Mikä on Velan tuoton laskuri?
Velan tuotto mittaa, kuinka paljon tuloa liikekiinteistö tuottaa lainattua dollaria kohti: nettotuotto jaettuna lainansaldolla, prosenttiosuutena. 10,000,000 lainaa rakennukselle, joka tuottaa 800,000 vuodessa, tuottaa täsmälleen 8.00 %:n velan tuoton. Lainanantajat käyttävät tätä suhdetta ensimmäisenä, koska se ei huomioi korkokantoja eikä amortisaatiota — kahta muuttujaa, jotka voi uudelleenjärjestää workoutissa — ja katsoo vain, voiko omaisuus itse kantaa velkaa. Lainaa voi neuvotella uudelleen; tuloja ei. Siksi velan tuotto on lainan-arvosuhteen ja lainanhoitokaton (DSCR) rinnalla yksi kolmesta numerosta, jota jokainen liikelainasopimus lainaa, ja siksi useimmat lainanantajat liittävät siihen vähimmäistason, yleensä 7.5 % ja 10 % välille, jonka valmis lainan on ylittävä suljettaessa. Laskuri työskentelee kolmessa suunnassa: se testaa lainaa vähimmäistason yli, mittaa suurimman lainan, jonka vähimmäistaso sallii, ja ratkaisee taaksepäin NOI:n, joka tietylle lainalle tarvitaan.
Milloin käyttää tätä laskuria
- Kun lainanantaja antaa lainasumman ja sinun täytyy testata sitä heidän velan tuoton vähimmäistasonsa yli ennen kuin se menee komiteaan.
- Kun mittaat uutta hankintaa ja haluat enimmäisen määrän, jonka pelkkä velan tuoton testi sallisi.
- Kun kolme kattoa eriävät ja sinun täytyy tietää, mikä suhde oikeasti rajaa lainaa.
- Kun sponsoren pro forma väittää mukavaa tuottoa ja haluat laskennan oikeasta lainasummasta.
- Kun NOI on kiinteä arviointin mukaan mutta lainan määrä on yhä neuvoteltavissa.
- Kun vertaat tarjouksia, joilla on eri vähimmäistason, LTV-katoja ja DSCR-vaatimuksia samasta rakennuksesta.
Vaiheet:
- Syötä kiinteistön vuotuinen NOI — bruttotulot miinus käyttökulut, ennen lainanhoitoa ja pääomareservejä.
- Aseta lainanantajan velan tuoton vähimmäistaso. Agency-monialuerakennusten paperi on tyypillisesti lähellä 7.5 %:a, pankkipaperi noin 8–9 %:a ja hotelli- tai siirtymäkiinteistöt 10 %:ssa tai yläpuolella.
- Valitse tila. Velan tuotto testaa olemassa olevaa lainaa, mittaus suosittelee suurinta lainaa ja vaadittu NOI vastaa käänteiseen kysymykseen.
- Velan tuoton tilassa syötä lainasaldo ja tarvittaessa arviointiarvo, jotta LTV:n ja pääomitusasteen ristitarkistus aukeaa.
- Mittauksen tilassa aseta LTV-enimmäisarvo ja avaa sitten lainanhoitopaneeli korkokantaa, amortisaatiota ja DSCR-minimiä varten.
- Lue kolme kattoa rinnakkain. Pienin on sitova rajoite — summa, jonka lainanantaja todella maksaa.
- Tarkista implisiittinen LTV ja implisiittinen velan tuotto suositellussa lainassa. Yhden testin läpäisy ei takaa muiden läpäisyä.
- Käytä herkkyyssuoraa seuraamaan, miten katto liikkuu, kun NOI vaihtelee plus ja miinus 20 % välillä vähimmäistason 7.5 % ja 11 % välillä.
Kaava
Velan tuotto = NOI ÷ Laina × 100
Enimmäislaina vähimmäistason mukaan = NOI ÷ Vähimmäistaso
Vaadittu NOI = Laina × Vähimmäistaso
Velan tuotto = Pääomitusaste ÷ LTV
Vuotuinen lainan vakio = 12 × Kuukausimaksu ÷ Laina
DSCR-katto = (NOI ÷ DSCR-minimi) ÷ Vuotuinen lainan vakio
Suositeltava laina = Min(Velan tuoton katto, LTV-katto, DSCR-katto)
Käyttötapaukset
- Lainanantaja antoi 18,000,000 vastaan 1,400,000 NOI:ta ja sinun täytyy tietää yhdellä napsautuksella, ylittääkö heidän 9 %:n vähimmäistasonsa.
- Mittaat hankintalainaa ja haluat enimmäisen summan, jonka velan tuoton testi yksin sallii ennen palkkioita ja reservejä.
- Pankkisi arvioi kolme suhdetta ja sinun täytyy tietää, mikä oikeasti estää sulkemisen.
