什么是债务收益率计算器？
债务收益率衡量商业地产每借入一美元能带来多少收入：净营业收入除以贷款余额，以百分比表示。一笔 10,000,000 的贷款放在年赚 800,000 的物业上，债务收益率正好是 8.00%。贷款方最先看这个比率，因为它忽略利率与摊还计划——这两项正是债务重组时还能调整的变量——只关心资产本身能否扛住这笔债务。贷款可以重新谈，收入却不能。这就是为什么债务收益率与贷款价值比、偿债覆盖率并列，成为每一份商业信贷协议都会报出的三个数字之一，也是为什么多数贷款方会附加一个下限，通常介于 7.5% 与 10% 之间，成交的贷款在交割时必须越过。本计算器从三个方向工作：用下限去测试一笔贷款、测算下限允许的最高贷款、以及反解这笔贷款所需的 NOI。
何时使用此计算器
- 当贷款方报出一个贷款金额，而你需要在送交委员会之前先用他们的债务收益率下限去检验它。
- 当你在为一笔新收购测算规模，并想知道自己在单看债务收益率测试时最多能拿到多少放款。
- 当三道上限彼此不一致，而你需要知道究竟是哪个比率在真正封顶这笔贷款。
- 当发起人的 pro forma 声称收益可观，而你想按真实贷款金额重新算一遍。
- 当 NOI 已被评估价锁定，但贷款规模仍有谈判空间。
- 当你要在同一栋楼上比较下限、LTV 上限与 DSCR 要求各不相同的几份报价。
步骤:
- 填写物业的年度 NOI——总收入减去运营支出，在债务偿付与资本准备金之前的金额。
- 设定贷款方的债务收益率下限。机构类多户住宅通常在 7.5% 附近，银行类在 8% 到 9% 之间，酒店或过渡性资产则在 10% 或更高。
- 选择一种模式。债务收益率用于测试现有贷款，额度测算给出建议的最高贷款，所需 NOI 则回答反向问题。
- 在债务收益率模式下填写贷款余额，如果掌握评估价值也一并填写，即可启用贷款价值比与资本化率的交叉校验。
- 在额度测算模式下先设定最高贷款价值比，然后打开偿债面板，填写票面利率、摊还年限与最低偿债覆盖率。
- 把三道上限并排阅读。最小的那一道就是决定性约束——贷款方真正会放款的金额。
- 在建议贷款上核对隐含贷款价值比与隐含债务收益率。通过一项测试并不等于通过其余测试。
- 用敏感性网格观察上限如何随 NOI 上下浮动 20%、下限在 7.5% 到 11% 之间移动而变化。
公式
债务收益率 = NOI ÷ 贷款 × 100
下限对应的最高贷款 = NOI ÷ 下限
所需 NOI = 贷款 × 下限
债务收益率 = 资本化率 ÷ LTV
年度贷款常数 = 12 × 月供 ÷ 贷款
DSCR 上限 = (NOI ÷ 最低 DSCR) ÷ 年度贷款常数
建议贷款 = Min(债务收益率上限, LTV 上限, DSCR 上限)
使用场景
- 贷款方按 1,400,000 的 NOI 报出 18,000,000，你需要一键判断他们的 9% 下限是否被越过。
- 你在为一笔收购贷款测算规模，想知道在扣除费用与准备金之前，单看债务收益率测试最多能批多少。
- 你的银行按三个比率做风控，你需要知道究竟是哪一个真正卡住了交割。
- 某个发起人正在推介 12,000,000 的申请，你想算出在 8.5% 下限下物业必须产出多少 NOI 才站得住脚。
- 你在比较下限各不相同的机构、银行与过桥报价，希望用一个统一的比率把它们拉齐。
- 有投资人声称这笔交易能过 10%——你按真实贷款金额而不是挂牌价来核对算式。
主要优势
- 三项承销测试一屏尽览——债务收益率、贷款价值比与偿债覆盖率——并直接点名决定性约束，而不是靠猜。
- 完整的下限测试：最高贷款、以百分点计的缓冲空间，以及相对你真正想要的余额还有多少金额缺口。
- 针对借款人真正在问的问题做反解：这笔贷款必须产出多少 NOI 才能被接受？
- 利率与摊还已折算进偿债覆盖率上限，因此建议反映的是你最终会签下那笔贷款。
- 建议贷款上同时印出隐含贷款价值比与隐含债务收益率，因为通过一项测试从不保证通过其他测试。
- 支持 NOI 上下 20% 与下限 7.5% 到 11% 全程扫掠的敏感性分析，租金下滑或更严苛的贷款方都已被提前计入。
专业提示
- 先跑一遍额度测算，再拿你真正想要的那笔贷款去对下限。差额会准确告诉你需要再去谈多少 NOI。
- 如果债务收益率起作用，可用的抓手只有增加 NOI 或减少负债；如果 LTV 起作用，约束就是评估价；如果偿债覆盖率起作用，拉长摊还或降低利率能换来空间。
- 在条款清单里要求把下限写成书面文字——最低债务收益率，以百分比列明——而不是去问自己能否通过他们的测试。
