Fastighetsinvesteringar

Debt yield-kalkylator

Kostnadsfri debt yield-kalkylator för kommersiella fastigheter: kontrollera NOI mot långivarens debt yield-golv, bestäm maxlånet över debt yield-, LTV- och DSCR-testerna och se vilken begränsning som binder affären.

Hjälpte den här kalkylatorn dig?

Vad är Debt yield-kalkylator?

Debt yield mäter hur mycket inkomst en kommersiell fastighet genererar per lånad krona: nettodriftsöverskott dividerat med lånesaldot, uttryckt i procent. Ett lån på 10,000,000 i en byggnad som tjänar 800,000 om året har exakt 8.00% i debt yield. Långivare greppar först det här förhållandet eftersom det ignorerar räntor och amorteringsscheman — de två variabler som kan omstruktureras i en restrukturering — och ser endast om tillgången själv kan bära skulden. Ett lån kan förhandlas om; inkomsten kan inte. Därför står debt yield sida vid sida med lånevärde och skuldtäckningsgrad som ett av de tre siffror som varje kommersiellt kreditavtal anger, och därför bifogar de flesta långivare ett golv, vanligen mellan 7.5% och 10%, som det färdiga lånet måste klara vid utbetalning. Kalkylatorn arbetar i tre riktningar: den testar ett lån mot golvet, bestämmer det största lån golvet tillåter, och löser bakåt det NOI som ett givet lån behöver.

När du ska använda denna kalkylator

  • När en långivare anger ett lånebelopp och du behöver testa mot deras debt yield-golv innan det går till kreditkommittén.
  • När du bestämmer storleken på ett nytt förvärv och vill ha det maximala proveny som bara debt yield-testet skulle tillåta.
  • När de tre taken inte är överens och du behöver veta vilket förhållande som faktiskt begränsar lånet.
  • När en sponsors budgetpåstående anger en bekväm avkastning och du vill ha beräkningen på det faktiska lånebeloppet.
  • När NOI är fastställt av värderingen men lånebeloppet fortfarande är förhandlingsbart.
  • När du jämför offerter med olika golv, LTV-tak och DSCR-krav på samma byggnad.

Steg:

  1. Ange fastighetens årliga NOI — bruttoinkomst minus driftskostnader, före skuldtjänst och kapitalreserver.
  2. Ställ in långivarens debt yield-golv. Agency-flerbostäder ligger oftast nära 7.5%, banklån runt 8% till 9%, och hotell- eller transitionstillgångar på 10% eller högre.
  3. Välj ett läge. Debt yield testar ett befintligt lån, maxlånsberäkningen rekommenderar det största lånet, och krävt NOI svarar på den omvända frågan.
  4. I debt yield-läget anger du lånesaldot och, om du har den, den värderade värdet för att låsa upp korskontrollen av LTV och cap-ränta.
  5. I maxlånsläget anger du maximal LTV och öppnar sedan panelen för skuldtjänst med noteringsräntan, amorteringstiden och minsta DSCR.
  6. Läs de tre taken sida vid sida. Det minsta är den bindande begränsningen — det belopp långivaren faktiskt kommer att betala ut.
  7. Kontrollera implicit LTV och implicit debt yield på det rekommenderade lånet. Att klara ett test betyder inte att de övriga klaras.
  8. Använd känslighetsmatrisen för att följa taket när NOI svajar plus och minus 20% över golv från 7.5% till 11%.

Formel

Debt yield = NOI ÷ Lån × 100 Maxlån vid golv = NOI ÷ Golv Krävt NOI = Lån × Golv Debt yield = Cap-ränta ÷ LTV Årlig lånekonstant = 12 × Månadsbetalning ÷ Lån DSCR-tak = (NOI ÷ Minsta DSCR) ÷ Årlig lånekonstant Rekommenderat lån = Min(Debt yield-tak, LTV-tak, DSCR-tak)

Användningsområden

  • En långivare anger 18,000,000 mot 1,400,000 i NOI och du behöver veta med ett klick om deras golv på 9% klaras.
  • Du bestämmer storleken på ett förvärvslån och vill ha det maximala som bara debt yield-testet tillåter innan avgifter och reserver.
  • Din bank prövar tre förhållanden och du behöver veta vilket som faktiskt blockerar slutsättningen.
  • En sponsor har en begäran om 12,000,000 ute och du vill ha det NOI fastigheten måste ge för att rätfärdiga den vid ett golv på 8.5%.
  • Du jämför offerter från agency, bank och bridge med olika golv och vill ha ett enda förhållande att ställa dem mot.
  • En investerare påstår att affären klarar 10% — du kontrollerar beräkningen på det faktiska lånebeloppet i stället för förfrågningspriset.

