Eiendomsinvestering

Gjeldsavkastningskalkulator

Gratis gjeldsavkastningskalkulator for næringseiendom: sjekk NOI mot långiverens gulv for gjeldsavkastning, beregn maksimalt lån på tvers av gjeldsavkastnings-, LTV- og DSCR-testene, og se hvilken begrensning som binder avtalen.

Hjalp denne kalkulatoren deg?

Hva er Gjeldsavkastningskalkulator?

Gjeldsavkastning måler hvor mye inntekt en næringseiendom generer per lånt kroner: netto driftsinntekt delt på lånesaldoen, uttrykt som prosent. Et lån på 10,000,000 i en bygning som tjener 800,000 i året har nøyaktig en gjeldsavkastning på 8.00%. Långivere griper først til dette forholdet fordi det ignorerer rentenivåer og amorteringsplaner — de to variablene som kan omstruktureres i en restrukturering — og ser bare på om selve eiendommen kan bære gjelden. Et lån kan forhandles om; inntektene kan ikke. Derfor står gjeldsavkastning side om side med belåningsgrad og gjeldsdekning som ett av de tre tallene hver kredittavtale i næringseiendom oppgir, og derfor henger de fleste långivere på et gulv, vanligvis mellom 7.5% og 10%, som det ferdige lånet må klare ved oppgjør. Kalkulatoren jobber i tre retninger: den tester et lån mot gulvet, den beregner det største lånet gulvet tillater, og den regner baklengs etter NOI-en et gitt lån trenger.

Når du bør bruke denne kalkulatoren

  • Når en långiver oppgir et lånebeløp og du må teste det mot deres gulv for gjeldsavkastning før saken går til komiteen.
  • Når du beregner størrelsen på et nytt oppkjøp og vil ha det maksimale utbyttet som bare gjeldsavkastningstesten ville tillate.
  • Når de tre takene er uenige og du må vite hvilket forhold som faktisk begrenser lånet.
  • Når en sponsors pro forma hevder en komfortabel avkastning og du vil ha regnestykket på det faktiske lånebeløpet.
  • Når NOI er fastsatt av taksten, men lånestørrelsen fortsatt er forhandlingsbar.
  • Når du sammenligner tilbud med ulike gulv, LTV-tak og DSCR-krav på samme bygning.

Trinn:

  1. Skriv inn eiendommens årlige NOI — brutto inntekter minus driftsutgifter, før gjeldsbetjening og kapitalreservedeler.
  2. Sett långiverens gulv for gjeldsavkastning. Agency-flerbolig ligger typisk nær 7.5%, banklån rundt 8% til 9%, og hoteller eller overgangseiendommer på 10% eller høyere.
  3. Velg en modus. Gjeldsavkastning tester et eksisterende lån, maksimalt lån anbefaler det største lånet, og nødvendig NOI svarer på det omvendte spørsmålet.
  4. I gjeldsavkastningsmodus skriver du inn lånesaldoen og, hvis du har den, takstverdien for å låse opp LTV- og kapitaliseringsgrad-kontrollen.
  5. I modusen maksimalt lån setter du maksimal LTV og åpner deretter panelet for gjeldsbetjening med nominell rente, amorteringstid og minste DSCR.
  6. Les de tre takene side om side. Det laveste er den bindende begrensningen — beløpet långiveren faktisk vil gi.
  7. Kontroller implisitt LTV og implisitt gjeldsavkastning på det anbefalte lånet. Å klare én test betyr ikke at de andre går bra.
  8. Bruk sensitivitetsrasteret til å følge taket mens NOI svinger pluss eller minus 20% over gulv fra 7.5% til 11%.

Formel

Gjeldsavkastning = NOI ÷ Lån × 100 Maksimalt lån ved gulvet = NOI ÷ Gulv Nødvendig NOI = Lån × Gulv Gjeldsavkastning = Kapitaliseringsgrad ÷ LTV Årlig lånekonstant = 12 × Månedlig avdrag ÷ Lån DSCR-tak = (NOI ÷ Minste DSCR) ÷ Årlig lånekonstant Anbefalt lån = Min(Gjeldsavkastningstak, LTV-tak, DSCR-tak)