- 用恒等式复核建议：把资本化率除以贷款价值比之后，再把数字送进信贷委员会。
- 在网格中把 NOI 下压 10%。如果上限跌破你的贷款金额，这笔交易对一次空置就没有任何缓冲。
- 当两份报价利率相同时，比较它们的下限。更宽松的下限对应着实打实的额外放款。
需要避免的常见错误
- 把债务收益率当成偿债覆盖率的替代品。债务收益率忽略债务偿付，因此 5% 贷款上的 9% 收益率，与 9% 贷款上的同一收益率完全不是一回事。
- 用错分母去衡量下限。下限是 NOI 除以贷款，而不是 NOI 除以价值——把它与资本化率这个近亲搞混，会让比率被 LTV 倍数放大。
- 假定债务收益率测试永远起决定作用。在零售预设上是 LTV 在起作用，而在高利率交易中，即使下限宽松，也是偿债覆盖率上限先触顶。
- 使用挂牌口径的 NOI 而非承销口径的 NOI。贷款方认可的是扣除空置、管理与准备金之后的收入，而不是经纪人的 pro forma。
- 抛开其他条款直接比较不同产品的下限。65% LTV 下的 8% 下限，与 80% LTV 下的 8% 下限是完全不同的两个框。
- 忘记下限会直接改变最高贷款。在同样的 NOI 下，把下限从 7.5% 提到 9%，债务收益率上限会被削掉 16.7%。
关键术语解释
- 债务收益率:
- 净营业收入除以贷款余额再乘以 100——在考虑利率与期限之前的收入覆盖能力。
- 债务收益率下限:
- 贷款方在新贷款上接受的最低比率，通常为 7.5% 到 10%，视产品与物业类型而定。
- 决定性约束:
- 在债务收益率、贷款价值比与偿债覆盖率三道上限之中，最小的那一道——贷款方真正会放款的金额。
- 年度贷款常数:
- 一年的债务偿付额占原始余额的百分比——连接 NOI 与偿债覆盖率测试的桥梁。
- 隐含贷款价值比:
- 建议贷款除以物业价值，列出来是为了确认一笔通过债务收益率测试的贷款没有在暗中超过杠杆上限。
- 隐含债务收益率:
- 建议贷款最终对应的收益率——债务收益率起决定作用时等于下限，其他测试起作用时高于下限。
- NOI 盈余（缺口）:
- 实际 NOI 减去下限所要求的 NOI；负数表示仍需补上的收入缺口。
- 资本化率恒等式:
- 债务收益率等于资本化率除以贷款价值比——同一个比率，只不过从物业而非贷款的角度来看。
相关概念
示例
以默认预设为例：一栋净营业收入 800,000 的物业，价值 13,500,000，背负 10,000,000 的贷款，在 7.5% 的下限下受检。债务收益率为 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%，因此这笔贷款以 0.50 个百分点越过下限。该下限能支撑的最大余额是 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67，也就是说当前贷款比这一上限低 666,666.67；而下限要求这笔贷款产出的 NOI 为 10,000,000 × 7.5% = 750,000。再把写字楼预设切到所需 NOI 模式：1,400,000 的 NOI 对上 18,000,000 的申请额，在 9% 的下限下只算出 7.78%，差 1.22 个百分点——该物业需要 1,620,000 的 NOI，还差 220,000。最后测算零售预设：三道上限分别是债务收益率给出的 14,117,647.06、对 16,000,000 价值按 70% LTV 上限给出的 11,200,000，以及 6.5% 利率、30 年摊还、DSCR 1.25 给出的 12,656,865.56。最小者胜出，因此 LTV 起决定作用：建议贷款额为 11,200,000，恰好落在 70.00% 的 LTV 上，隐含债务收益率为 10.71%。
解读您的结果
按以下顺序阅读本页。顶部结论按测试结果着色：收益率低于贷款方下限时为红色，即使你的下限更宽松但低于 8% 时为琥珀色，达到 10% 或以上为绿色，落在 8% 到 10% 的常规区间则为蓝色。在债务收益率模式下，其下方四张卡片分别给出你所设下限对应的最高贷款、以百分点计的缓冲、相对当前余额的金额缺口，以及下限所要求的 NOI。随后的明细会复述每一个数字，一旦填入物业价值还会补上贷款价值比与资本化率，而敏感性网格则展示 NOI 上下浮动 20%、下限在 7.5% 到 11% 之间移动时上限如何变化。在额度测算模式下，三道上限以卡片和表格呈现，决定性测试被特别标出，后面跟着建议贷款的隐含 LTV 与隐含收益率。分步面板逐行重现算式，因此屏幕上的每个数字都能手工复算。