Viktiga fördelar

  • Tre kreditprövningstest i en vy — debt yield, LTV och DSCR — med den bindande begränsningen utpekad i stället för gissad.
  • Det fullständiga golvtestet: maxlån, marginal i procentenheter och differensen i kronor mot det saldo du faktiskt vill ha.
  • En omvänd lösning på frågan låntagare verkligen ställer: hur mycket NOI måste det här lånet generera för att vara acceptabelt?
  • Ränta och amortering inbakade i DSCR-taket, så att rekommendationen speglar lånet du faktiskt kommer att skriva under.
  • Implicit LTV och implicit debt yield utskrivna på det rekommenderade lånet, eftersom att klara ett test aldrig garanterar de övriga.
  • Känslighet över plus eller minus 20% NOI och en svepning av golvet från 7.5% till 11%, så att en hyresdipp eller en tuffare långivare redan är inprisad.

Proffstips

  • Kör storleksberäkningen först och testa sedan det lån du faktiskt vill ha mot golvet. Luckan säger dig exakt hur mycket NOI du ska förhandla om.
  • Om debt yield binder finns bara två spak: mer NOI eller mindre skuld. Om LTV binder är värderingen begränsningen. Om DSCR binder köper längre amortering eller lägre ränta utrymme.
  • Be om golvet skriftligt i affärsvillkoren — minsta debt yield, i procent — i stället för att fråga om du klarar deras test.
  • Korskontrollera rekommendationen med identiteten: dividera cap-räntan med LTV innan du tar siffran till kreditkommittén.
  • Pressa NOI ned 10% i matrisen. Om taket faller under ditt lånebelopp har affären ingen kudde för en vakanstid.
  • När två offerter bär samma ränta, jämför deras golv. Det lösnare golvet är värt riktiga kronor i extra proveny.

Vanliga misstag att undvika

  • Att behandla debt yield som ett alternativ till DSCR. Debt yield ignorerar skuldtjänst, så en avkastning på 9% på ett lån på 5% beter sig alls inte som samma avkastning på ett lån på 9%.
  • Att mäta golvet mot fel nämnare. Golvet är NOI dividerat med lån, inte NOI dividerat med värde — den besläktade cap-räntan som förväxlar dem blåser upp förhållandet med LTV-faktorn.
  • Att anta att debt yield-testet alltid binder. På handelsvalet binder LTV, och i en affär med hög ränta landar DSCR-taket först även med ett bekvämt golv.
  • Att använda NOI från förfrågningspriset i stället för kreditvärda NOI. Långivare krediterar inkomst efter vakans, förvaltning och reserver, inte mäklarens pro forma.
  • Att jämföra golv över produkter utan deras övriga villkor. Ett golv på 8% vid 65% LTV är en annan box än ett golv på 8% vid 80% LTV.
  • Att glömma att golvet flyttar maxlånet direkt. Att höja golvet från 7.5% till 9% kapar debt yield-taket med 16.7% vid samma NOI.

Viktiga begrepp förklarade

Debt yield:
nettodriftsöverskott dividerat med lånesaldot, gånger 100 — inkomsttäckning av lånet innan ränta eller löptid beaktas.
Debt yield-golv:
det minsta förhållande som en långivare accepterar på ett nytt lån, typiskt 7.5% till 10% beroende på produkt och fastighetstyp.
Bindande begränsning:
av taken för debt yield, LTV och DSCR är det minsta det belopp långivaren faktiskt betalar ut.
Årlig lånekonstant:
årlig skuldtjänst i procent av det ursprungliga saldot — bron mellan NOI och DSCR-testet.
Implicit LTV:
det rekommenderade lånet dividerat med fastighetsvärdet, visas så att ett lån som klarar debt yield inte i hemlighet överstiger belåningsgränsen.
Implicit debt yield:
den avkastning det rekommenderade lånet slutar med — lika med golvet när debt yield binder, högre när ett annat test binder.
NOI-överskott (underskott):
faktiskt NOI minus det NOI golvet kräver; ett negativt belopp är inkomstluckan som återstår att stänga.
Cap-ränteidentiteten:
debt yield är lika med cap-ränta dividerad med LTV — samma förhållande sett genom fastigheten i stället för lånet.

Relaterade begrepp

Exempel

Ta standardvalet: en byggnad med 800,000 i nettodriftsöverskott och ett lån på 10,000,000 mot ett värde av 13,500,000, testat vid ett golv på 7.5%. Debt yield är 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, så lånet klarar golvet med 0.50 procentenheter. Det största saldo som golvet bär är 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, vilket lämnar det nuvarande lånet 666,666.67 under taket, och det NOI som golvet kräver av detta lån är 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Ta sedan kontorsvalet i läget krävt NOI: 1,400,000 i NOI mot en ansökan om 18,000,000 vid ett golv på 9% ger 7.78%, ett underskott på 1.22 procentenheter — fastigheten behöver 1,620,000 i NOI och saknar 220,000. Slutligen bestäms handelsvalet: de tre taken blir 14,117,647.06 från debt yield, 11,200,000 från en LTV-gräns på 70% på värdet 16,000,000, och 12,656,865.56 från en DSCR på 1.25 vid 6.5% över 30 år. Det minsta vinner, så LTV binder: det rekommenderade lånet är 11,200,000, exakt på 70.00% LTV med en implicit debt yield på 10.71%.