Bruksområder

  • En långiver tilbyr 18,000,000 mot 1,400,000 i NOI, og du vil vite med ett klikk om deres gulv på 9% er nådd.
  • Du beregner størrelsen på et oppkjøpslån og vil vite hvor mye bare gjeldsavkastningstesten tillater før gebyrer og reserveser.
  • Banken din vurderer tre forhold, og du vil vite hvilken som faktisk blokkerer oppgjøret.
  • En sponsor markedfører en søknad på 12,000,000, og du vil ha NOI-en eiendommen må produsere for å rettferdiggjøre den ved et gulv på 8.5%.
  • Du sammenligner agency-, bank- og bridge-tilbud med ulike gulv, og vil ha ett forhold til å stille dem opp på rad.
  • En investor hevder at avtalen klarer 10% — du sjekker regnestykket på det faktiske lånebeløpet i stedet for annonsert pris.

Nøkkelfordeler

  • Tre kredittester i én visning — gjeldsavkastning, LTV og DSCR — med den bindende begrensningen navngitt i stedet for gjettet.
  • Den fullstendige gulvtesten: maksimalt lån, marg i poeng, og avstanden i valuta mot saldoen du faktisk vil ha.
  • Et baklengs regnestykke for spørsmålet låntakere faktisk stiller: hvor mye NOI må dette lånet generere for å være akseptabelt?
  • Rente og amortering lagt inn i DSCR-taket, slik at anbefalingen speiler lånet du faktisk skal signere.
  • Implisitt LTV og implisitt gjeldsavkastning skrevet ut på det anbefalte lånet, fordi å klare én test aldri garanterer de andre.
  • Sensitivitet på pluss eller minus 20% NOI og et gulvomfang fra 7.5% til 11%, slik at et leiefall eller en tøffere långiver allerede er priset inn.

Profftips

  • Beregn størrelsen først, og test deretter lånet du faktisk vil ha mot gulvet. Avstanden forteller deg nøyaktig hvor mye NOI du må forhandle frem.
  • Hvis gjeldsavkastning binder, er de eneste spakene mer NOI eller mindre gjeld. Hvis LTV binder, er taksten begrensningen. Hvis DSCR binder, kjøper lengre amortering eller lavere rente rom.
  • Be om gulvet skriftlig i term sheetet — minste gjeldsavkastning, i prosent — i stedet for å spørre om du klarer testen deres.
  • Krysskontroller anbefalingen med identiteten: del kapitaliseringsgraden på LTV før du tar tallet til komiteen.
  • Stress NOI ned 10% i rasteret. Hvis taket faller under lånebeløpet, har avtalen ingen buffer for ledighet.
  • Når to tilbud har samme rente, sammenlign gulvene deres. Det romslige gulvet er ekte kroner med ekstra proveny verdt.

Vanlige feil å unngå

  • Å behandle gjeldsavkastning som en erstatning for DSCR. Gjeldsavkastning ignorerer gjeldsbetjeningen, så 9% avkastning på et lån på 5% oppfører seg ingenting likt samme avkastning på et lån på 9%.
  • Å måle gulvet mot feil nevner. Gulvet er NOI delt på lån, ikke NOI delt på verdi — kapitaliseringsgrad-tvillingen som forveksler dem oppblåser forholdet med LTV-faktoren.
  • Å anta at gjeldsavkastningstesten alltid binder. På detaljhandelspresetet binder LTV, og i en avtale med høyt rentenivå lander DSCR-taket først selv med et komfortabelt gulv.
  • Å bruke NOI fra annonsert pris i stedet for kreditvurdert NOI. Långivere krediterer inntekter nett av ledighet, forvaltning og reserveser, ikke meglerens pro forma.
  • Å sammenligne gulv på tvers av produkter uten deres øvrige vilkår. Et gulv på 8% ved 65% LTV er en annen boks enn et gulv på 8% ved 80% LTV.
  • Å glemme at gulvet flytter det maksimale lånet direkte. Å heve gulvet fra 7.5% til 9% kutter gjeldsavkastningstaket med 16.7% ved samme NOI.

