Pelaburan Hartanah

Kalkulator Debt Yield

Kalkulator debt yield percuma untuk hartanah komersial: semak NOI terhadap ambang debt yield pemberi pinjaman, saizkan pinjaman maksimum merentasi ujian debt yield, LTV dan DSCR, serta lihat kongkongan mana yang mengikat urus niaga ini.

Adakah kalkulator ini membantu anda?

Apakah Kalkulator Debt Yield?

Debt yield mengukur berapa banyak pendapatan yang dihasilkan oleh hartanah komersial bagi setiap dolar yang dipinjam: pendapatan operasional bersih bahagikan baki pinjaman, dinyatakan sebagai peratusan. Pinjaman 10,000,000 ke atas bangunan yang menjana 800,000 setahun mempunyai debt yield tepat 8.00%. Pemberi pinjaman merujuk nisbah ini terlebih dahulu kerana ia mengabaikan kadar faedah dan jadual amortisasi — dua pemboleh ubah yang boleh disusun semula dalam penyelesaian — dan hanya melihat sama ada aset itu sendiri mampu menanggung hutang. Pinjaman boleh dirunding semula; pendapatan tidak boleh. Itulah sebabnya debt yield berdiri sebelah nisbah pinjaman-kepada-nilai dan cakupan layanan hutang sebagai satu daripada tiga angka yang dinyatakan dalam setiap perjanjian kredit komersial, dan sebabnya kebanyakan pemberi pinjaman melampirkan satu ambang, lazimnya antara 7.5% dan 10%, yang mesti dilepasi oleh pinjaman siap pada penutupan. Kalkulator ini berfungsi ke tiga arah: ia menguji pinjaman terhadap ambang, menentukan pinjaman terbesar yang dibenarkan oleh ambang, dan mengira secara songsang NOI yang diperlukan oleh sesuatu pinjaman.

Bila Menggunakan Kalkulator Ini

  • Apabila pemberi pinjaman memetik jumlah pinjaman dan anda perlu mengujinya terhadap ambang debt yield mereka sebelum ia dihantar ke jawatankuasa.
  • Apabila anda menentukan saiz pengambilalihan baru dan mahu hasil maksimum yang dibenarkan oleh ujian debt yield sahaja.
  • Apabila tiga had tidak bersetuju dan anda perlu tahu nisbah mana yang sebenarnya membataskan pinjaman.
  • Apabila pro forma penaja mendakwa yield yang selesa dan anda mahu pengiraan pada jumlah pinjaman sebenar.
  • Apabila NOI ditetapkan oleh penilaian tetapi saiz pinjaman masih boleh dirunding.
  • Apabila anda membandingkan sebut harga dengan ambang, had LTV dan keperluan DSCR yang berbeza pada bangunan yang sama.

Langkah:

  1. Masukkan NOI tahunan hartanah — pendapatan kasar tolak perbelanjaan operasi, sebelum layanan hutang dan rizab modal.
  2. Tetapkan ambang debt yield pemberi pinjaman. Pembiayaan agensi multifamili lazimnya sekitar 7.5%, pembiayaan bank sekitar 8% hingga 9%, dan aset hotel atau peralihan pada 10% ke atas.
  3. Pilih mod. Debt yield menguji pinjaman sedia ada, saiz mencadangkan pinjaman terbesar, dan NOI diperlukan menjawab soalan songsang.
  4. Dalam mod debt yield, masukkan baki pinjaman dan, jika ada, nilai yang dinilai untuk membuka semakan silang LTV dan cap rate.
  5. Dalam mod saiz, tetapkan LTV maksimum, kemudian buka panel layanan hutang untuk kadar nota, tempoh amortisasi dan DSCR minimum.
  6. Baca tiga had bersebelahan. Yang paling kecil ialah kongkongan pengikat — jumlah yang sebenarnya akan dibiayai oleh pemberi pinjaman.
  7. Semak LTV tersirat dan debt yield tersirat pada pinjaman disyorkan. Lulus satu ujian tidak bermakna ujian yang lain turut lulus.
  8. Gunakan grid sensitiviti untuk melihat had itu bergerak apabila NOI berayun tambah dan tolak 20% merentas ambang dari 7.5% hingga 11%.

