Immobilieninvestition

Debt-Yield-Rechner

Kostenloser Debt-Yield-Rechner für Gewerbeimmobilien: prüfen Sie die NOI gegen die Untergrenze des Kreditgebers, ermitteln Sie das maximale Darlehen über die Debt-Yield-, LTV- und DSCR-Tests und sehen Sie, welche Einschränkung den Deal bindet.

Hat Ihnen dieser Rechner geholfen?

Was ist Debt-Yield-Rechner?

Der Debt Yield misst, wie viel Einkommen eine gewerbliche Immobilie je geliehenen Dollar abwirft: Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den Darlehenssaldo, ausgedrückt in Prozent. Ein Darlehen von 10,000,000 auf einem Gebäude, das 800,000 im Jahr verdient, hat ein Debt Yield von genau 8.00%. Kreditgeber greifen zuerst auf dieses Verhältnis, weil es Zinssätze und Tilgungspläne ignoriert — die beiden Variablen, die in einer Restrukturierung neu verhandelt werden können — und nur darauf schaut, ob die Immobilie selbst die Schuld tragen kann. Ein Darlehen lässt sich neu verhandeln; das Einkommen nicht. Deshalb steht der Debt Yield neben Beleihungsauslauf und Schuldendienstdeckung als eine der drei Zahlen, die jeder gewerbliche Kreditvertrag nennt, und deshalb hängen die meisten Kreditgeber eine Untergrenze an, üblicherweise zwischen 7.5% und 10%, die das fertige Darlehen bei Zusage erreichen muss. Der Rechner arbeitet in drei Richtungen: Er testet ein Darlehen gegen die Untergrenze, bemisst das größte Darlehen, das die Untergrenze zulässt, und rechnet rückwärts auf die NOI, die ein konkretes Darlehen braucht.

Wann Sie diesen Rechner verwenden

  • Wenn ein Kreditgeber einen Darlehensbetrag nennt und Sie ihn gegen deren Debt-Yield-Untergrenze testen müssen, bevor es in den Ausschuss geht.
  • Wenn Sie einen neuen Erwerb bemessen und wissen möchten, was allein der Debt-Yield-Test an Auszahlung zulassen würde.
  • Wenn drei Obergrenzen widersprechen und Sie wissen müssen, welches Verhältnis das Darlehen tatsächlich begrenzt.
  • Wenn die Prognose eines Sponsors eine komfortable Rendite behauptet und Sie die Arithmetik am tatsächlichen Darlehensbetrag wollen.
  • Wenn die NOI durch die Bewertung feststeht, die Darlehenshöhe aber noch verhandelbar ist.
  • Wenn Sie Angebote mit unterschiedlichen Untergrenzen, LTV-Kappen und DSCR-Anforderungen auf demselben Gebäude vergleichen.

Schritte:

  1. Geben Sie die jährliche NOI der Immobilie ein — Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebskosten, vor Schuldendienst und Kapitalrücklagen.
  2. Setzen Sie die Debt-Yield-Untergrenze des Kreditgebers. Agency-Multifamily-Darlehen liegen typisch nahe 7.5%, Bankdarlehen um 8% bis 9% und Hotel- oder Übergangsobjekte bei 10% oder darüber.
  3. Wählen Sie einen Modus. Debt Yield testet ein bestehendes Darlehen, die Bemessung empfiehlt das größte Darlehen, und Erforderliche NOI beantwortet die umgekehrte Frage.
  4. Im Debt-Yield-Modus geben Sie den Darlehenssaldo und — falls vorhanden — den beurteilten Wert ein, um die Gegenprüfung von Beleihungsauslauf und Kapitalisierungsrate freizuschalten.
  5. In der Bemessung stellen Sie den maximalen Beleihungsauslauf ein und öffnen dann das Panel für den Schuldendienst mit Vertragszins, Tilgungslaufzeit und Mindest-DSCR.
  6. Lesen Sie die drei Obergrenzen nebeneinander. Die kleinste ist die bindende Einschränkung — der Betrag, den der Kreditgeber tatsächlich auszahlen wird.
  7. Prüfen Sie den impliziten Beleihungsauslauf und den impliziten Debt Yield beim empfohlenen Darlehen. Ein bestandener Test bedeutet nicht, dass die übrigen bestehen.
  8. Nutzen Sie das Sensitivitätsraster, um die Obergrenze zu verfolgen, während die NOI um plus und minus 20% schwankt, bei Untergrenzen von 7.5% bis 11%.