Nøkkelbegreper forklart

Gjeldsavkastning:
netto driftsinntekt delt på lånesaldoen, ganger 100 — inntektsdekning av lånet før rente og løpetid tas med.
Gjeldsavkastningsgulv:
det laveste forholdet en långiver godtar på et nytt lån, typisk 7.5% til 10% avhengig av produkt og eiendomstype.
Bindende begrensning:
blant takene for gjeldsavkastning, LTV og DSCR er det laveste — beløpet långiveren faktisk vil gi.
Årlig lånekonstant:
årlig gjeldsbetjening som prosent av opprinnelig saldo — broen mellom NOI og DSCR-testen.
Implisitt LTV:
det anbefalte lånet delt på eiendomsverdien, vist slik at et lån som klarer gjeldsavkastningen ikke i det stille overskrider låne-til-verdi-taket.
Implisitt gjeldsavkastning:
avkastningen det anbefalte lånet ender med — lik gulvet når gjeldsavkastning binder, høyere når en annen test binder.
NOI-overskudd (underskudd):
faktisk NOI minus NOI-en gulvet krever; et negativt tall er inntektsgapet som fortsatt må tettes.
Kapitaliseringsgrad-identiteten:
gjeldsavkastning er kapitaliseringsgrad delt på LTV — samme forhold sett gjennom eiendommen i stedet for lånet.

Relaterte konsepter

  • Cap rate-kalkulator: netto driftsinntekt mot pris — eiendommens side av regnestykket, som går over i gjeldsavkastning gjennom identiteten.
  • DSCR-kalkulator: dekningstesten långivere kjører ved siden av gjeldsavkastning, og taket som binder først når rentene er høye.
  • NOI-kalkulator: bygg opp den netto driftsinntekten alle forholdene på denne siden leser fra, linje for linje.
  • Cash on cash-avkastningskalkulator: avkastningen fra egenkapitalen — hva egenkapitalen tjener når gjeldsbetjeningen er betalt.
  • Leieeiendom kontantstrømkalkulator: månedlig kontantstrøm etter gjeldsbetjening, tallet gulvet for gjeldsavkastning finnes for å beskytte.
  • Belåningsgradskalkulator: låne-til-verdi-testen som går hånd i hånd med gjeldsavkastning i hver kredittavtale i næringseiendom.

Eksempel

Ta standardpresetet: en bygning med 800,000 i netto driftsinntekt og et lån på 10,000,000 mot en verdi på 13,500,000, testet ved et gulv på 7.5%. Gjeldsavkastningen er 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, så lånet klarer gulvet med 0.50 poeng å gå på. Største saldo dette gulvet tåler er 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, som holder gjeldende lån 666,666.67 under taket, og NOI-en gulvet krever av dette lånet er 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Ta så kontorpresetet i nødvendig-NOI-modus: 1,400,000 i NOI mot en søknad på 18,000,000 ved et gulv på 9% gir 7.78%, et underskudd på 1.22 poeng — eiendommen trenger 1,620,000 i NOI og er 220,000 kort. Til slutt beregn detaljhandelspresetet: de tre takene blir 14,117,647.06 fra gjeldsavkastning, 11,200,000 fra et LTV-tak på 70% på verdien på 16,000,000, og 12,656,865.56 fra en DSCR på 1.25 ved 6.5% over 30 år. Det laveste vinner, så LTV binder: det anbefalte lånet er 11,200,000, på nøyaktig 70.00% LTV med en implisitt gjeldsavkastning på 10.71%.

Tolke resultatene dine

Les siden i denne rekkefølgen. Hovedresultatet er fargekodet etter testen: rødt når avkastningen ligger under långiverens gulv, gult under 8% selv om gulvet ditt er romsligere, grønt ved 10% eller høyere, og blått i det normale beltet fra 8% til 10%. I gjeldsavkastningsmodus gir de fire kortene under det maksimalt lån ved gulvet ditt, margen i poeng, avstanden i valuta mot gjeldende saldo, og NOI-en gulvet krever. Oversikten gjentar deretter hvert tall, legger til LTV og kapitaliseringsgraden når en eiendomsverdi er fylt inn, og sensitivitetsrasteret viser hvordan taket beveger seg mens NOI svinger pluss eller minus 20% over gulv fra 7.5% til 11%. I modusen for lånestørrelse vises de tre takene som kort og som en tabell med den bindende testen markert, etterfulgt av implisitt LTV og implisitt avkastning på det anbefalte lånet. Steg-for-steg-panelet gjenskriver regnestykket linje for linje, slik at hvert tall på skjermen kan regnes frem på nytt for hånd.

