Ejendomsinvestering

Gældsafkastberegner

Gratis gældsafkastberegner til erhvervsejendomme: test NOI mod långiverens gulv for gældsafkast, beregn det maksimale lån på tværs af gældsafkast-, LTV- og DSCR-testene, og se hvilken begrænsning der binder handlen.

Hjalp denne regnemaskine dig?

Hvad er Gældsafkastberegner?

Gældsafkast måler, hvor meget indtægt en erhvervsejendom genererer pr. lånt krone: netto driftsindtægt delt med lånesaldoen, udtrykt i procent. Et lån på 10,000,000 på en bygning, der tjener 800,000 om året, har et gældsafkast på præcis 8.00%. Långivere griber først til dette forhold, fordi det ignorerer rentesatser og amortiseringsplaner — de to variabler, der kan omstruktureres i en restrukturering — og alene ser på, om aktivet selv kan bære gælden. Et lån kan genforhandles; indtægten kan ikke. Derfor står gældsafkast side om side med belåningsgrad og dækningsgrad som et af de tre tal, enhver kommerciel kreditaftale citerer, og derfor vedhæfter de fleste långivere et gulv, typisk mellem 7.5% og 10%, som det færdige lån skal klare ved lukning. Beregneren arbejder i tre retninger: den tester et lån mod gulvet, den beregner det største lån, gulvet tillader, og den regner baglæns efter det NOI, et givet lån har brug for.

Hvornår skal du bruge denne regnemaskine

  • Når en långiver citerer et lånebeløb, og du skal teste det mod deres gulv for gældsafkast, før det går til kreditudvalget.
  • Når du beregner størrelsen på et nyt opkøb og vil vide, hvad gældsafkast-testen alene ville tillade i udbetaling.
  • Når tre lofter er uenige, og du skal vide, hvilket forhold der faktisk begrænser lånet.
  • Når en sponsors pro forma hævder et komfortabelt afkast, og du vil have regnestykket på det faktiske lånebeløb.
  • Når NOI er fastsat af vurderingen, men lånestørrelsen stadig er forhandlingsbar.
  • Når du sammenligner tilbud med forskellige gulve, LTV-loft og DSCR-krav på samme bygning.

Trin:

  1. Indtast ejendommens årlige NOI — bruttoindtægt minus driftsomkostninger, før gældsservice og kapitalreserve.
  2. Sæt långiverens gulv for gældsafkast. Agency-lån til flerfamilieejendomme ligger typisk nær 7.5%, banklån omkring 8% til 9%, og hotel- eller overgangsaktiver ved 10% eller derover.
  3. Vælg en tilstand. Gældsafkast tester et eksisterende lån, størrelsesberegningen anbefaler det største lån, og krævet NOI svarer på det omvendte spørgsmål.
  4. I gældsafkast-tilstanden indtaster du lånesaldoen og — hvis du har den — den vurderede værdi for at låse op for krydstjek af belåningsgrad og kapitaliseringsgrad.
  5. I størrelsesberegningen sætter du den maksimale belåningsgrad og åbner derefter panelet for gældsservice med lånerenten, amortiseringsperioden og minimum DSCR.
  6. Læs de tre lofter side om side. Det mindste er den bindende begrænsning — det beløb, långiveren faktisk vil udbetale.
  7. Tjek den implicitte belåningsgrad og det implicitte gældsafkast på det anbefalede lån. At klare én test betyder ikke at klare de øvrige.
  8. Brug følsomhedsgitteret til at følge loftet, mens NOI svinger plus og minus 20% over gulve fra 7.5% til 11%.

Formel

Gældsafkast = NOI ÷ Lån × 100 Maksimalt lån ved gulvet = NOI ÷ Gulv Krævet NOI = Lån × Gulv Gældsafkast = Kapitaliseringsgrad ÷ LTV Årlig ydelsesfaktor = 12 × Månedlig ydelse ÷ Lån DSCR-loft = (NOI ÷ Minimum DSCR) ÷ Årlig ydelsesfaktor Anbefalet lån = Min(gældsafkast-loft, LTV-loft, DSCR-loft)