Tolka dina resultat

Läs sidan i denna ordning. Huvudresultatet är färgkodat efter testet: rött när avkastningen ligger under långivarens golv, gult under 8% även om ditt golv är löst, grönt vid 10% eller högre, och blått i det standardintervall som är 8% till 10%. I debt yield-läget ger de fyra korten under det maxlånet vid ditt golv, marginalen i procentenheter, differensen i kronor mot ditt nuvarande saldo, samt det NOI golvet kräver. Detaljsammanställningen upprepar sedan varje siffra och lägger till LTV och cap-ränta så snart ett fastighetsvärde angetts, och känslighetsmatrisen visar hur taket rör sig när NOI svajar plus och minus 20% över golv från 7.5% till 11%. I maxlånsläget visas de tre taken som kort och som en tabell med det bindande testet markerat, följt av implicit LTV och implicit avkastning på det rekommenderade lånet. Steg-för-steg-panelen reproducerar beräkningen rad för rad, så att varje siffra på skärmen kan härledas för hand.

Vanliga frågor

Vad är debt yield i kommersiella fastigheter?
Debt yield är nettodriftsöverskott dividerat med lånebeloppet, gånger 100. En fastighet som ger 800,000 om året mot ett lån på 10,000,000 har exakt 8.00% i debt yield. Eftersom den bara läser inkomst och saldo ändras den inte när räntorna stiger eller amorteringsschemat förlängs — och det är just därför långivare betraktar den som förhållandet som inte kan omstruktureras bort i en restrukturering. Den anges normalt tillsammans med LTV och DSCR i ett kreditavtal, och de flesta långivare bifogar ett golv, vanligen mellan 7.5% och 10%, som lånet måste klara vid utbetalning och ofta igen vid varje omsärrning.
Hur beräknar man debt yield?
Dividera årligt nettodriftsöverskott med lånesaldot och gånger 100: debt yield = NOI ÷ Lån × 100. Identiteten fungerar också bakåt. Multiplicera lånet med golvet för att få det krävda NOIn: 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — eller dividera NOI med golvet för att få maxlånet: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Ange vilket som helst av de två hållen i den här kalkylatorn och den löser alla samtidigt, med avkastning, marginal i procentenheter, differens i kronor samt det NOI som golvet kräver av just ditt saldo.
Vad är en bra debt yield?
De flesta kommersiella långivare betraktar 10% eller högre som stark, 8% till 10% som standard och under 8% som svagt — ett område där lånet är tunt mot fastighetens kassaflöde och långivare normalt reducerar beloppet, lägger till reserver eller avslår. Vad som räknas som bra beror kraftigt på produkten. Agency-flerbostäder bär oftast ett golv på 7.5% eftersom inkomsten är stabil och lånet kan överlåtas, medan hotell- eller transitionstillgångar hålls på 10% till 12% eftersom inkomsten är volatil. Läs golvet i dina egna affärsvillkor som definitionen av bra för den affären och testa sedan det faktiska lånebeloppet mot det.
Vilket debt yield-golv använder långivare?
Konventionella golv per produkt: agency och flerbostäder nära 7.5% till 9%, bankaffärer 8% till 10%, CMBS-poolar 8.5% till 10%, livförsäkringsbolag 9% till 11%, och bridge- eller transitionlån 7% till 9% men med strängare LTV- och DSCR-test. Fastighetstypen betyder lika mycket som långivaren: industri och self-storage klarar ofta 8%, handel med ankarbutik cirka 8.5%, kontor nära 9% och hotell 10% till 12%. Det här är marknadskonventioner snarare än regler — golvet i dina affärsvillkor styr, och därför låter kalkylatorn dig testa mot vilket tal som helst och svepa hela intervallet i känslighetsmatrisen.
Hur skiljer sig debt yield från DSCR?
Debt yield dividerar NOI med lånesaldot; DSCR dividerar NOI med årlig skuldtjänst. Debt yield ignorerar alltså räntan och amorteringsschemat, medan DSCR helt styrs av dem. På handelsvalet är debt yield-taket 14,117,647.06 vid ett golv på 8.5%, men vid 6.5% över 30 år med ett täckningskrav på 1.25 faller DSCR-taket till 12,656,865.56 — täckningstestet binder först. Långivare kör båda av en skäl: debt yield frågar om tillgången kan bära kapitalet, DSCR frågar om den kan bära betalningarna, och ett lån måste uppfylla den begränsning som är strängast.
Hur skiljer sig debt yield från cap-ränta?