- Sponsori kauppaa 12,000,000 hakua ja haluat NOI:n, jonka kiinteistön on tuotettava perustellakseen sen 8.5 %:n vähimmäistason mukaan.
- Vertaat agency-, pankki- ja bridge-tarjouksia, joiden vähimmäistason eri, ja haluat yhden suhteen asettaaksesi ne riviin.
- Sijoittaja väittää, että diili ylittää 10 %:n — tarkistat laskennan oikeasta lainasummasta, et hinnasta.
Keskeiset hyödyt
- Kolme lainanarviointitestiä yhdessä näkymässä — velan tuotto, LTV ja DSCR — sitovan rajoitteen nimen kera, ettei sitä arvailta.
- Täysi vähimmäistestaus: enimmäislaina, tila prosenttiyksiköinä ja ero rahassa suhteessa saldoon, jonka oikeasti haluat.
- Käänteinen ratkaisu siihen kysymykseen, jonka lainanottajat oikeasti kysyvät: minkä NOI:n tämän lainan on tuotettava ollakseen hyväksyttävä?
- Korko ja amortisaatio sisällytetään DSCR-kattoon, joten suositus vastaa lainaa, jonka todella allekirjoitat.
- Implisiittinen LTV ja implisiittinen velan tuotto tulostetaan suositeltavaan lainaan, koska yhden testin läpäisy ei koskaan takaa muiden läpäisyä.
- Herkyys plus ja miinus 20 % NOI:n ja 7.5 %–11 %:n vähimmäistason vaihtelulla, joten vuokran lasku tai tiukempi lainanantaja on jo hinnoiteltu.
Ammattilaisen vinkit
- Suorita mittaus ensin ja testaa sen jälkeen vähimmäistason yli laina, jonka oikeasti haluat. Ero kertoo tarkalleen, kuinka paljon NOI:ta neuvotella.
- Jos velan tuotto sitoo, ainoat viput ovat enemmän NOI:ta tai vähemmän velkaa. Jos LTV sitoo, arviointi on rajoite. Jos DSCR sitoo, pidempi amortisaatio tai matalampi korko ostaa tilaa.
- Pyydä vähimmäistaso kirjallisesti term sheetiin — vähimmäinen velan tuotto prosentteina — sen sijaan, että kysyisit, läpäisetkö heidän testinsä.
- Ristitarkista suositus identiteetillä: jaa pääomitusaste LTV:llä ennen kuin viet numeron komiteaan.
- Stressaa NOI:ta 10 %:n alaspäin suorassa. Jos katto putoaa lainasummasi alle, diilissä ei ole tyhjää varausta vapaudesta.
- Kun kaksi tarjousta kantaa samaa korkoa, verta niiden vähimmäistasoja. Renkempi vähimmäistaso on oikeasti dollareita lisätuloa.
Yleisiä vältettäviä virheitä
- Velan tuoton käsittely DSCR:n korvikkeena. Velan tuotto ei huomioi lainanhoitoa, joten 9 % tuotto 5 %:n lainassa ei käytäydy millään tavoin kuten sama tuotto 9 %:n lainassa.
- Vähimmäistason mittaaminen väärällä nimittäjällä. Vähimmäistaso on NOI jaettuna lainalla, ei NOI jaettuna arvolla — pääomitusasteen serkku, joka sekoittaa ne, inflatoi suhdetta LTV-kertoimella.
- Olettaminen, että velan tuoton testi aina sitoo. Vähittäiskauppa-asetuksella LTV sitoo, ja korkeakorkoisessa diilissä DSCR-katto osuu ensin, vaikka vähimmäistä olisi mukava.
- Kysyvän hinnan NOI:n käyttö sen sijaan, että käytetään arvioidun NOI:n. Lainanantajat hyväksyvät tulot nettona vapaudesta, hallinnosta ja reserveistä, eivätkä brökerin pro forma -arviota.
- Vähimmäistason vertaaminen tuotteiden välillä ilman muita ehtoja. 8 %:n vähimmäistaso 65 %:n LTV:llä on eri laatikko kuin 8 %:n vähimmäistaso 80 %:n LTV:llä.
- Unohtaminen, että vähimmäistaso liikuttaa enimmäislainaa suoraan. Vähimmäistason nostaminen 7.5 %:sta 9 %:iin leikkaa velan tuoton katoa 16.7 % samalla NOI:lla.
Keskeiset käsitteet selitettynä
- Velan tuotto:
- nettotuotto jaettuna lainansaldolla, kertaa 100 — lainan tulojen kattavuus ennen korkoa tai laina-aikaa.
- Velan tuoton vähimmäistaso:
- pienin suhde, jonka lainanantaja hyväksyy uudessa lainassa, tyypillisesti 7.5–10 % tuotteen ja kiinteistötyypin mukaan.
- Sitova rajoite:
- velan tuoton, LTV:n ja DSCR:n katoista pienin — summa, jonka lainanantaja todella maksaa.