Anvendelsessager

  • En långiver citerer 18,000,000 over for 1,400,000 i NOI, og du skal på ét klik vide, om deres 9%-gulv er klaret.
  • Du beregner størrelsen på et opkøbslån og vil vide, hvad gældsafkast-testen alene tillader før gebyrer og reserve.
  • Din bank kreditvurderer tre forhold, og du skal vide, hvilket af dem der faktisk spærrer lukningen.
  • En sponsor er i markedet med et ønske om 12,000,000, og du vil vide, det NOI ejendommen skal producere for at retfærdiggøre det ved et 8.5%-gulv.
  • Du sammenligner agency-, bank- og bridge-tilbud med forskellige gulve og vil have ét forhold til at linke dem op.
  • En investor hævder, at handlen klarer 10% — du tjekker regnestykket på det faktiske lånebeløb i stedet for anmodningsprisen.

Nøglefordele

  • Tre kreditvurderingstests i ét view — gældsafkast, belåningsgrad og DSCR — med den bindende begrænsning angivet i stedet for gættet.
  • Den fulde gulvtest: maksimalt lån, luft i point og differencen i valuta over for den saldo, du faktisk ønsker.
  • En omvendt beregning af det spørgsmål, låntagere faktisk stiller: hvor meget NOI skal dette lån generere for at være acceptabelt?
  • Rente og amortisering foldet ind i DSCR-loftet, så anbefalingen afspejler det lån, du faktisk vil skrive under på.
  • Implicit belåningsgrad og implicit gældsafkast trykt på det anbefalede lån, fordi at klare én test aldrig garanterer de øvrige.
  • Følsomhed over for plus eller minus 20% NOI og et gulv fra 7.5% til 11%, så et fald i lejeindtægter eller en strammere långiver allerede er taget i betragtning.

Pro tips

  • Kør først størrelsesberegnningen, og test derefter det lån, du faktisk ønsker, mod gulvet. Differencen fortæller dig præcis, hvor meget NOI du skal forhandle.
  • Hvis gældsafkast binder, er de eneste greb mere NOI eller mindre gæld. Hvis LTV binder, er vurderingen begrænsningen. Hvis DSCR binder, køber en længere amortisering eller en lavere rente plads.
  • Bed om gulvet skriftligt i term sheetet — minimum gældsafkast, i procent — i stedet for at spørge, om du klarer deres test.
  • Krydstjek anbefalingen med identiteten: divider kapitaliseringsgraden med belåningsgraden, før du tager tallet til kreditudvalget.
  • Stress NOI ned med 10% i gitteret. Hvis loftet falder under dit lånebeløb, har handlen ingen pude til et tomgang.
  • Når to tilbud bærer samme rente, sammenlign deres gulve. Det løsere gulv er værd rigtige dollars i ekstra udbetalinger.

Almindelige fejl at undgå

  • Behandle gældsafkast som erstatning for DSCR. Gældsafkast ignorerer gældsservice, så et 9%-afkast på et 5%-lån opfører sig slet ikke som det samme afkast på et 9%-lån.
  • Måle gulvet mod den forkerte nævner. Gulvet er NOI delt med lån, ikke NOI delt med værdi — den beslægtede kapitaliseringsgrad forveksler dem og puster forholdet op med LTV-faktoren.
  • Antage, at gældsafkast-testen altid binder. På detailindstillingen binder LTV, og i en handel med høj rente lander DSCR-loftet først, selv med et komfortabelt gulv.
  • Bruge NOI fra anmodningsprisen i stedet for det kreditvurderede NOI. Långivere medregner indtægten netto for tomgang, administration og reserve, ikke mæglerens pro forma.
  • Sammenligne gulve på tværs af produkter uden deres øvrige vilkår. Et 8%-gulv ved 65% belåningsgrad er en anden sag end et 8%-gulv ved 80% belåningsgrad.
  • Glemme, at gulvet flytter det maksimale lån direkte. Hæves gulvet fra 7.5% til 9%, skæres gældsafkast-loftet med 16.7% ved samme NOI.

