デットイールド計算機

デットイールドは、商業不動産が借入金一ドルあたりどれだけの収益を生むかを測る指標です。純営業利益（NOI）をローン残高で割り、パーセントで表します。10,000,000のローンに対し年間800,000を生む物件では、デットイールドはちょうど8.00%になります。金利と償還スケジュールという、債務のリスケジューリングで変わり得る二つの変数を無視し、物件そのものが負債を支えられるかだけを見るため、貸し手はまずこの比率を用います。ローンは交渉で変えられますが、収益は変えられません。だからデットイールドはローン価値比率（LTV）や債務償還覆盖率と並び、すべての商業融資契約が提示する三つの数字のひとつになり、貸し手の多くは取引完了時にクリアしなければならない7.5%から10%程度のフロアを設定します。この計算機は三方向に対応しています。フロアに対するローンの検証、フロアが許容する最大ローンの算出、そしてあるローンを満たすために必要なNOIの逆算です。

デフォルトのプリセットを使ってみましょう。純営業利益800,000、ローン10,000,000、担保価値13,500,000、フロア7.5%での検証です。デットイールドは800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%となり、フロアを0.50ポイント上回ります。フロアが支えられる最大残高は800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67で、現在のローンはその上限を666,666.67下回り、フロアがこのローンに要求するNOIは10,000,000 × 7.5% = 750,000です。次にオフィスのプリセットを必要NOIモードに切り替えます。NOI 1,400,000に対し申請額18,000,000、フロア9%では7.78%となり、1.22ポイント不足します。物件には1,620,000のNOIが必要で、220,000足りません。最後にリテールのプリセットをサイズ決めします。三つの上限は、デットイールドから14,117,647.06、LTVテストから11,200,000（LTV上限70%、担保価値16,000,000）、そしてDSCRテストから12,656,865.56（DSCR 1.25、金利6.5%、期間30年）です。最も小さいものが勝つため、制約はLTVです。推奨ローンは11,200,000で、LTVはちょうど70.00%、実質デットイールドは10.71%になります。

ページはこの順で読みます。ヒーロー表示はテスト別に色分けされています。貸し手のフロアを下回る場合は赤、フロアが緩くても8%未満なら黄、10%以上なら緑、標準的な8%から10%の帯なら青です。デットイールドモードでは、その下の四つのカードに、あなたのフロアでの最大ローン、ポイント建ての余裕、現在の残高との金額差、そしてフロアが要求するNOIが表示されます。次に内訳がすべての数値を再掲し、物件価値を入力するとLTVとキャップレートも加わり、感度グリッドはNOIが±20%変動しフロアが7.5%から11%に動いたときの上限の推移を示します。サイズ決めモードでは三つの上限がカードと表で表示され、制約テストが強調されたうえで、推奨ローンの実質LTVと実質利回りが続きます。ステップ式のパネルは計算を一行ずつ再現するため、画面上のどの数字も手で再計算できます。