Rumus

Debt yield = NOI ÷ Pinjaman × 100 Pinjaman maksimum pada ambang = NOI ÷ Ambang NOI diperlukan = Pinjaman × Ambang Debt yield = Cap rate ÷ LTV Pemalar pinjaman tahunan = 12 × Bayaran bulanan ÷ Pinjaman Had DSCR = (NOI ÷ DSCR minimum) ÷ Pemalar pinjaman tahunan Pinjaman disyorkan = Min(Had debt yield, Had LTV, Had DSCR)

Kes Penggunaan

  • Pemberi pinjaman memetik 18,000,000 berbanding NOI 1,400,000 dan anda perlu tahu dengan satu klik sama ada ambang 9% mereka dilepasi.
  • Anda menentukan saiz pinjaman pengambilalihan dan mahu jumlah maksimum yang dibenarkan oleh ujian debt yield sahaja sebelum yuran dan rizab.
  • Bank anda menilai tiga nisbah dan anda perlu tahu mana yang sebenarnya menghalang penutupan.
  • Seorang penaja sedang mempertimbangkan permintaan 12,000,000 dan anda mahu NOI yang mesti dijana oleh hartanah itu untuk membenarkannya pada ambang 8.5%.
  • Anda membandingkan sebut harga agensi, bank dan bridge yang ambangnya berbeza, dan mahu satu nisbah untuk menyusunnya.
  • Seorang pelabur mendakwa urus niaga melepasi 10% — anda menyemak pengiraan pada jumlah pinjaman sebenar dan bukannya harga yang diminta.

Faedah Utama

  • Tiga ujian pengunderwritingan dalam satu paparan — debt yield, LTV dan DSCR — dengan kongkongan pengikat dinamakan dan bukannya diteka.
  • Ujian ambang yang penuh: pinjaman maksimum, ruang lega dalam mata, dan jurang dalam mata wang terhadap baki yang benar-benar anda mahukan.
  • Penyelesaian songsang untuk soalan yang benar-benal ditanya oleh peminjam: berapa banyak NOI mesti dijana oleh pinjaman ini supaya boleh diterima?
  • Kadar dan amortisasi dimasukkan ke dalam had DSCR, supaya cadangan mencerminkan pinjaman yang sebenarnya akan anda tandatangani.
  • LTV tersirat dan debt yield tersirat dicetak pada pinjaman disyorkan, kerana lulus satu ujian tidak pernah menjamin ujian yang lain.
  • Sensitiviti merentas NOI tambah atau tolak 20% dan sapuan ambang 7.5% hingga 11%, jadi penurunan sewa atau pemberi pinjaman yang lebih ketat sudahpun diambil kira.

Tips Pro

  • Jalankan saiz terlebih dahulu, kemudian uji pinjaman yang benar-benar anda mahukan terhadap ambang. Jurang memberitahu anda dengan tepat berapa banyak NOI untuk dirunding.
  • Jika debt yield mengikat, satu-satunya tuas ialah lebih NOI atau kurang hutang. Jika LTV mengikat, penilaian ialah kongkongannya. Jika DSCR mengikat, amortisasi lebih panjang atau kadar lebih rendah memberi ruang.
  • Minta ambang secara bertulis dalam terma pembiayaan — debt yield minimum, dalam peratusan — dan bukannya bertanya sama ada anda lulus ujian mereka.
  • Semak silang cadangan dengan identiti: bahagikan cap rate dengan LTV sebelum membawa angka itu ke jawatankuasa.
  • Tekan NOI turun 10% dalam grid. Jika had jatuh di bawah jumlah pinjaman anda, urus niaga tiada bantalan untuk kekosongan.
  • Apabila dua sebut harga membawa kadar yang sama, bandingkan ambang mereka. Ambang yang lebih longgar bernilai dolar hasil tambahan yang sebenar.