Nøglebegreber forklaret

Gældsafkast:
netto driftsindtægt delt med lånesaldoen, gange 100 — indtægtsdækning af lånet, før rente eller løbetid tages i betragtning.
Gulv for gældsafkast:
det mindste forhold, en långiver vil acceptere på et nyt lån, typisk 7.5% til 10% afhængigt af produkt og ejendomstype.
Bindende begrænsning:
blandt gældsafkast-, LTV- og DSCR-loftene er det mindste — det beløb, långiveren faktisk vil udbetale.
Årlig ydelsesfaktor:
årlig gældsservice som procent af den oprindelige saldo — broen mellem NOI og DSCR-testen.
Implicit belåningsgrad:
det anbefalede lån delt med ejendomsværdien, vist for at et lån, der klarer gældsafkast-testen, ikke i hemmelighed er over gearinggrænsen.
Implicit gældsafkast:
det afkast, det anbefalede lån ender med — lig med gulvet, når gældsafkast binder, højere, når en anden test binder.
NOI-overskud (underskud):
faktisk NOI minus det NOI, gulvet kræver; et negativt tal er den indtægtsdifference, der stadig skal lukkes.
Kapitaliseringsgrads-identiteten:
gældsafkast svarer til kapitaliseringsgraden delt med LTV — det samme forhold set fra ejendommens side frem for lånet.

Relaterede begreber

  • Cap rate-regnemaskine: netto driftsindtægt over for pris — ejendomssiden, der via identiteten går ned i gældsafkast.
  • DSCR-regnemaskine: dækningstesten, långivere kører ved siden af gældsafkast, og det loft, der binder først, når renterne er høje.
  • NOI-regnemaskine: byg netto driftsindtægten, som alle forhold på denne side læser fra, linje for linje.
  • Cash on cash-afkast-regnemaskine: afkastet på aktiesiden — hvad udbetalingen tjener, når gældsservice er betalt.
  • Leje-ejendom cashflow-regnemaskine: månedligt cashflow efter gældsservice, det tal, gulvet for gældsafkast findes for at beskytte.
  • Belåningsgradsberegner: gearingtesten, der sammen med gældsafkast indgår i enhver kommerciel kreditaftale.

Eksempel

Tag standardindstillingen: en bygning med 800,000 i netto driftsindtægt og et lån på 10,000,000 mod en værdi på 13,500,000, testet ved et gulv på 7.5%. Gældsafkastet er 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, så lånet klarer gulvet med 0.50 point. Den største saldo, gulvet understøtter, er 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, hvilket efterlader det nuværende lån 666,666.67 under loftet, og det NOI, gulvet kræver af dette lån, er 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Tag nu kontorindstillingen over i tilstanden krævet NOI: 1,400,000 i NOI mod et ønske om 18,000,000 ved et gulv på 9% giver 7.78%, et underskud på 1.22 point — ejendommen har brug for 1,620,000 i NOI og mangler 220,000. Til sidst beregnes detailhandelsindstillingen: de tre lofter bliver 14,117,647.06 fra gældsafkast, 11,200,000 fra et LTV-loft på 70% af værdien 16,000,000 og 12,656,865.56 fra en DSCR på 1.25 ved 6.5% over 30 år. Det mindste vinder, så LTV binder: det anbefalede lån er 11,200,000, ligger på præcis 70.00% belåningsgrad med et implicit gældsafkast på 10.71%.

