberi pinjaman komersial menganggap 10% atau lebih sebagai kuat, 8% hingga 10% sebagai standar, dan di bawah 8% sebagai lemah — wilayah tempat pinjaman terasa tipis terhadap arus kas aset dan pemberi pinjaman biasanya memangkas jumlah, menambah cadangan, atau menolak. Yang dianggap baik sangat bergantung pada produknya. Kertas multifamili agensi sering berambang 7.5% karena pendapatannya stabil dan pinjamannya mudah diserap, sedangkan hotel atau properti transisional ditahan pada 10% hingga 12% karena pendapatannya bergejolak. Perlakukan ambang tertulis di term sheet Anda sebagai definisi baik untuk transaksi itu, lalu uji pinjaman yang sebenarnya terhadapnya.
Apa ambang debt yield yang dikenakan pemberi pinjaman?
Ambang lazim menurut produk: multifamili agensi sekitar 7.5% hingga 9%, transaksi bank regional 8% hingga 10%, pool CMBS 8.5% hingga 10%, perusahaan asuransi jiwa 9% hingga 11%, dan kertas bridge atau transisional 7% hingga 9% dengan uji LTV dan DSCR yang lebih ketat. Jenis aset sama pentingnya dengan pemberi pinjaman: industri dan self-storage sering lolos pada 8%, ritel ber-anchor sekitar 8.5%, perkantoran sekitar 9%, dan hotel pada 10% hingga 12%. Ini kebiasaan pasar, bukan aturan — yang menentukan adalah ambang di term sheet Anda, alasan kalkulator ini menguji terhadap angka apa pun dan menyediakan grid sensitivitas untuk menyaring seluruh rentang.
Apa bedanya debt yield dengan DSCR?
Debt yield membagi NOI dengan saldo pinjaman; DSCR membagi NOI dengan layanan utang tahunan. Karena itu debt yield mengabaikan suku bunga dan jadwal amortisasi, sedangkan DSCR sepenuhnya bergantung padanya. Pada preset ritel, batas atas debt yield berada pada 14,117,647.06 dengan ambang 8.5%, namun batas atas DSCR berada di 12,656,865.56 dengan syarat 6.5% selama 30 tahun dan cakupan 1.25 — uji cakupan yang lebih dulu menentukan. Pemberi pinjaman menjalankan keduanya karena alasan berbeda: debt yield bertanya apakah aset mampu menanggung pokok, DSCR bertanya apakah cicilan mampu dibayar, dan pinjaman harus lolos uji yang paling ketat.
Apa bedanya debt yield dengan cap rate?
Cap rate adalah NOI dibagi nilai; debt yield adalah NOI dibagi pinjaman. Keduanya diikat oleh identitas debt yield = cap rate ÷ LTV, yang tetap persis: cap rate 6% pada LTV 70% setara debt yield 8.57%. Identitas inilah yang menjelaskan bagaimana bangunan yang sama dapat terlihat memiliki cap rate nyaman namun debt yield lemah sekaligus — leverage adalah bagiannya, jadi setiap poin LTV mendorong yield naik. Begitu Anda memasukkan nilai properti, kalkulator ini memeriksa silang identitasnya dan mencetak cap rate serta LTV di samping yield agar kedua perspektif cocok.
Bisakah debt yield terlalu tinggi?
Bisa, meski jarang menjadi masalah kredit. Debt yield yang sangat tinggi biasanya berarti pinjaman kecil dibandingkan pendapatan — peminjam menarik lebih sedikit ekuitas, harga yang dibayar rendah terhadap pendapatan, atau NOI memuat pos yang tetap tidak akan ditambahkan pemberi pinjaman. Di mode sizing, debt yield implisit yang tinggi pada pinjaman yang disarankan menandakan proses, bukan transaksi: ia memberi tahu bahwa uji selain debt yield yang menentukan, sehingga kendala sebenarnya adalah leverage atau cakupan, bukan pendapatan. Pertanyaan praktis bagi peminjam bukan apakah rasionya tinggi, melainkan apakah kendala penentu memungkinkan meminjam sebanyak yang Anda butuhkan.