Formel

Debt Yield = NOI ÷ Darlehen × 100 Max. Darlehen bei der Untergrenze = NOI ÷ Untergrenze Erforderliche NOI = Darlehen × Untergrenze Debt Yield = Kapitalisierungsrate ÷ LTV Jährliche Darlehenskonstante = 12 × Monatliche Rate ÷ Darlehensbetrag DSCR-Obergrenze = (NOI ÷ Mindest-DSCR) ÷ Jährliche Darlehenskonstante Empfohlenes Darlehen = Min(Debt-Yield-Obergrenze, LTV-Obergrenze, DSCR-Obergrenze)

Anwendungsfälle

  • Ein Kreditgeber bietet 18,000,000 bei 1,400,000 NOI an, und Sie müssen mit einem Klick wissen, ob ihre 9%-Untergrenze erreicht wird.
  • Sie bemessen ein Erwerbsdarlehen und möchten wissen, was allein der Debt-Yield-Test vor Gebühren und Rücklagen zulässt.
  • Ihre Bank prüft drei Verhältnisse, und Sie müssen wissen, welches davon die Vergabe tatsächlich blockiert.
  • Ein Sponsor bringt eine Anfrage über 12,000,000 ins Spiel, und Sie möchten die NOI wissen, die die Immobilie bei einer Untergrenze von 8.5% liefern muss.
  • Sie vergleichen Agency-, Bank- und Bridge-Angebote mit unterschiedlichen Untergrenzen und möchten ein einziges Verhältnis zum Vergleich.
  • Ein Investor behauptet, der Deal schaffe 10% — Sie rechnen die Arithmetik am tatsächlichen Darlehensbetrag nach statt am Angebotspreis.

Hauptvorteile

  • Drei Kreditprüfstests in einer Ansicht — Debt Yield, LTV und DSCR — mit benannter statt vermuteter bindender Einschränkung.
  • Der vollständige Untergrenzen-Test: maximales Darlehen, Spielraum in Punkten und die Differenz in Währung zum Saldo, den Sie tatsächlich wollen.
  • Eine Rückwärtsrechnung für die Frage, die Kreditnehmer wirklich stellen: Wie viel NOI muss dieses Darlehen erzeugen, um akzeptabel zu sein?
  • Zins und Tilgung in die DSCR-Obergrenze eingebaut, damit die Empfehlung das Darlehen widerspiegelt, das Sie tatsächlich unterzeichnen.
  • Impliziter Beleihungsauslauf und impliziter Debt Yield beim empfohlenen Darlehen ausgewiesen, weil ein bestandener Test nie die übrigen garantiert.
  • Sensitivität gegenüber plus oder minus 20% NOI und einem Durchlauf der Untergrenzen von 7.5% bis 11%, damit ein Mietausfall oder ein strengerer Kreditgeber bereits eingepreist ist.

Professionelle Tipps

  • Führen Sie zuerst die Bemessung durch und testen Sie dann das Darlehen, das Sie tatsächlich wollen, gegen die Untergrenze. Die Differenz sagt Ihnen genau, wie viel NOI Sie verhandeln müssen.
  • Wenn Debt Yield bindet, sind die einzigen Hebel mehr NOI oder weniger Schuld. Wenn LTV bindet, ist die Bewertung die Einschränkung. Wenn DSCR bindet, schaffen eine längere Tilgung oder ein niedrigerer Zins Spielraum.
  • Bitten Sie im Term Sheet um die Untergrenze in Schriftform — minimales Debt Yield, in Prozent — statt zu fragen, ob Sie ihren Test bestehen.
  • Gegenprüfen Sie die Empfehlung mit der Identität: teilen Sie die Kapitalisierungsrate durch den Beleihungsauslauf, bevor Sie die Zahl in den Ausschuss bringen.
  • Stressen Sie die NOI im Raster um 10% nach unten. Fällt die Obergrenze unter Ihren Darlehensbetrag, hat der Deal keinen Puffer für Leerstand.
  • Wenn zwei Angebote denselben Zins haben, vergleichen Sie deren Untergrenzen. Die weichere Untergrenze ist echte Dollar an zusätzlicher Auszahlung wert.

