ما هي حاسبة عائد الدين؟
يقيس عائد الدين مقدار الدخل الذي تحققه العقارية التجارية عن كل دولار مقترض: صافي الدخل التشغيلي مقسوماً على رصيد القرض، معبراً عنه بالنسبة المئوية. القرض البالغ 10,000,000 على مبنى يدر 800,000 سنوياً يملك عائد دين يساوي بالضبط 8.00%. يلجأ المقرضون إلى هذه النسبة أولاً لأنها تتجاهل أسعار الفائدة وجداول الاستهلاك — المتغيرين اللذين يمكن إعادة هيكلتهما في إعادة الجدولة — وتنظر فقط إلى ما إذا كان الأصل نفسه قادراً على تحمل الدين. يمكن إعادة التفاوض على القرض؛ أما الدخل فلا يمكن. ولهذا يقف عائد الدين إلى جانب نسبة القرض إلى القيمة وتغطية خدمة الدين كواحدة من الأرقام الثلاثة التي تذكرها كل اتفاقية ائتمانية تجارية، ولهذا يربط أغلب المقرضين حدّاً أدنى، تتراوح عادة بين 7.5% و10%، يجب أن يتجاوزه القرض النهائي عند الإغلاق. تعمل الحاسبة في ثلاثة اتجاهات: تختبر القرض مقابل الحد الأدنى، وتحسب أقصى قرض يسمح به الحد الأدنى، وتحل عكسياً لتحديد صافي الدخل الذي يحتاجه قرض معيّن.
متى تستخدم هذه الآلة الحاسبة
- عندما يذكر لك مقرض مبلغ قرض وتحتاج اختباره مقابل حدّه الأدنى لعائد الدين قبل عرضه على اللجنة.
- عندما تحدد حجم استحواذ جديد وتريد أقصى تمويل يسمح به اختبار عائد الدين وحده.
- عندما تختلف السقوف الثلاثة وتريد معرفة النسبة التي تحدّ من القرض فعليًا.
- عندما يزعم تقدير الراعي وجود عائد مريح وتحتاج الحساب على مبلغ القرض الفعلي.
- عندما يكون صافي الدخل محددًا بالتقييم بينما حجم القرض ما زال قابلًا للتفاوض.
- عندما تقارن عروضًا بحدود دنيا وسقوف نسبة قرض إلى قيمة ومتطلبات تغطية مختلفة على المبنى نفسه.
الخطوات:
- أدخل صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار — إجمالي الدخل ناقص مصاريف التشغيل، قبل خدمة الدين واحتياطيات رأس المال.
- اضبط الحد الأدنى لعائد الدين لدى المقرض. قروض الوكالات متعددة الوحدات تقارب عادة 7.5%، وقروض المصارف ما بين 8% و9%، بينما الفنادق والأصول في مرحلة انتقالية عند 10% أو أكثر.
- اختر وضعًا. وضع عائد الدين يختبر قرضًا قائمًا، ووضع التقدير يوصي بأكبر قرض، ووضع الدخل التشغيلي المطلوب يجيب على السؤال المعكوس.
- في وضع عائد الدين أدخل رصيد القرض، وإذا كانت لديك القيمة المقيَّمة فاستخدمها لتفعيل التحقق المتبادل من نسبة القرض إلى القيمة ومعدل الرسملة.
- في وضع التقدير اضبط أقصى نسبة قرض إلى قيمة، ثم افتح لوحة خدمة الدين لإدخال سعر العقد ومدة الاستهلاك وأدنى نسبة تغطية.
- اقرأ السقوف الثلاثة جنبًا إلى جنب. الأصغر هو القيد المُلزم — المبلغ الذي سيفضله المقرض فعليًا.
- تحقق من نسبة القرض إلى القيمة الضمنية وعائد الدين الضمني على القرض الموصى به. اجتياز اختبار واحد لا يعني اجتياز البقية.