Fortolkning af dine resultater

Læs siden i denne rækkefølge. Resultatboksen er farvekodet efter testen: rød, når afkastet ligger under långiverens gulv, gul under 8%, selv om dit eget gulv er løsere, grøn ved 10% eller derover, og blå i det normale interval fra 8% til 10%. I gældsafkast-tilstanden giver de fire kort under resultatboksen det maksimale lån ved dit gulv, luften i point, valutadifferencen over for din nuværende saldo og det NOI, gulvet kræver. Opgørelsen gentager derefter hvert tal og tilføjer belåningsgrad og kapitaliseringsgrad, når en ejendomsværdi er indtastet, og følsomhedsgitteret viser, hvordan loftet bevæger sig, mens NOI svinger plus og minus 20% over gulve fra 7.5% til 11%. I størrelsesberegningen optræder de tre lofter som kort og som en tabel med den bindende test markeret, efterfulgt af den implicitte belåningsgrad og det implicitte afkast på det anbefalede lån. Trin-for-trin-panelet gengiver regnestykket linje for linje, så hvert tal på skærmen kan genberegnes i hånden.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er gældsafkast i erhvervsejendomme?
Gældsafkast er netto driftsindtægt delt med lånebeløb, ganget med 100. En ejendom, der producerer 800,000 om året mod et lån på 10,000,000, har et gældsafkast på præcis 8.00%. Fordi det kun læser indtægt og saldo, ændrer det sig ikke, når renterne stiger, eller amortiseringsplanen forlænges — og netop derfor behandler långivere det som det forhold, der ikke kan omstruktureres væk i en restrukturering. Det citeres normalt sammen med LTV og DSCR i en kreditaftale, og de fleste långivere vedhæfter et gulv, typisk mellem 7.5% og 10%, som lånet skal klare ved lukning og ofte igen ved hver fornyelse.
Hvordan beregner man gældsafkast?
Divider den årlige netto driftsindtægt med lånesaldoen og ganget med 100: gældsafkast = NOI ÷ Lån × 100. Identiteten virker også den omvendte vej. Gang lånet med gulvet for at få det krævede NOI — 10,000,000 × 7.5% = 750,000 — eller divider NOI med gulvet for at få det maksimale lån: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Indtast begge retninger i denne beregner, og den løser dem alle sammen og returnerer afkastet, luften i point, differencen i valuta og det NOI, gulvet kræver af netop din saldo.
Hvad er et godt gældsafkastforhold?
De fleste kommercielle långivere betragter 10% eller højere som stærkt, 8% til 10% som standard og under 8% som svagt — et område, hvor lånet er tyndt i forhold til ejendommens cashflow, og hvor långivere typisk vil reducere beløbet, tilføje reserve eller sige nej. Hvad der tæller som godt, afhænger meget af produktet. Agency-lån til flerfamilieejendomme bærer typisk et gulv på 7.5%, fordi indtægten er stabil og lånet kan overtages, mens hotel- eller overgangsaktiver holdes på 10% til 12%, fordi indtægten er ustabil. Læs gulvet skrevet i dit eget term sheet som definitionen af godt for den handel, og test derefter det faktiske lånebeløb mod det.
Hvilket gulv for gældsafkast bruger långivere?
Konventionelle gulve efter produkt: agency og flerfamilie nær 7.5% til 9%, regionale bankhandler 8% til 10%, CMBS-puljer 8.5% til 10%, livsforsikringsselskaber 9% til 11% og bridge- eller overgangslån 7% til 9%, men med strammere LTV- og DSCR-tests. Ejendomstype betyder lige så meget som långiveren: industri og self-storage klarer ofte ved 8%, detailhandel med ankerlejer omkring 8.5%, kontor nær 9% og hoteller 10% til 12%. Det er markedsrutiner snarere end regler — gulvet i dit term sheet afgør, og derfor lader beregneren dig teste mod ethvert tal og køre hele spændet igennem i følsomhedsgitteret.
Hvordan adskiller gældsafkast sig fra DSCR?
Gældsafkast dividerer NOI med lånesaldoen; DSCR dividerer NOI med den årlige gældsservice. Gældsafkast ignorerer derfor renten og amortiseringsplanen, mens DSCR fuldstændig styres af dem. På detailindstillingen er gældsafkast-loftet 14,117,647.06 ved et gulv på 8.5%, men ved 6.5% over 30 år med et dækningskrav på 1.25 falder DSCR-loftet til 12,656,865.56 — dækningstesten binder først. Långivere kører begge af en grund: gældsafkast spørger, om aktivet kan bære hovedstolen, DSCR spørger, om det kan bære ydelserne, og et lån skal opfylde den af begrænsningerne, der er strammest.
Hvordan adskiller gældsafkast sig fra kapitaliseringsgrad?