Häufige Fehler vermeiden

  • Debt Yield als Ersatz für DSCR zu behandeln. Debt Yield ignoriert den Schuldendienst, also verhält sich eine Rendite von 9% bei einem Darlehen mit 5% überhaupt nicht wie dieselbe Rendite bei einem Darlehen mit 9%.
  • Die Untergrenze am falschen Nenner zu messen. Die Untergrenze ist NOI geteilt durch das Darlehen, nicht NOI geteilt durch den Wert — die verwandte Kapitalisierungsrate verwechselt beides und erhöht das Verhältnis um den LTV-Faktor.
  • Davon auszugehen, dass der Debt-Yield-Test immer bindet. Bei der Büro-Voreinstellung bindet das LTV, und bei einem Darlehen mit hohem Zins landet zuerst die DSCR-Obergrenze, selbst bei einer komfortablen Untergrenze.
  • Die NOI aus dem Angebotspreis statt die kreditierte NOI zu verwenden. Kreditgeber rechnen die Einnahmen nach Leerstand, Verwaltung und Rücklagen an, nicht die Prognose des Maklers.
  • Untergrenzen ohne ihre übrigen Konditionen über Produkte hinweg zu vergleichen. Eine Untergrenze von 8% bei 65% Beleihungsauslauf ist ein anderer Fall als eine Untergrenze von 8% bei 80% Beleihungsauslauf.
  • Zu vergessen, dass die Untergrenze das maximale Darlehen direkt verschiebt. Eine Erhöhung der Untergrenze von 7.5% auf 9% kürzt die Debt-Yield-Obergrenze um 16.7% bei derselben NOI.

Wichtige Begriffe erklärt

Debt Yield:
Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den Darlehenssaldo, mal 100 — Einkommensdeckung des Darlehens, bevor Zins oder Laufzeit eine Rolle spielen.
Debt-Yield-Untergrenze:
das Mindestverhältnis, das ein Kreditgeber bei einem neuen Darlehen akzeptiert, typischerweise 7.5% bis 10% je nach Produkt und Objektart.
Bindende Einschränkung:
unter den Debt-Yield-, LTV- und DSCR-Obergrenzen die kleinste — der Betrag, den der Kreditgeber tatsächlich auszahlen wird.
Jährliche Darlehenskonstante:
jährlicher Schuldendienst als Prozentsatz des ursprünglichen Saldos — die Brücke zwischen NOI und dem DSCR-Test.
Impliziter Beleihungsauslauf:
das empfohlene Darlehen geteilt durch den Immobilienwert, damit ein Darlehen, das den Debt-Yield-Test besteht, nicht heimlich über der LTV-Obergrenze liegt.
Impliziter Debt Yield:
die Rendite, auf die das empfohlene Darlehen hinausläuft — gleich der Untergrenze, wenn Debt Yield bindet, höher, wenn ein anderer Test bindet.
NOI-Überschuss (Defizit):
tatsächliche NOI abzüglich der von der Untergrenze geforderten NOI; eine negative Zahl ist die Einkommenslücke, die noch geschlossen werden muss.
Cap-Rate-Identität:
Debt Yield entspricht der Kapitalisierungsrate geteilt durch den LTV — dasselbe Verhältnis, betrachtet von der Immobilie statt vom Darlehen.