- استخدم شبكة الحساسية لمتابعة تغير السقف مع تذبذب صافي الدخل بمقدار 20% في الاتجاهين عبر حدود من 7.5% إلى 11%.
الصيغة
عائد الدين = NOI ÷ القرض × 100
أقصى قرض عند الحد الأدنى = NOI ÷ الحد الأدنى
صافي الدخل المطلوب = القرض × الحد الأدنى
عائد الدين = معدل الرسملة ÷ نسبة القرض إلى القيمة
الثابت السنوي للقرض = 12 × القسط الشهري ÷ القرض
سقف نسبة التغطية = (NOI ÷ أدنى نسبة تغطية) ÷ الثابت السنوي للقرض
القرض الموصى به = أقل من سقف عائد الدين وسقف نسبة القرض إلى القيمة وسقف نسبة التغطية
حالات الاستخدام
- عرض عليك مقرض مبلغ 18,000,000 مقابل صافي دخل تشغيلي 1,400,000، وتحتاج أن تعرف بنقرة واحدة ما إذا كان حدّه الأدنى البالغ 9% قد تجاوز.
- أنت تحجم قرض استحواذ وتريد المبلغ الأقصى الذي يسمح به اختبار عائد الدين وحده قبل الرسوم والاحتياطيات.
- مصرفك يعتمد على ثلاث نسب وتحتاج أن تعرف أيها يمنع الإغلاق فعليًا.
- راعٍ يعرض طلبًا بقيمة 12,000,000 وتريد معرفة صافي الدخل الذي يجب أن يحققه العقار لتبريره عند حد أدنى 8.5%.
- تقارن عروضًا من الوكالات والمصارف وجسور التمويل تختلف حدودها الدنيا، وتريد نسبة واحدة تجمعها على صف واحد.
- مستثمر يزعم أن الصفقة تتجاوز 10% — تتحقق من الحساب على مبلغ القرض الفعلي لا على السعر المطلوب.
الفوائد الرئيسية
- ثلاثة اختبارات اكتتاب في عرض واحد — عائد الدين ونسبة القرض إلى القيمة ونسبة التغطية — مع تسمية القيد المُلزم بدلًا من التخمين.
- اختبار الحد الأدنى كاملًا: أقصى قرض، والهامش بالنقاط، والفجوة بالعملة مقابل الرصيد الذي تريده فعلًا.
- حل عكسي للسؤال الذي يطرحه المقترضون فعليًا: كم من صافي دخل يجب أن ينتج هذا القرض ليكون مقبولًا؟
- سعر الفائدة والاستهلاك مدمجان في سقف نسبة التغطية، لتعكس التوصية القرض الذي ستوقّعه فعلًا.
- نسبة القرض إلى القيمة الضمنية وعائد الدين الضمني مطبوعان على القرض الموصى به، لأن اجتياز اختبار واحد لا يضمن البقية أبدًا.
- حساسية عبر 20% في الاتجاهين من صافي الدخل ومسح للحدود من 7.5% إلى 11%، بحيث يكون انخفاض الإيجار أو تشديد المقرض محتسبًا سلفًا.
نصائح احترافية
- شغّل التقدير أولًا، ثم اختبر القرض الذي تريده فعلًا مقابل الحد الأدنى. الفجوة تخبرك بدقة بمقدار صافي الدخل الذي يجب أن تتفاوض عليه.
- إذا كان عائد الدين هو المُلزم، فالمداخل الوحيدة هي المزيد من صافي الدخل أو الدين الأقل. وإذا كان نسبة القرض إلى القيمة هي المُلزمة، فالتقييم هو القيد. وإذا كان نسبة التغطية هي المُلزمة، فاستهلاك أطول أو سعر أقل يفتح مساحة.
- اطلب الحد الأدنى مكتوبًا في ورقة الشروط — الحد الأدنى لعائد الدين بالنسبة المئوية — بدلًا من السؤال عما إذا كنت تجتاز اختبارهم.