Kapitaliseringsgrad er NOI delt med værdi; gældsafkast er NOI delt med lån. De to er låst sammen af identiteten gældsafkast = kapitaliseringsgrad ÷ LTV, som holder præcis: en kapitaliseringsgrad på 6% ved 70% belåningsgrad er et gældsafkast på 8.57%. Det forklarer, hvordan samme bygning kan vise en komfortabel kapitaliseringsgrad og et svagt gældsafkast på samme tid — gearingen er nævneren, så hvert point af belåningsgrad skubber afkastet op. Hver gang du indtaster en ejendomsværdi, krydstjekker denne beregner identiteten automatisk og skriver kapitaliseringsgrad og belåningsgrad ved siden af afkastet, så de to synspunkter stemmer overens.
Kan gældsafkast være for højt?
Ja, men sjældent som et kreditproblem. Et meget højt gældsafkast betyder normalt, at lånet er lille i forhold til indtægten — enten efterlod låntageren penge på bordet, prisen var lav i forhold til indtægten, eller også indeholder NOI poster, en långiver alligevel ikke vil kreditvurdere. I størrelsesberegningen er et højt implicit afkast på det anbefalede lån et signal om processen frem for handlen: det fortæller dig, at en anden test end gældsafkast binder, så den reelle begrænsning er gearing eller dækning snarere end indtægt. For en låntager er det praktiske spørgsmål ikke, om forholdet er højt, men om den bindende test låner dig det, du har brug for.
Hvordan kan jeg forbedre gældsafkast i en handel?
Tre greb, i rækkefølge efter hastighed: øg det kreditvurderede NOI ved at bekræfte refusioner, fuldføre udlejning eller omklassificere omkostninger, långiveren vil medregne; sænk lånebeløbet ved at bringe mere egenkapital eller prisfastsætte handlen igen; eller forhandle et lavere gulv med långiveren, hvis aktivklassen tillader det. I standardeksemplet løfter en NOI fra 800,000 til 850,000 afkastet fra 8.00% til 8.50% på det samme lån og skubber det maksimale ud fra gulvet fra 10,666,666.67 til 11,333,333.33. Alternativt giver et lån trimmet til 9,500,000 8.42% uden nogen ændring i indtægten overhovedet.
Gælder gældsafkast for boliglån?
Sjældent. Boliglån kreditvurderes med to gældsindkomstforhold — forreste og bageste — sammen med belåningsgrad og kreditværdi, for det er lønnen — ikke ejendommen — der tilbagebetaler gælden. Gældsafkast er et kommercielt forhold, der bruges på lån til flerfamilie, kontor, detail, industri og hotel, hvor bygningens indtægt betjener lånet. Nogle boliginvestorer og porteføljelångivere bruger det uformelt, og fordi kapitaliseringsgrads-identiteten gælder for enhver indkomstejendom, overføres det direkte. Hvis du sammenligner et boligtilbud med et kommercielt, må du kun forvente, at term sheetet for det kommercielle bærer et gulv for minimum gældsafkast.
Hvad er den årlige ydelsesfaktor, og hvorfor betyder den noget?
Den årlige ydelsesfaktor er et års gældsservice delt med den oprindelige lånesaldo, udtrykt i procent — de årlige omkostninger ved at bære gælden pr. lånt krone. Ved 6.25% over 30 år er den 7.3886%; ved 7% over 25 år er den 8.4814%. Den er broen mellem NOI og DSCR-testen, fordi dækningsloftet er lig med NOI divideret med minimum DSCR, divideret med denne faktor. En lavere faktor betyder, at hver krone i indtægt understøtter mere gæld, og det er netop derfor, DSCR-loftet i størrelsesberegningen flytter sig i det øjeblik, du ændrer lånerenten eller amortiseringsperioden — og derfor skriver beregneren faktoren ud ved siden af loftet.
Hvordan beslutter en tre-tests-beregning lånebeløbet?
Hver test sitter sit eget loft. Gældsafkast-testen giver NOI ÷ gulv; LTV-testen giver værdi × maksimal belåningsgrad; DSCR-testen giver (NOI ÷ minimum DSCR) ÷ årlig ydelsesfaktor. Beregneren anbefaler det mindste af de tre, fordi det er den første begrænsning, lånet rammer i kreditvurderingen. Uafgjorte afgøres i en fast rækkefølge — gældsafkast, derefter LTV og til sidst DSCR — så den rapporterede bindende test er deterministisk og ikke vilkårlig. På detailindstillingen er loftene 14,117,647.06, 11,200,000 og 12,656,865.56, så LTV binder ved 11,200,000, og det implicitte gældsafkast på det lån bliver 10.71%.

Opdag flere værktøjer

Friske udvalg fra hele vores værktøjsbibliotek.

House hacking-regnemaskine

Ohms lov-regnemaskine

Læsetidsberegner

Nettolønsberegner

Gravitationskraft-regnemaskine

AP/Ære Vægtet GPA-regner