Kesilapan Biasa

  • Menganggap debt yield sebagai pengganti DSCR. Debt yield mengabaikan layanan hutang, jadi yield 9% pada pinjaman 5% tidak langsung sama dengan yield yang sama pada pinjaman 9%.
  • Mengukur ambang terhadap penyebut yang salah. Ambang ialah NOI bahagi pinjaman, bukan NOI bahagi nilai — sepupu cap rate yang keliru dengannya membesarkan nisbah dengan faktor LTV.
  • Menganggap ujian debt yield sentiasa mengikat. Pada preset peruncitan LTV mengikat, dan pada urus niaga ber kadar tinggi had DSCR muncul dahulu walaupun ambangnya selesa.
  • Menggunakan NOI daripada harga minta dan bukan NOI yang telah dinilai. Pemberi pinjaman mengkreditkan pendapatan bersih vakans, pengurusan dan rizab, bukan pro forma broker.
  • Membandingkan ambang merentas produk tanpa syarat lain. Ambang 8% pada LTV 65% ialah kotak yang berbeza daripada ambang 8% pada LTV 80%.
  • Lupa bahawa ambang menggerakkan pinjaman maksimum secara langsung. Menaikkan ambang dari 7.5% hingga 9% memotong had debt yield sebanyak 16.7% pada NOI yang sama.

Istilah Utama

Debt yield:
pendapatan operasional bersih bahagikan baki pinjaman, darab 100 — liputan pendapatan terhadap pinjaman sebelum kadar atau tempoh dipertimbangkan.
Ambang debt yield:
nisbah minimum yang akan diterima oleh pemberi pinjaman pada pinjaman baru, biasanya 7.5% hingga 10% mengikut produk dan jenis hartanah.
Kongkongan pengikat:
antara had debt yield, LTV dan DSCR, yang paling kecil — jumlah yang sebenarnya akan dibiayai oleh pemberi pinjaman.
Pemalar pinjaman tahunan:
layanan hutang tahunan sebagai peratusan baki asal — jambatan antara NOI dan ujian DSCR.
LTV tersirat:
pinjaman disyorkan bahagikan nilai hartanah, dipaparkan supaya pinjaman yang lulus debt yield tidak berada di atas had leverage secara rahsia.
Debt yield tersirat:
yield yang akhirnya dimiliki oleh pinjaman disyorkan — sama dengan ambang apabila debt yield mengikat, lebih tinggi apabila ujian lain mengikat.
Lebihan (kekurangan) NOI:
NOI sebenar tolak NOI yang dituntut oleh ambang; angka negatif ialah jurang pendapatan yang masih perlu ditutup.
Identiti cap rate:
debt yield sama dengan cap rate bahagi LTV — nisbah yang sama dilihat melalui hartanah dan bukan melalui pinjaman.

Konsep Berkaitan

  • Cap Rate: pendapatan operasional bersih berbanding harga — pandangan pihak hartanah yang membahagi ke dalam debt yield melalui identiti.
  • DSCR: ujian cakupan yang dijalankan oleh pemberi pinjaman di sisi debt yield, dan had yang mengikat dahulu apabila kadar tinggi.
  • NOI: bina pendapatan operasional bersih yang dibaca oleh setiap nisbah pada halaman ini, baris demi baris.
  • Pulangan Tunai: yield pihak ekuiti — apa yang bayaran pendahuluan perolehi setelah layanan hutang dibayar.
  • Hartanah Sewa: aliran tunai bulanan selepas layanan hutang, angka yang wujudnya ambang debt yield untuk melindunginya.
  • Kalkulator Nisbah Pinjaman kepada Nilai: ujian leverage yang berpasangan dengan debt yield dalam setiap perjanjian kredit komersial.