- تحقق من التوصية بالمعادلة: اقسم معدل الرسملة على نسبة القرض إلى القيمة قبل أن تحمل الرقم إلى اللجنة.
- اضغط صافي الدخل إلى الأسفل بنسبة 10% في الشبكة. إذا وقع السقف تحت مبلغ قرضك، فللصفقة لا وسادة أمام شغور.
- عندما يحمل عرضان السعر نفسه، قارن حدودهما الدنيا. الحد الأدنى الأكثر سماحة يعادل دولارات حقيقية من مزيد من التمويل.
الأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها
- اعتبار عائد الدين بديلًا لنسبة التغطية. عائد الدين يتجاهل خدمة الدين، لذا عائد 9% على قرض بـ5% لا يشبه إطلاقًا نفس العائد على قرض بـ9%.
- قياس الحد الأدنى على المقام الخاطئ. الحد الأدنى هو صافي الدخل مقسومًا على القرض، لا على القيمة — ابن عم معدل الرسملة الذي يخلط بينهما يضخم النسبة بمقدار عامل نسبة القرض إلى القيمة.
- افتراض أن اختبار عائد الدين يُلزم دائمًا. في وضع التجزئة يُلزم نسبة القرض إلى القيمة، وفي صفقة بسعر فائدة مرتفع يصل سقف نسبة التغطية أولًا حتى مع حد أدنى مريح.
- استخدام صافي الدخل وفق السعر المطلوب بدلًا من صافي الدخل المكتسب. المقرضون يعتمدون الدخل صافيًا من الشغور والإدارة والاحتياطيات، لا من تقدير الوسيط.
- مقارنة الحدود الدنيا عبر المنتجات دون بقية شروطها. حد أدنى 8% عند نسبة قرض إلى قيمة 65% يختلف عن حد أدنى 8% عند 80%.
- نسيان أن الحد الأدنى يحرك أقصى قرض مباشرة. رفع الحد من 7.5% إلى 9% يخفض سقف عائد الدين بنسبة 16.7% على نفس صافي الدخل.
شرح المصطلحات الأساسية
- عائد الدين:
- صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على رصيد القرض، مضروبًا في 100 — تغطية الدخل للقرض قبل النظر في السعر أو المدة.
- الحد الأدنى لعائد الدين:
- أدنى نسبة يقبلها المقرض في قرض جديد، تتراوح عادة بين 7.5% و10% بحسب المنتج ونوع العقار.
- القيد المُلزم:
- بين سقوف عائد الدين ونسبة القرض إلى القيمة ونسبة التغطية، الأصغر منها — المبلغ الذي سيفضله المقرض فعلًا.
- الثابت السنوي للقرض:
- خدمة الدين السنوية كنسبة من الرصيد الأصلي — الجسر بين صافي الدخل واختبار نسبة التغطية.
- نسبة القرض إلى القيمة الضمنية:
- القرض الموصى به مقسومًا على قيمة العقار، تُعرض لضمان ألّا يكون القرض الذي يجتاز عائد الدين فوق سقف الرافعة في الخفاء.
- عائد الدين الضمني:
- العائد الذي ينتهي به القرض الموصى به — يساوي الحد الأدنى عندما يُلزم عائد الدين، وأعلى عندما يُلزم اختبار آخر.
- فائض (عجز) صافي الدخل:
- صافي الدخل الفعلي ناقص صافي الدخل الذي يطلبه الحد الأدنى؛ الرقم السالب هو فجوة الدخل المتبقية.
- معادلة معدل الرسملة:
- عائد الدين يساوي معدل الرسملة مقسومًا على نسبة القرض إلى القيمة — النسبة نفسها من جهة العقار بدلًا من جهة القرض.
مفاهيم ذات صلة
- حاسبة معدل الرسملة: صافي الدخل التشغيلي مقابل السعر — المنظور من جهة العقار الذي ينقسم داخل عائد الدين عبر المعادلة.
- حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين: اختبار التغطية الذي يجريه المقرضون إلى جانب عائد الدين، والسقف الذي يُلزم أولًا عندما ترتفع الأسعار.
- حاسبة صافي الدخل التشغيلي: ابنِ صافي الدخل التشغيلي الذي تعتمد عليه كل نسبة في هذه الصفحة، سطرًا بسطر.
- حاسبة العائد النقدي: العائد من جهة حقوق الملكية — ما تكسبه الدفعة الأولى بعد سداد خدمة الدين.
- حاسبة التدفق النقدي للعقارات المؤجرة: التدفق النقدي الشهري بعد خدمة الدين، الرقم الذي وُجد الحد الأدنى لعائد الدين لحمايته.
- حاسبة نسبة القرض إلى القيمة: اختبار الرافعة الذي يقترن بعائد الدين في كل اتفاقية ائتمانية تجارية.
مثال
خذ الوضع الافتراضي: مبنى بدخل تشغيلي صافٍ قدره 800,000 وقرض 10,000,000 مقابل قيمة 13,500,000، مختبراً عند حد أدنى 7.5%. عائد الدين هو 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%، فيتجاوز القرض الحد الأدنى بـ0.50 نقطة. أكبر رصيد يتحمله ذلك الحد هو 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67، ما يترك القرض الحالي دون السقف بمقدار 666,666.67، وصافي الدخل الذي يطلبه الحد الأدنى من هذا القرض هو 10,000,000 × 7.5% = 750,000. ثم خذ وضع المكاتب في وضع الدخل المطلوب: صافي دخل 1,400,000 مقابل طلب 18,000,000 عند حد أدنى 9% يعطي 7.78%، أي عجز قدره 1.22 نقطة — العقار يحتاج إلى 1,620,000 من صافي الدخل وينقصه 220,000. وأخيراً قرّر وضع التجزئة: تخرج السقوف الثلاثة عند 14,117,647.06 من عائد الدين، و11,200,000 من سقف نسبة قرض إلى قيمة 70% على القيمة 16,000,000، و12,656,865.56 من نسبة تغطية 1.25 عند 6.5% على 30 سنة. الأصغر يفوز، لذا نسبة القرض إلى القيمة هي المُلزمة: القرض الموصى به هو 11,200,000، عند نسبة قرض إلى قيمة تبلغ بالضبط 70.00% وعائد دين ضمني قدره 10.71%.
تفسير نتائجك
اقرأ الصفحة بهذا الترتيب. العنوان الرئيسي ملوّن بحسب الاختبار: أحمر عندما يقع العائد تحت الحد الأدنى لدى المقرض، وكهرماني عندما يقل عن 8% حتى لو كان حدّك أكثر سماحة، وأخضر عند 10% أو أكثر، وأزرق في النطاق القياسي بين 8% و10%. في وضع عائد الدين تمنحك البطاقات الأربع أسفله أقصى قرض عند حدّك، والهامش بالنقاط، والفجوة بالعملة مقابل رصيدك الحالي، وصافي الدخل الذي يطلبه الحد الأدنى. يكرر التفصيل بعد ذلك كل رقم، ويضيف نسبة القرض إلى القيمة ومعدل الرسملة فور إدخال قيمة العقار، وتُظهر شبكة الحساسية كيف يتحرك السقف مع تذبذب صافي الدخل بمقدار 20% في الاتجاهين عبر حدود من 7.5% إلى 11%. في وضع التقدير تظهر السقوف الثلاثة كبطاقات وكتابارة مع إبراز الاختبار المُلزم، تليها نسبة القرض إلى القيمة الضمنية والعائد الضمني على القرض الموصى به. تعيد لوحة الحل خطوة بخطوة الحساب سطرًا بسطر، بحيث يمكن استخراج كل رقم على الشاشة يدويًا.