Cap-ränta är NOI dividerat med värdet; debt yield är NOI dividerat med lånet. De två hålls samman av identiteten debt yield = cap-ränta ÷ LTV, som gäller exakt: en cap-ränta på 6% vid 70% LTV är en debt yield på 8.57%. Det förhållandet förklarar hur samma byggnad kan visa en bekväm cap-ränta och en svag debt yield samtidigt — hävstången är nämnaren, så varje procentenhet LTV trycker upp avkastningen. Varje gång du anger ett fastighetsvärde korskontrollerar kalkylatorn identiteten automatiskt och skriver ut cap-räntan och LTV bredvid avkastningen så att de två vyerna stämmer överens.
Kan debt yield bli för hög?
Ja, även om det sällan är ett kreditproblem. En mycket hög debt yield betyder oftast att lånet är litet i förhållande till inkomsten — antingen lämnade låntagaren proveny på bordet, priset var lågt i förhållande till inkomsten, eller så innehåller NOI poster som en långivare ändå inte skulle krediträkna. I maxlånsläget är en hög implicit avkastning på det rekommenderade lånet ett signal om processen snarare än affären: den säger dig att ett annat test än debt yield binder, så den verkliga begränsningen är hävstång eller täckning och inte inkomst. För en låntagare är den praktiska frågan inte om förhållandet är högt, utan om det bindande testet låter dig låna det du behöver.
Hur kan jag förbättra debt yield i en affär?
Tre spak, i hastighetsordning: höj det NOI som kreditprövas genom att bekräta återbäringar, slutföra uthyrning eller klassificera om kostnader som långivaren tar hänsyn till; sänk lånebeloppet genom att tillföra mer egenkapital eller omprissa affären; eller förhandla fram ett lägre golv med långivaren om tillgångsklassen stöder det. I exemplet höjs NOI från 800,000 till 850,000, vilket lyfter avkastningen från 8.00% till 8.50% på samma lån och skjuter det golvbaserade maxbeloppet från 10,666,666.67 till 11,333,333.33. Alternativt räcker det att korta lånet till 9,500,000 för att nå 8.42% utan som helst ändring av inkomsten.
Gäller debt yield på bostadsbolån?
Sällan. Konsumentbolån prövas med främre och bakre skuldkvot, LTV och kreditbetyg, eftersom lönen — inte fastigheten — betalar skulden. Debt yield är ett kommersiellt förhållande som används på flerbostäder, kontor, handel, industri och hotell där byggnadens inkomst betjänar lånet. Vissa bostadsinvesterare och portföljlångivare tillämpar det dock informellt, och eftersom cap-ränteidentiteten gäller för vilken inkomstfastighet som helst överförs den direkt. Om du jämför ett bostadserbjudande med ett kommersiellt, räkna med att bara det kommersiella affärsvillkoret bär ett minimigolv för debt yield.
Vad är den årliga lånekonstanten och varför spelar den roll?
Den årliga lånekonstanten är ett års skuldtjänst dividerat med det ursprungliga lånesaldot, uttryckt i procent — de årliga kostnaderna att bära skulden per lånad krona. Vid 6.25% över 30 år är den 7.3886%; vid 7% över 25 år är den 8.4814%. Den är bron mellan NOI och DSCR-testet, eftersom täckningstaket motsvarar NOI dividerat med minsta DSCR, dividerat med den konstanten. En lägre konstant innebär att varje krona i inkomst bär mer skuld, och det är precis därför DSCR-taket i maxlånsläget flyttar så snart du ändrar noteringsräntan eller amorteringstiden — och därför skriver kalkylatorn ut konstanten bredvid taket.
Hur avgör storleksberäkningen med tre test lånebeloppet?
Varje test ger sitt eget tak. Debt yield-testet ger NOI ÷ golv; LTV-testet ger värde × maximal LTV; DSCR-testet ger (NOI ÷ minsta DSCR) ÷ årlig lånekonstant. Kalkylatorn rekommenderar det minsta av de tre, eftersom det är den första begränsningen lånet möter i kreditprövningen. Oavgjort avgörs i en fast ordning — debt yield, sedan LTV, sedan DSCR — så att det rapporterade bindande testet blir deterministiskt i stället för godtyckligt. På handelsvalet är taken 14,117,647.06, 11,200,000 och 12,656,865.56, så LTV binder på 11,200,000 och den implicita debt yield på det lånet blir 10.71%.

Upptäck fler verktyg

Färska urval från hela vårt verktygsbibliotek.

House hacking-kalkylator

Ohms lag-kalkylator

Lästidskalkylator

Nettolönekalkylator

Gravitationskraftskalkylator

AP/ Heders Viktad GPA-kalkylator