Verwandte Konzepte

Beispiel

Nehmen Sie die Standardvoreinstellung: ein Gebäude mit 800,000 Netto-Betriebsergebnis und einem Darlehen von 10,000,000 gegen einen Wert von 13,500,000, getestet bei einer Untergrenze von 7.5%. Der Debt Yield ist 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, das Darlehen überschreitet die Untergrenze also um 0.50 Punkte. Der größte Saldo, den diese Untergrenze trägt, ist 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, womit das aktuelle Darlehen 666,666.67 unter der Obergrenze bleibt; die NOI, die die Untergrenze von diesem Darlehen verlangt, ist 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Jetzt die Büro-Voreinstellung im Modus Erforderliche NOI: 1,400,000 NOI gegen eine Anfrage über 18,000,000 bei einer Untergrenze von 9% ergibt 7.78%, ein Defizit von 1.22 Punkten — dem Objekt fehlen 1,620,000 NOI, es fehlen 220,000. Zuletzt der Einzelhandel in der Bemessung: die drei Obergrenzen ergeben 14,117,647.06 aus dem Debt Yield, 11,200,000 aus einer 70%-LTV-Obergrenze auf den Wert von 16,000,000 und 12,656,865.56 aus einem DSCR von 1.25 bei 6.5% über 30 Jahre. Die kleinste gewinnt, also bindet das LTV: das empfohlene Darlehen beträgt 11,200,000, liegt bei exakt 70.00% Beleihungsauslauf und hat einen impliziten Debt Yield von 10.71%.

