¿Qué es Calculadora de Rendimiento de la Deuda?
El rendimiento de la deuda mide cuántos ingresos genera una propiedad comercial por cada dólar tomado en préstamo: el ingreso operativo neto dividido entre el saldo del préstamo, expresado como porcentaje. Un préstamo de 10,000,000 sobre un edificio que genera 800,000 al año tiene un rendimiento de la deuda de exactamente 8.00%. Los prestamistas recurren primero a este ratio porque ignora las tasas de interés y los calendarios de amortización — las dos variables que pueden reestructurarse en un workout — y observa únicamente si el activo en sí puede soportar la deuda. Un préstamo puede renegociarse; los ingresos no. Por eso el rendimiento de la deuda se sitúa junto a la relación préstamo-valor y la cobertura del servicio de la deuda como uno de los tres números que cita todo acuerdo de crédito comercial, y por eso la mayoría de los prestamistas adjunta un piso, comúnmente entre el 7.5% y el 10%, que el préstamo final debe superar al cierre. La calculadora trabaja en tres direcciones: prueba un préstamo frente al piso, dimensiona el mayor préstamo que permite el piso, y resuelve hacia atrás el NOI que un préstamo dado necesita.
Cuándo Usar Esta Calculadora
- Cuando un prestamista cotiza un monto de préstamo y necesitas evaluarlo frente a su piso de rendimiento de la deuda antes de que vaya al comité.
- Cuando estás dimensionando una nueva adquisición y quieres el máximo de ingresos que el test de rendimiento de la deuda solo permitiría.
- Cuando los tres techos discrepan y necesitas saber qué ratio está limitando realmente el préstamo.
- Cuando el pro forma de un sponsor afirma un rendimiento cómodo y quieres la aritmética sobre el monto real del préstamo.
- Cuando el NOI está fijado por el avalúo pero el tamaño del préstamo sigue siendo negociable.
- Cuando estás comparando cotizaciones con pisos, techos de LTV y requisitos de DSCR distintos sobre el mismo edificio.
Pasos:
- Introduce el NOI anual de la propiedad — ingresos brutos menos gastos operativos, antes del servicio de la deuda y las reservas de capital.
- Establece el piso de rendimiento de la deuda del prestamista. Los papeles de agencia multifamiliar suelen situarse cerca del 7.5%, los papeles bancarios alrededor del 8% al 9%, y los activos hoteleros o transicionales en el 10% o por encima.
- Elige un modo. El rendimiento de la deuda evalúa un préstamo existente, el dimensionamiento recomienda el préstamo mayor, y el NOI requerido responde a la pregunta inversa.
- En modo de rendimiento de la deuda introduce el saldo del préstamo y, si lo tienes, el valor tasado para habilitar el contraste con LTV y la tasa de capitalización.
- En modo de dimensionamiento establece el LTV máximo y luego abre el panel de servicio de la deuda para la tasa del pagaré, el plazo de amortización y el DSCR mínimo.
- Lee los tres techos lado a lado. El más pequeño es la restricción vinculante — el monto que el prestamista realmente desembolsará.
- Revisa el LTV implícito y el rendimiento implícito de la deuda sobre el préstamo recomendado. Superar un test no garantiza superar los demás.
- Usa la matriz de sensibilidad para observar cómo se mueve el techo a medida que el NOI oscila más y menos 20% con pisos del 7.5% al 11%.
Fórmula
Rendimiento de la deuda = NOI ÷ Préstamo × 100
Préstamo máximo al piso = NOI ÷ Piso
NOI requerido = Préstamo × Piso
Rendimiento de la deuda = Tasa de capitalización ÷ LTV
Constante anual del préstamo = 12 × Pago mensual ÷ Préstamo
Techo de DSCR = (NOI ÷ DSCR mínimo) ÷ Constante anual del préstamo
Préstamo recomendado = Mín(Techo de rendimiento de la deuda, Techo de LTV, Techo de DSCR)
Casos de uso
- Un prestamista cotizó 18,000,000 contra 1,400,000 de NOI y necesitas saber de un clic si su piso del 9% se supera.
- Estás dimensionando un préstamo de adquisición y quieres el máximo que el test de rendimiento de la deuda solo permite antes de comisiones y reservas.