Ofte stilte spørsmål

Hva er gjeldsavkastning i næringseiendom?
Gjeldsavkastning er netto driftsinntekt delt på lånebeløpet, ganget med 100. En eiendom som gir 800,000 i året mot et lån på 10,000,000 har nøyaktig en gjeldsavkastning på 8.00%. Fordi den bare leser inntekt og saldo, endrer den seg ikke når renten stiger eller amorteringsplanen forlenges — nettopp derfor behandler långivere den som forholdet som ikke kan omstruktureres bort i en restrukturering. Den oppgis normalt sammen med LTV og DSCR i en kredittavtale, og de fleste långivere knytter et gulv, vanligvis mellom 7.5% og 10%, som lånet må klare ved oppgjør og ofte på nytt ved hver fornyelse.
Hvordan beregner du gjeldsavkastning?
Del årlig netto driftsinntekt på lånesaldoen og gang resultatet med 100: gjeldsavkastning = NOI ÷ Lån × 100. Identiteten går også baklengs. Gang lånet med gulvet for å få nødvendig NOI — 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — eller del NOI på gulvet for å få maksimalt lån: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Tast inn begge retninger i denne kalkulatoren, og den løser alt sammen, med avkastningen, marginalen i poeng, avstanden i valuta og NOI-en gulvet krever av akkurat din saldo som resultat.
Hva er en god gjeldsavkastning?
De fleste kommersielle långivere behandler 10% eller høyere som sterkt, 8% til 10% som standard, og under 8% som svakt — et område der lånet er tynt mot eiendommens kontantstrøm, og långivere typisk reduserer beløpet, legger inn reserveser eller takker nei. Hva som regnes som godt avhenger mye av produktet. Agency-flerbolig har typisk et gulv på 7.5% fordi inntekten er stabil og lånet kan overdras, mens hoteller eller overgangseiendommer holdes til 10% til 12% fordi inntekten er volatil. Les gulvet skrevet inn i ditt eget term sheet som definisjonen av godt for den avtalen, og test deretter det faktiske lånebeløpet mot det.
Hvilket gulv for gjeldsavkastning bruker långivere?
Konvensjonelle gulv etter produkt: agency og flerbolig nær 7.5% til 9%, regionale bankavtaler 8% til 10%, CMBS-porteføljer 8.5% til 10%, livsforsikringsselskaper 9% til 11%, og bridge- eller overgangslån 7% til 9% men med strengere LTV- og DSCR-tester. Eiendomstype betyr like mye som långiveren: industri og minilager klarer ofte 8%, ankerdrevet detaljhandel rundt 8.5%, kontor nær 9%, og hoteller 10% til 12%. Dette er markeds konvensjoner heller enn regler — gulvet i term sheetet ditt styrer, og derfor lar kalkulatoren deg teste mot ethvert tall og sveipe hele området i sensitivitetsrasteret.
Hvordan er gjeldsavkastning forskjellig fra DSCR?
Gjeldsavkastning deler NOI på lånesaldoen; DSCR deler NOI på årlig gjeldsbetjening. Gjeldsavkastning ignorerer derfor renten og amorteringsplanen, mens DSCR er helt drevet av dem. På detaljhandelspresetet er gjeldsavkastningstaket 14,117,647.06 ved et gulv på 8.5%, men ved 6.5% over 30 år med dekningskrav på 1.25 faller DSCR-taket til 12,656,865.56 — dekningstesten binder først. Långivere kjører begge av en grunn: gjeldsavkastning spør om eiendommen kan bære renten, DSCR spør om den kan bære avdragene, og et lån må tilfredsstille den begrensningen som er strammest.
Hvordan er gjeldsavkastning forskjellig fra kapitaliseringsgrad?
Kapitaliseringsgrad er NOI delt på verdi; gjeldsavkastning er NOI delt på lån. De to henger sammen gjennom identiteten gjeldsavkastning = kapitaliseringsgrad ÷ LTV, som holder eksakt: en kapitaliseringsgrad på 6% ved 70% LTV er en gjeldsavkastning på 8.57%. Det forklarer hvordan samme bygning kan vise en komfortabel kapitaliseringsgrad og en svak gjeldsavkastning samtidig — finansieringen er nevneren, så hvert poeng LTV skyver avkastningen opp. Hver gang du fyller inn en eiendomsverdi krysskontrollerer denne kalkulatoren identiteten automatisk og skriver ut kapitaliseringsgrad og LTV ved siden av avkastningen, slik at de to synsmåtene stemmer overens.