Interpretation Ihrer Ergebnisse

Lesen Sie die Seite in dieser Reihenfolge. Das Ergebnisfeld ist je nach Test farbcodiert: rot, wenn die Rendite unter der Untergrenze des Kreditgebers liegt, amber unter 8%, auch wenn Ihre Untergrenze weiter ist, grün ab 10% und blau im üblichen Band von 8% bis 10%. Im Debt-Yield-Modus liefern die vier Karten darunter das maximale Darlehen bei Ihrer Untergrenze, den Spielraum in Punkten, die Währungsdifferenz zu Ihrem aktuellen Saldo und die NOI, die die Untergrenze verlangt. Die Aufschlüsselung wiederholt anschließend jede Zahl und ergänzt Beleihungsauslauf und Kapitalisierungsrate, sobald ein Immobilienwert eingegeben ist; das Sensitivitätsraster zeigt, wie sich die Obergrenze bewegt, während die NOI um plus und minus 20% schwankt, bei Untergrenzen von 7.5% bis 11%. In der Bemessung erscheinen die drei Obergrenzen als Karten und als Tabelle mit markiertem bindendem Test, gefolgt vom impliziten Beleihungsauslauf und der impliziten Rendite beim empfohlenen Darlehen. Das Schritt-für-Schritt-Panel stellt die Rechnung Zeile für Zeile nach, sodass jede Zahl auf dem Bildschirm von Hand nachgerechnet werden kann.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Debt Yield in der gewerblichen Immobilienfinanzierung?
Debt Yield ist das Netto-Betriebsergebnis geteilt durch den Darlehensbetrag, multipliziert mit 100. Eine Immobilie, die 800,000 im Jahr bei einem Darlehen von 10,000,000 erwirtschaftet, hat ein Debt Yield von genau 8.00%. Weil es nur Einkommen und Saldo liest, ändert es sich nicht, wenn die Zinsen steigen oder der Tilgungsplan verlängert wird — genau deshalb behandeln Kreditgeber es als das Verhältnis, das in einer Restrukturierung nicht umgeschrieben werden kann. Es wird üblicherweise zusammen mit LTV und DSCR im Kreditvertrag genannt, und die meisten Kreditgeber hängen eine Untergrenze an, üblicherweise zwischen 7.5% und 10%, die das Darlehen bei Zusage erreichen und oft bei jeder Verlängerung erneut erreichen muss.
Wie berechnet man Debt Yield?
Teilen Sie das jährliche Netto-Betriebsergebnis durch den Darlehenssaldo und multiplizieren Sie mit 100: Debt Yield = NOI ÷ Darlehen × 100. Die Identität läuft auch rückwärts. Multiplizieren Sie das Darlehen mit der Untergrenze, um die erforderliche NOI zu erhalten — 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — oder teilen Sie die NOI durch die Untergrenze, um das maximale Darlehen zu erhalten: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Geben Sie beide Richtungen in diesen Rechner ein, und er löst sie alle zusammen und liefert die Rendite, den Spielraum in Punkten, die Differenz in Währung und die NOI, die die Untergrenze von Ihrem konkreten Saldo verlangt.
Was ist ein gutes Debt-Yield-Verhältnis?
Die meisten gewerblichen Kreditgeber behandeln 10% oder mehr als stark, 8% bis 10% als Standard und unter 8% als schwach — einen Bereich, in dem das Darlehen gegenüber dem Cashflow der Immobilie dünn ist und Kreditgeber typischerweise den Betrag senken, Rücklagen verlangen oder ablehnen. Was als gut gilt, hängt stark vom Produkt ab. Agency-Multifamily-Darlehen tragen üblicherweise eine Untergrenze von 7.5%, weil das Einkommen stabil ist und das Darlehen übernommen werden kann, während Hotel- oder Übergangsobjekte auf 10% bis 12% gehalten werden, weil das Einkommen volatil ist. Lesen Sie die Untergrenze, die in Ihrem eigenen Term Sheet steht, als Definition von gut für diesen Deal und testen Sie dann den tatsächlichen Darlehensbetrag dagegen.
Welche Debt-Yield-Untergrenzen verwenden Kreditgeber?
Übliche Untergrenzen je Produkt: Agency und Multifamily nahe 7.5% bis 9%, Regionalbank-Deals 8% bis 10%, CMBS-Pools 8.5% bis 10%, Lebensversicherer 9% bis 11% sowie Bridge- oder Übergangsdarlehen 7% bis 9%, aber mit strengeren LTV- und DSCR-Tests. Die Objektart zählt ebenso viel wie der Kreditgeber: Industrie und Lagerhallen erreichen oft schon 8%, Einzelhandel mit Ankermieter rund 8.5%, Büro nahe 9% und Hotels 10% bis 12%. Das sind Marktkonventionen statt Regeln — die Untergrenze in Ihrem Term Sheet entscheidet, weshalb der Rechner es erlaubt, gegen jede Zahl zu testen und den gesamten Bereich im Sensitivitätsraster durchzuspielen.
Worin unterscheidet sich Debt Yield von DSCR?
Debt Yield teilt die NOI durch den Darlehenssaldo; DSCR teilt die NOI durch den jährlichen Schuldendienst. Debt Yield ignoriert daher den Zinssatz und den Tilgungsplan, während DSCR vollständig davon getrieben wird. Bei der Einzelhandels-Voreinstellung liegt die Debt-Yield-Obergrenze bei 14,117,647.06 bei einer Untergrenze von 8.5%, doch bei 6.5% über 30 Jahre mit einem Deckungsgrad von 1.25 fällt die DSCR-Obergrenze auf 12,656,865.56 — der Deckungstest bindet zuerst. Kreditgeber fahren beide aus einem Grund: Debt Yield fragt, ob das Objekt den Kapitaltrag trägt, DSCR fragt, ob es die Zahlungen trägt, und ein Darlehen muss die strengere der beiden Einschränkungen erfüllen.