- Tu banco subescribe tres ratios y necesitas saber cuál está bloqueando realmente el cierre.
- Un sponsor está cotizando una solicitud de 12,000,000 y quieres el NOI que la propiedad debe producir para justificarla con un piso del 8.5%.
- Estás comparando cotizaciones de agencia, banco y bridge cuyos pisos difieren, y quieres un solo ratio para alinearlas.
- Un inversor afirma que la operación supera el 10% — verificas la aritmética sobre el monto real del préstamo y no sobre el precio de venta.
Beneficios Clave
- Tres tests de subescripción en una vista — rendimiento de la deuda, LTV y DSCR — con la restricción vinculante identificada en lugar de adivinada.
- El test de piso completo: préstamo máximo, margen en puntos, y la brecha en moneda frente al saldo que realmente quieres.
- Una resolución inversa para la pregunta que los prestatarios realmente hacen: ¿cuánto NOI debe generar este préstamo para ser aceptable?
- Tasa y amortización incorporadas al techo de DSCR, de modo que la recomendación refleja el préstamo que realmente firmarás.
- LTV implícito y rendimiento implícito de la deuda impresos sobre el préstamo recomendado, porque superar un test nunca garantiza los demás.
- Sensibilidad de más o menos 20% de NOI y un barrido de pisos del 7.5% al 11%, de modo que una caída de renta o un prestamista más exigente ya está en el precio.
Consejos Profesionales
- Ejecuta primero el dimensionamiento y luego evalúa frente al piso el préstamo que realmente quieres. La brecha te dice exactamente cuánto NOI negociar.
- Si el rendimiento de la deuda vincula, las únicas palancas son más NOI o menos deuda. Si el LTV vincula, el avalúo es la restricción. Si el DSCR vincula, una amortización más larga o una tasa más baja compra espacio.
- Pide el piso por escrito en la carta de intención — rendimiento mínimo de la deuda, en porcentaje — en lugar de preguntar si superas su test.
- Contrasta la recomendación con la identidad: divide la tasa de capitalización entre el LTV antes de llevar el número al comité.
- Estresa el NOI a la baja un 10% en la matriz. Si el techo cae por debajo de tu monto de préstamo, la operación no tiene colchón para una vacancia.
- Cuando dos cotizaciones llevan la misma tasa, compara sus pisos. El piso más laxo vale dólares reales de ingresos adicionales.
Errores Comunes que Debes Evitar
- Tratar el rendimiento de la deuda como sustituto del DSCR. El rendimiento de la deuda ignora el servicio de la deuda, así que un 9% sobre un préstamo al 5% no se comporta en nada como el mismo rendimiento sobre un préstamo al 9%.
- Medir el piso contra el denominador equivocado. El piso es NOI dividido entre préstamo, no NOI dividido entre valor — el primo de la tasa de capitalización que los confunde infla el ratio por el factor de LTV.
- Asumir que el test de rendimiento de la deuda siempre vincula. En el preset de retail vincula el LTV, y en una operación con tasa alta el techo de DSCR llega primero incluso con un piso cómodo.
- Usar el NOI del precio de venta en lugar del NOI subscrito. Los prestamistas acreditan ingresos netos de vacancia, administración y reservas, no el pro forma del bróker.
- Comparar pisos entre productos sin sus demás términos. Un piso del 8% al 65% de LTV es un recinto distinto que un piso del 8% al 80% de LTV.
- Olvidar que el piso mueve el préstamo máximo directamente. Elevar el piso del 7.5% al 9% recorta el techo de rendimiento de la deuda en un 16.7% sobre el mismo NOI.
Términos Clave Explicados
- Rendimiento de la deuda:
- ingreso operativo neto dividido entre el saldo del préstamo, multiplicado por 100 — cobertura de ingresos del préstamo antes de considerar tasa o plazo.
- Piso de rendimiento de la deuda:
- la relación mínima que un prestamista acepta en un préstamo nuevo, típicamente del 7.5% al 10% según el producto y el tipo de propiedad.
- Restricción vinculante:
- entre los techos de rendimiento de la deuda, LTV y DSCR, el más pequeño — el monto que el prestamista realmente desembolsará.