Contoh

Ambil preset lalai: sebuah bangunan dengan NOI 800,000 dan pinjaman 10,000,000 ke atas nilai 13,500,000, diuji pada ambang 7.5%. Debt yield ialah 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, jadi pinjaman melepasi ambang sebanyak 0.50 mata. Baki terbesar yang disokong ambang itu ialah 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, yang meninggalkan pinjaman semasa 666,666.67 di bawah had, dan NOI yang dituntut ambang daripada pinjaman ini ialah 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Ambil pula preset pejabat ke dalam mod NOI diperlukan: NOI 1,400,000 terhadap permintaan 18,000,000 pada ambang 9% memberi 7.78%, kekurangan 1.22 mata — hartanah memerlukan NOI 1,620,000 dan kekurangan 220,000. Akhirnya saizkan preset peruncitan: tiga had masing-masing 14,117,647.06 daripada debt yield, 11,200,000 daripada had LTV 70% ke atas nilai 16,000,000, dan 12,656,865.56 daripada DSCR 1.25 pada 6.5% selama 30 tahun. Yang paling kecil menang, jadi LTV mengikat: pinjaman disyorkan ialah 11,200,000, berada pada tepat 70.00% LTV dengan debt yield tersirat 10.71%.

Mentafsir Hasil

Baca halaman ini mengikut urutan. Bahagian utama dikodkan warna mengikut ujian: merah apabila yield berada di bawah ambang pemberi pinjaman, kuning di bawah 8% walaupun ambang anda lebih longgar, hijau pada 10% atau ke atas, dan biru dalam julat standard 8% hingga 10%. Dalam mod debt yield, empat kad di bawahnya memberikan pinjaman maksimum pada ambang anda, ruang lega dalam mata, jurang dalam mata wang terhadap baki semasa anda, dan NOI yang dituntut oleh ambang. Pecahan kemudian mengulangi setiap angka, menambah LTV dan cap rate sebaik sahaja nilai hartanah dimasukkan, dan grid sensitiviti menunjukkan bagaimana had itu bergerak apabila NOI berayun tambah dan tolak 20% merentas ambang dari 7.5% hingga 11%. Dalam mod saiz, tiga had muncul sebagai kad dan sebagai jadual dengan ujian pengikat ditandai, diikuti oleh LTV tersirat dan yield tersirat pada pinjaman disyorkan. Panel langkah demi langkah membiakkan pengiraan baris demi baris, jadi setiap angka di skrin boleh diterbitkan semula dengan tangan.