Worin unterscheidet sich Debt Yield von der Kapitalisierungsrate?
Die Kapitalisierungsrate ist NOI geteilt durch den Wert; Debt Yield ist NOI geteilt durch das Darlehen. Beide sind über die Identität Debt Yield = Kapitalisierungsrate ÷ LTV gekoppelt, und die gilt exakt: eine Kapitalisierungsrate von 6% bei 70% Beleihungsauslauf ist ein Debt Yield von 8.57%. Dieses Verhältnis erklärt, wie dasselbe Gebäude zugleich eine komfortable Kapitalisierungsrate und ein schwaches Debt Yield zeigen kann — die Verschuldung ist der Nenner, also treibt jeder Punkt Beleihungsauslauf die Rendite nach oben. Sobald Sie einen Immobilienwert eingeben, prüft dieser Rechner die Identität automatisch und weist Kapitalisierungsrate und Beleihungsauslauf neben der Rendite aus, sodass beide Sichten zusammenpassen.
Kann Debt Yield zu hoch sein?
Ja, aber selten als Kreditproblem. Ein sehr hohes Debt Yield bedeutet normalerweise, dass das Darlehen im Verhältnis zum Einkommen klein ist — entweder hat der Kreditnehmer Auszahlung liegen gelassen, der bezahlte Preis war im Verhältnis zum Einkommen niedrig, oder die NOI enthält Posten, die ein Kreditgeber ohnehin nicht bewerten würde. In der Bemessung ist eine hohe implizite Rendite beim empfohlenen Darlehen ein Signal über den Prozess statt über den Deal: Sie sagt Ihnen, dass ein anderer Test als Debt Yield bindet, die eigentliche Einschränkung also Hebel oder Deckung ist und nicht das Einkommen. Für einen Kreditnehmer ist die praktische Frage nicht, ob das Verhältnis hoch ist, sondern ob der bindende Test das leiht, was Sie brauchen.
Wie kann ich den Debt Yield in einem Deal verbessern?
Drei Hebel, in der Reihenfolge der Geschwindigkeit: Erhöhen Sie die kreditierte NOI, indem Sie Umlagen bestätigen, Vermietungen abschließen oder Ausgaben umschichten, die der Kreditgeber anrechnet; senken Sie den Darlehensbetrag, indem Sie mehr Eigenkapital einbringen oder den Deal neu bepreisen; oder verhandeln Sie mit dem Kreditgeber eine niedrigere Untergrenze, wenn die Anlagenklasse es zulässt. Im Standardbeispiel hebt eine NOI von 800,000 auf 850,000 die Rendite von 8.00% auf 8.50% bei demselben Darlehen und schiebt das auf der Untergrenze basierende Maximum von 10,666,666.67 auf 11,333,333.33. Alternativ erreicht ein auf 9,500,000 gekürztes Darlehen 8.42%, ohne dass sich am Einkommen irgendetwas ändert.
Gilt Debt Yield für Wohnimmobilien-Darlehen?
Selten. Verbraucherdarlehen werden mit Verhältnissen vor und nach der Tilgung, Beleihungsauslauf und Bonität bewertet, weil der Lohn — nicht die Immobilie — die Schuld zurückzahlt. Debt Yield ist ein gewerbliches Verhältnis, das bei Multifamily-, Büro-, Handels-, Industrie- und Hotel-Darlehen verwendet wird, bei denen das Einkommen des Gebäudes das Darlehen bedient. Einige Wohnimmobilien-Investoren und Portefeuille-Kreditgeber wenden es tatsächlich an, und weil die Cap-Rate-Identität für jede Ertragsimmobilie gilt, überträgt sie sich direkt. Wenn Sie ein Wohnimmobilien-Angebot mit einem gewerblichen vergleichen, erwarten Sie nur, dass das Term Sheet des gewerblichen Angebots eine Mindestuntergrenze beim Debt Yield enthält.
Was ist die jährliche Darlehenskonstante und warum ist sie wichtig?
Die jährliche Darlehenskonstante ist ein Jahr Schuldendienst geteilt durch den ursprünglichen Darlehenssaldo, ausgedrückt als Prozentsatz — die jährlichen Kosten, die Schuld je geliehenen Dollar zu tragen. Bei 6.25% über 30 Jahre liegt sie bei 7.3886%; bei 7% über 25 Jahren bei 8.4814%. Sie ist die Brücke zwischen NOI und dem DSCR-Test, weil die Deckungsobergrenze gleich NOI geteilt durch Mindest-DSCR, geteilt durch diese Konstante ist. Eine niedrigere Konstante bedeutet, dass jeder Dollar Einkommen mehr Schuld trägt, und genau deshalb wandert die DSCR-Obergrenze in der Bemessung, sobald Sie den Vertragszins oder die Tilgungslaufzeit ändern — und deshalb weist der Rechner die Konstante neben der Obergrenze aus.
Wie entscheidet die Drei-Test-Bemessung den Darlehensbetrag?
Jeder Test erzeugt seine eigene Obergrenze. Der Debt-Yield-Test liefert NOI ÷ Untergrenze; der LTV-Test liefert Wert × maximalen Beleihungsauslauf; der DSCR-Test liefert (NOI ÷ Mindest-DSCR) ÷ jährliche Darlehenskonstante. Der Rechner empfiehlt das kleinste der drei, weil das die erste Einschränkung ist, der das Darlehen in der Kreditprüfung begegnet. Gleichstände werden in einer festen Reihenfolge aufgelöst — zuerst Debt Yield, dann LTV und dann DSCR —, sodass der gemeldete bindende Test deterministisch und nicht willkürlich ist. Bei der Einzelhandels-Voreinstellung sind die Obergrenzen 14,117,647.06, 11,200,000 und 12,656,865.56, also bindet das LTV bei 11,200,000, und der implizite Debt Yield dieses Darlehens liegt bei 10.71%.

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