- Constante anual del préstamo:
- servicio de la deuda anual como porcentaje del saldo original — el puente entre el NOI y el test de DSCR.
- LTV implícito:
- el préstamo recomendado dividido entre el valor de la propiedad, mostrado para que un préstamo que supera el piso de rendimiento de la deuda no quede en secreto por encima del techo de apalancamiento.
- Rendimiento implícito de la deuda:
- el rendimiento que termina teniendo el préstamo recomendado — igual al piso cuando el rendimiento de la deuda vincula, más alto cuando vincula otro test.
- Excedente (déficit) de NOI:
- NOI real menos el NOI que exige el piso; una cifra negativa es la brecha de ingresos aún por cerrar.
- Identidad de la tasa de capitalización:
- el rendimiento de la deuda equivale a la tasa de capitalización dividida entre el LTV — el mismo ratio visto desde la propiedad y no desde el préstamo.
Conceptos relacionados
- Calculadora de tasa de capitalización: ingreso operativo neto frente al precio — la vista desde la propiedad que se divide en el rendimiento de la deuda a través de la identidad.
- Calculadora de Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda: el test de cobertura que los prestamistas ejecutan junto al rendimiento de la deuda, y el techo que se activa primero cuando las tasas están altas.
- Calculadora de Ingreso Operativo Neto: construye el ingreso operativo neto del que se alimenta cada ratio de esta página, línea por línea.
- Calculadora de rentabilidad de efectivo sobre efectivo: el rendimiento desde el lado del capital — lo que gana el enganche una vez pagado el servicio de la deuda.
- Calculadora de Flujo de Caja de Propiedad en Alquiler: flujo de caja mensual después del servicio de la deuda, la cifra que el piso de rendimiento de la deuda existe para proteger.
- Calculadora de Relación Préstamo-Valor: el test de apalancamiento que se combina con el rendimiento de la deuda en cada acuerdo de crédito comercial.
Ejemplo
Toma el preset predeterminado: un edificio con 800,000 de ingreso operativo neto y un préstamo de 10,000,000 contra un valor de 13,500,000, evaluado con un piso del 7.5%. El rendimiento de la deuda es 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, de modo que el préstamo supera el piso por 0.50 puntos. El saldo más grande que soporta ese piso es 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, lo que deja el préstamo actual 666,666.67 por debajo del techo, y el NOI que el piso exige de este préstamo es 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Ahora toma el preset de oficinas en modo requerido: 1,400,000 de NOI contra una solicitud de 18,000,000 con un piso del 9% da 7.78%, un déficit de 1.22 puntos — la propiedad necesita 1,620,000 de NOI y le faltan 220,000. Por último, dimensiona el preset de retail: los tres techos salen en 14,117,647.06 por el rendimiento de la deuda, 11,200,000 por un techo de LTV del 70% sobre el valor de 16,000,000, y 12,656,865.56 por un DSCR de 1.25 al 6.5% a 30 años. Gana el más pequeño, así que el LTV vincula: el préstamo recomendado es 11,200,000, situado en exactamente 70.00% de LTV con un rendimiento implícito de la deuda del 10.71%.
Interpretación de sus resultados
Lee la página en este orden. El hero está codificado por color según el test: rojo cuando el rendimiento está por debajo del piso del prestamista, ámbar por debajo del 8% aunque tu piso sea más laxo, verde en el 10% o por encima, y azul en la banda estándar del 8% al 10%. En modo de rendimiento de la deuda, las cuatro tarjetas debajo indican el préstamo máximo a tu piso, el margen en puntos, la brecha en moneda frente a tu saldo actual, y el NOI que exige el piso. El desglose repite después cada cifra, añadiendo el LTV y la tasa de capitalización una vez que se introduce un valor de propiedad, y la matriz de sensibilidad muestra cómo se mueve el techo a medida que el NOI oscila más y menos 20% con pisos del 7.5% al 11%. En modo de dimensionamiento, los tres techos aparecen como tarjetas y como tabla con el test vinculante señalado, seguidos del LTV implícito y el rendimiento implícito sobre el préstamo recomendado. El panel de solución paso a paso reproduce la aritmética línea por línea, de modo que cada número en pantalla puede recalcularse a mano.