Soalan Lazim

Apakah debt yield dalam hartanah komersial?
Debt yield ialah pendapatan operasional bersih bahagi jumlah pinjaman, darab 100. Hartanah yang menjana 800,000 setahun dengan pinjaman 10,000,000 mempunyai debt yield tepat 8.00%. Kerana ia hanya membaca pendapatan dan baki, ia tidak berubah apabila kadar naik atau jadual amortisasi dilanjutkan — dan oleh sebab itulah pemberi pinjaman menganggapnya sebagai nisbah yang tidak boleh disusun semula dalam penyelesaian. Nisbah ini biasanya dinyatakan bersama LTV dan DSCR dalam perjanjian kredit, dan kebanyakan pemberi pinjaman melampirkan satu ambang, lazimnya antara 7.5% dan 10%, yang mesti dilepasi oleh pinjaman pada penutupan dan sering kali pada setiap pembaharuan.
Bagaimanakah cara mengira debt yield?
Bahagikan pendapatan operasional bersih tahunan dengan baki pinjaman dan darab 100: debt yield = NOI ÷ Pinjaman × 100. Identiti ini berfungsi secara songsang juga. Darabkan pinjaman dengan ambang untuk mendapatkan NOI diperlukan — 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — atau bahagi NOI dengan ambang untuk mendapatkan pinjaman maksimum: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Masukkan mana-mana arah ke dalam kalkulator ini dan ia menyelesaikan semuanya serentak, mengembalikan yield, ruang lega dalam mata, jurang dalam mata wang, serta NOI yang dituntut oleh ambang terhadap baki khusus anda.
Apakah nisbah debt yield yang baik?
Kebanyakan pemberi pinjaman komersial menganggap 10% atau lebih sebagai kuat, 8% hingga 10% sebagai standard, dan di bawah 8% sebagai lemah — zon di mana pinjaman itu nipis berbanding aliran tunai hartanah dan pemberi pinjaman biasanya akan mengurangkan jumlah, menambah rizab atau menolak permohonan. Apa yang dikira sebagai baik sangat bergantung pada produk. Pembiayaan agensi multifamili lazimnya membawa ambang 7.5% kerana pendapatan stabil dan pinjaman boleh dipindah milik, manakala aset hotel atau peralihan dipegang pada 10% hingga 12% kerana pendapatan tidak menentu. Baca ambang yang tertulis dalam terma pembiayaan anda sendiri sebagai definisi baik untuk urus niaga itu, kemudian uji jumlah pinjaman sebenar terhadapnya.
Apakah ambang debt yield yang digunakan oleh pemberi pinjaman?
Ambang konvensional mengikut produk: agensi dan multifamili hampir 7.5% hingga 9%, urus niaga bank serantau 8% hingga 10%, kumpulan CMBS 8.5% hingga 10%, syarikat insurans hayat 9% hingga 11%, dan pembiayaan bridge atau peralihan 7% hingga 9% tetapi dengan ujian LTV dan DSCR yang lebih ketat dilampirkan. Jenis hartanah sama pentingnya dengan pemberi pinjaman: perindustrian dan penyimpanan diri sering lulus pada 8%, peruncitan dengan penyewa anchor sekitar 8.5%, pejabat hampir 9%, dan hotel 10% hingga 12%. Ini ialah konvensyen pasaran dan bukan peraturan — ambang dalam terma pembiayaan anda yang mentadbir, dan oleh sebab itulah kalkulator membolehkan anda menguji mana-mana angka dan menyapu seluruh julat dalam grid sensitiviti.
Bagaimanakah debt yield berbeza daripada DSCR?
Debt yield membahagi NOI dengan baki pinjaman; DSCR membahagi NOI dengan layanan hutang tahunan. Debt yield oleh itu mengabaikan kadar faedah dan jadual amortisasi, manakala DSCR sepenuhnya dipacu oleh keduanya. Pada preset peruncitan, had debt yield ialah 14,117,647.06 pada ambang 8.5%, tetapi pada 6.5% selama 30 tahun dengan keperluan cakupan 1.25, had DSCR jatuh ke 12,656,865.56 — ujian cakupan mengikat dahulu. Pemberi pinjaman menjalankan kedua-duanya atas satu sebab: debt yield bertanya sama ada aset itu mampu membawa pokok, DSCR bertanya sama ada ia mampu membawa bayaran, dan sesuatu pinjaman mesti memenuhi mana-mana kongkongan yang lebih ketat.
Bagaimanakah debt yield berbeza daripada cap rate?
Cap rate ialah NOI bahagi nilai; debt yield ialah NOI bahagi pinjaman. Kedua-duanya diikat bersama oleh identiti debt yield = cap rate ÷ LTV, yang benar-benar tepat: cap rate 6% pada LTV 70% ialah debt yield 8.57%. Hubungan itu menjelaskan bagaimana bangunan yang sama boleh menunjukkan cap rate yang selesa dan debt yield yang lemah serentak — leverage ialah pembahagi, jadi setiap mata LTV mendorong yield ke atas. Setiap kali anda memasukkan nilai hartanah, kalkulator ini menyemak silang identiti itu secara automatik, mencetak cap rate dan LTV di sebelah yield supaya kedua-dua pandangan sepadan.