- Vuotuinen lainan vakio:
- vuotuinen lainanhoito prosenttina alkuperäisestä saldosta — silta NOI:n ja DSCR-testin välillä.
- Implisiittinen LTV:
- suositeltava laina jaettuna kiinteistön arvolla, esitetään, jotta velan tuoton ylittävä laina ei salaa ylittäisi apalancoituskattoa.
- Implisiittinen velan tuotto:
- tuotto, jonka suositeltava laina lopulta saa — yhtäsuuri vähimmäistason kanssa, kun velan tuotto on sitova, korkeampi kun jokin toinen testi sitoo.
- NOI-ylijäämä (alijäämä):
- todellinen NOI miinus vähimmäistason vaatima NOI; negatiivinen luku on tuloero, joka on vielä suljettava.
- Pääomitusasteidentiteetti:
- velan tuotto vastaa pääomitusastetta jaettuna LTV:llä — sama suhde kiinteistön kautta eikä lainan kautta.
Liittyvät käsitteet
- Pääomitusasteen laskuri: nettotuotto suhteessa hintaan — kiinteistön puolen näkymä, joka jakautuu velan tuottoon identiteetin kautta.
- DSCR-laskuri: kattavuustesti, jonka lainanantajat tekevät velan tuoton rinnalla, ja katto, joka aktivoituu ensin korkeissa koroissa.
- NOI-laskuri: rakenna nettotuotto, josta tämän sivun jokainen suhde lukee, rivi riviltä.
- Kassakorkolaskuri: tuotto omakapitaalilta — mitä käsiraha ansaitsee lainanhoiton jälkeen.
- Vuokrakiinteistön rahavirtalaskuri: kuukausirahavirta lainanhoiton jälkeen, luku, jota velan tuoton vähimmäistaso on olemassa suojaamaan.
- Lainan arvosuhteen laskuri: apalancoitustesti, joka parittuu velan tuottoon jokaisessa liikelainasopimuksessa.
Esimerkki
Ota oletusasetus: rakennus, jonka nettotuotto on 800,000 ja laina 10,000,000 arvoa 13,500,000 vastaan, testattuna 7.5 %:n vähimmäistason yli. Velan tuotto on 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00 %, joten laina ylittää vähimmäistason 0.50 prosenttiyksiköllä. Suurin saldo, jonka tämä vähimmäistaso kantaa, on 800,000 ÷ 7.5 % = 10,666,666.67, jolloin nykyinen laina jää 666,666.67 alle katon, ja vähimmäistason tämän lainan vaatima NOI on 10,000,000 × 7.5 % = 750,000. Ota nyt toimistoasetus vaadittuun tilaan: 1,400,000 NOI:ta 18,000,000 hakua vastaan 9 %:n vähimmäistason kohdalla antaa 7.78 %, eli 1.22 prosenttiyksikön alijäämän — kiinteistö vaatii 1,620,000 NOI:ta ja puuttuu 220,000. Mittaa lopuksi vähittäiskauppa-asetus: kolme kattoa ovat 14,117,647.06 velan tuoton mukaan, 11,200,000 70 %:n LTV-katon mukaan 16,000,000 arvoon, ja 12,656,865.56 DSCR 1.25:llä 6.5 %:lla 30 vuotta. Pienin voittaa, joten LTV sitoo: suositeltava laina on 11,200,000, täsmälleen 70.00 % LTV:llä ja 10.71 %:n implisiittisellä velan tuotolla.
Tulosten tulkinta
Lue sivu tässä järjestyksessä. Hero väritetään testin mukaan: punainen, kun tuotto jää lainanantajan vähimmäistason alle; meripihka alle 8 %:n, vaikka sinun vähimmäistasosi olisi rennompi; vihreä 10 %:ssa tai yläpuolella; ja sininen tavanomaisessa 8–10 %:n kaistalla. Velan tuoton tilassa sen alaiset neljä korttia antavat vähimmäistason mukaisen enimmäislainan, tilan prosenttiyksiköinä, rahamerkkeinä olevan eron suhteessa nykyiseen saldoosi ja vähimmäistason vaatiman NOI:n. Yksityiskohta toistaa sitten jokaisen luvun, lisäten LTV:n ja pääomitusasteen, kun kiinteistön arvo on syötetty, ja herkkyyssuora näyttää, miten katto liikkuu, kun NOI vaihtelee plus ja miinus 20 %:n välillä vähimmäistason 7.5 % ja 11 % välillä. Mittauksen tilassa kolme kattoa näkyvät kortteina ja taulukkona sitovan testin merkittynä, ja niiden jälkeen implisiittinen LTV ja implisiittinen tuotto suositellussa lainassa. Vaiheittainen paneeli toistaa laskennan rivi riviltä, joten jokainen ruudun luku voidaan laskea uudelleen käsin.