Kan gjeldsavkastning bli for høy?
Ja, selv om det sjelden er et kredittproblem. En svært høy gjeldsavkastning betyr normalt at lånet er lite relativt til inntekten — enten låntakeren lot ubrukt proveny bli stående, prisen betalt var lav relativt til inntekten, eller NOI-en inkluderer poster en långiver uansett ikke vil kreditvurdere. I modusen for lånestørrelse er en høy implisitt avkastning på det anbefalte lånet et signal om prosessen snarere enn avtalen: den forteller deg at en annen test enn gjeldsavkastning binder, så den egentlige begrensningen er finansiering eller dekning, ikke inntekt. For en låntaker er det praktiske spørsmålet ikke om forholdet er høyt, men om den bindende testen lar deg låne det du trenger.
Hvordan kan jeg forbedre gjeldsavkastningen i en avtale?
Tre spaker, i rekkefølge etter hastighet: øk kreditvurdert NOI ved å bekrefte refusjoner, fullføre utleie eller klassifisere om utgifter långiveren vil kreditere; reduser lånebeløpet ved å skyte inn mer egenkapital eller prise om avtalen; eller forhandle frem et lavere gulv med långiveren hvis eiendomsklassen støtter det. I standardeksemplet løfter NOI fra 800,000 til 850,000 avkastningen fra 8.00% til 8.50% på samme lån og skyver det gulvbundne maksimumet fra 10,666,666.67 til 11,333,333.33. Alternativt gir det å trimme lånet til 9,500,000 en avkastning på 8.42% uten noen endring i inntekten.
Gjelder gjeldsavkastning for boliglån?
Sjelden. Forbrukerboliglån kreditvurderes med gjeld-til-inntekt foran og bak i regnestykket, LTV og kredittpoeng, fordi det er lønnen — ikke eiendommen — som tilbakebetaler gjelden. Gjeldsavkastning er et forhold for næringseiendom, brukt på flerbolig-, kontor-, detaljhandels-, industri- og hotellderving der bygningens inntekt betjener lånet. Noen boliginvestorer og porteføljelångivere bruker den likevel uformelt, og siden kapitaliseringsgrad-identiteten holder for enhver inntektseiendom, overføres den direkte. Hvis du sammenligner et boligtilbud med et kommersielt, kan du forvente at bare det kommersielle term sheetet har et gulv for minimum gjeldsavkastning.
Hva er den årlige lånekonstanten, og hvorfor betyr den noe?
Den årlige lånekonstanten er ett år med gjeldsbetjening delt på opprinnelig lånesaldo, uttrykt som prosent — den årlige kostnaden ved å bære gjelden per lånt krone. Ved 6.25% over 30 år er den 7.3886%; ved 7% over 25 år er den 8.4814%. Den er broen mellom NOI og DSCR-testen, fordi dekningstaket tilsvarer NOI delt på minste DSCR, delt på den konstanten. En lavere konstant betyr at hver krone i inntekt bærer mer gjeld, og det er nettopp derfor DSCR-taket i modusen for lånestørrelse flytter seg i det øyeblikket du endrer nominell rente eller amorteringstid — og derfor kalkulatoren skriver ut konstanten ved siden av taket.
Hvordan bestemmer testene på tre tester lånebeløpet?
Hver test gir sitt eget tak. Gjeldsavkastningstesten gir NOI ÷ gulv; LTV-testen gir verdi × maksimal LTV; DSCR-testen gir (NOI ÷ minste DSCR) ÷ årlig lånekonstant. Kalkulatoren anbefaler det laveste av de tre, fordi det er den første begrensningen lånet møter i kreditvurderingen. Uavgjort avgjøres i en fast rekkefølge — gjeldsavkastning, deretter LTV, deretter DSCR — slik at den oppgitte bindende testen er deterministisk og ikke tilfeldig. På detaljhandelspresetet er takene 14,117,647.06, 11,200,000 og 12,656,865.56, så LTV binder på 11,200,000 og den implisitte gjeldsavkastningen på det lånet blir 10.71%.

Oppdag flere verktøy

Ferske utvalg fra hele verktøybiblioteket vårt.

House hacking-kalkulator

Ohms lov-kalkulator

Lesetidskalkulator

Nettolønnskalkulator

Gravitasjonskraftkalkulator

AP/Heder Vektet GPA-kalkulator