Bagaimana meningkatkan debt yield dalam transaksi?
Tiga tuas, berurutan kecepatan: meningkatkan NOI yang dihasilkan melalui pemulihan sewa, penyelesaian lease-up, atau pengklasifikasian ulang biaya yang akan diterima pemberi pinjaman; mengurangi jumlah pinjaman dengan ekuitas lebih banyak atau harga pembelian berbeda; atau menegosiasikan ambang lebih rendah dengan pemberi pinjaman bila memungkinkan oleh kelas aset. Pada contoh default, menaikkan NOI dari 800,000 ke 850,000 pada pinjaman yang sama menaikkan yield dari 8.00% ke 8.50% dan batas atas berbasis ambang dari 10,666,666.67 ke 11,333,333.33. Sebagai alternatif, memangkas pinjaman ke 9,500,000 mencapai 8.42% tanpa perubahan pendapatan apa pun.
Apakah debt yield berlaku untuk hipotek perumahan?
Jarang sekali. Hipotek konsumen dinilai dari rasio utang-terhadap-pendapatan depan dan belakang, LTV, dan skor kredit, karena gaji — bukan properti — yang membayar pinjaman. Debt yield adalah rasio komersial yang dipakai pada pinjaman multifamili, perkantoran, ritel, industri, dan perhotelan, tempat bangunan yang menghasilkan pendapatan membayar utangnya. Sebagian investor perumahan dan pemberi pinjaman portofolio menerapkannya secara informal, dan karena identitas cap rate berlaku untuk setiap properti penghasil pendapatan, rasio tersebut langsung terbawa. Jika Anda membandingkan kutipan perumahan dengan komersial, harapkan hanya term sheet komersial yang memuat ambang debt yield minimum.
Apa itu konstanta pinjaman tahunan dan mengapa itu penting?
Konstanta pinjaman tahunan adalah layanan utang satu tahun dibagi saldo pinjaman awal, dinyatakan sebagai persentase — biaya tahunan memegang setiap dolar yang dipinjam. Pada 6.25% selama 30 tahun angka ini 7.3886%; pada 7% selama 25 tahun angka ini 8.4814%. Ia adalah jembatan antara uji NOI dan DSCR, karena batas atas cakupan berasal dari membagi NOI dengan DSCR minimum lalu membagi hasilnya dengan konstanta. Konstanta yang lebih rendah berarti setiap dolar pendapatan menopang lebih banyak utang, dan karena itulah batas atas DSCR berpindah begitu bunga atau tenor amortisasi diubah di mode sizing — dan alasan kalkulator ini mencetak konstanta di samping batas atas.
Bagaimana sizing pinjaman tiga-uji ditentukan?
Setiap uji menghasilkan batas atasnya sendiri. Uji debt yield menghasilkan NOI ÷ ambang; uji LTV menghasilkan nilai × LTV maksimum; uji DSCR menghasilkan (NOI ÷ DSCR minimum) ÷ konstanta pinjaman tahunan. Kalkulator merekomendasikan yang terkecil dari ketiganya, karena dalam penjaminan itulah pinjaman akan mencapai rintangan pertama. Seri persis diselesaikan dalam urutan tetap — debt yield dahulu, lalu LTV, lalu DSCR — sehingga uji penentu yang dilaporkan bersifat deterministik, bukan acak. Pada preset ritel, batas atasnya adalah 14,117,647.06, 11,200,000, dan 12,656,865.56, sehingga LTV menentukan pada 11,200,000 dan debt yield implisit pada pinjaman itu adalah 10.71%.

Temukan Lebih Banyak Alat

Pilihan segar dari seluruh pustaka alat kami.

Kalkulator House Hacking

Kalkulator Hukum Ohm

Kalkulator Waktu Membaca

Kalkulator Take-Home Pay

Kalkulator Gaya Gravitasi

Kalkulator IPK AP/Honors