Bolehkah debt yield menjadi terlalu tinggi?
Ya, walaupun jarang menjadi masalah kredit. Debt yield yang sangat tinggi biasanya bermakna pinjaman itu kecil berbanding pendapatan — sama ada peminjam meninggalkan hasil di atas meja, harga yang dibayar rendah berbanding pendapatan, atau NOI termasuk item yang memang tidak akan dinilai oleh pemberi pinjaman. Dalam mod saiz, yield tersirat yang tinggi pada pinjaman disyorkan ialah isyarat tentang proses dan bukan tentang urus niaga: ia memberitahu anda bahawa ujian selain debt yield sedang mengikat, jadi kongkongan sebenar ialah leverage atau cakupan dan bukannya pendapatan. Bagi peminjam, soalan praktikalnya bukan sama ada nisbah itu tinggi, tetapi sama ada ujian pengikat membolehkan anda meminjam apa yang anda perlukan.
Bagaimanakah saya boleh meningkatkan debt yield dalam sesuatu urus niaga?
Tiga tuas, mengikut kelajuan: tingkatkan NOI yang telah dinilai dengan mengesahkan pemulihan pendapatan, menyiapkan lease-up atau mengklasifikasi semula perbelanjaan yang akan dikreditkan oleh pemberi pinjaman; kurangkan jumlah pinjaman dengan membawa lebih banyak ekuiti atau mem penetapkan semula harga urus niaga; atau rundingkan ambang yang lebih rendah dengan pemberi pinjaman jika kelas aset itu menyokongnya. Pada contoh lalai, mengangkat NOI dari 800,000 ke 850,000 menaikkan yield dari 8.00% ke 8.50% pada pinjaman yang sama dan mendorong maksimum berasaskan ambang dari 10,666,666.67 ke 11,333,333.33. Sebagai alternatif, memangkas pinjaman ke 9,500,000 mencapai 8.42% tanpa sebarang perubahan langsung pada pendapatan.
Adakah debt yield terpakai pada gadai janji kediaman?
Jarang. Gadai janji pengguna dinilai dengan nisbah hutang-kepada-pendapatan hujung depan dan hujung belakang, LTV serta skor kredit, kerana gaji — dan bukan hartanah — yang membayar hutang itu. Debt yield ialah nisbah komersial, digunakan pada pinjaman multifamili, pejabat, peruncitan, perindustrian dan hospitaliti di mana pendapatan bangunan itu membayar khidmat pinjaman. Sesetengah pelabur kediaman dan pemberi pinjaman portfolio memang menggunakannya secara tidak formal, dan kerana identiti cap rate benar untuk mana-mana hartanah pendapatan, ia dipindahkan terus. Jika anda membandingkan sebut harga kediaman dengan yang komersial, jangkakan hanya terma pembiayaan komersial itu yang membawa ambang debt yield minimum.
Apakah pemalar pinjaman tahunan dan mengapa ia penting?
Pemalar pinjaman tahunan ialah satu tahun layanan hutang bahagi baki pinjaman asal, dinyatakan sebagai peratusan — kos tahunan menanggung hutang bagi setiap dolar yang dipinjam. Pada 6.25% selama 30 tahun ia ialah 7.3886%; pada 7% selama 25 tahun ia ialah 8.4814%. Ia ialah jambatan antara NOI dan ujian DSCR, kerana had cakupan sama dengan NOI bahagi DSCR minimum, bahagi pemalar itu. Pemalar yang lebih rendah bermakna setiap dolar pendapatan menyokong lebih banyak hutang, dan oleh sebab itulah had DSCR dalam mod saiz bergerak sebaik sahaja anda mengubah kadar nota atau tempoh amortisasi — dan sebabnya kalkulator mencetak pemalar di sebelah had itu.
Bagaimanakah saiz tiga ujian menentukan jumlah pinjaman?
Setiap ujian menghasilkan hadnya sendiri. Ujian debt yield memberi NOI ÷ ambang; ujian LTV memberi nilai × LTV maksimum; ujian DSCR memberi (NOI ÷ DSCR minimum) ÷ pemalar pinjaman tahunan. Kalkulator mencadangkan yang paling kecil daripada ketiga-tiganya, kerana itulah kongkongan pertama yang dipukul oleh pinjaman semasa pengunderwritingan. Seri diselesaikan dalam susutan yang tetap — debt yield, kemudian LTV, kemudian DSCR — jadi ujian pengikat yang dilaporkan bersifat deterministik dan bukannya sewenang-wenangnya. Pada preset peruncitan, hadnya ialah 14,117,647.06, 11,200,000 dan 12,656,865.56, jadi LTV mengikat pada 11,200,000 dan debt yield tersirat pada pinjaman itu ialah 10.71%.

Terokai Lebih Banyak Alat

Pilihan segar dari seluruh perpustakaan alat kami.

House Hacking

Hukum Ohm

Kalkulator Masa Membaca

Kalkulator Gaji Bersih

Kalkulator Daya Graviti

Kalkulator GPA AP/Honors