ऋण उपज कैलकुलेटर क्या है?
ऋण उपज बताती है कि वाणिज्यिक संपत्ति उधार ली गई प्रत्येक डॉलर पर कितनी आय देती है: शुद्ध परिचालन आय को ऋण शेष से भाग देकर प्रतिशत में व्यक्त किया जाता है। 10,000,000 के ऋण पर, जिस भवन से 800,000 वार्षिक आय होती है, ऋण उपज ठीक 8.00% होती है। ऋणदाता सबसे पहले इसी अनुपात का सहारा लेते हैं क्योंकि यह ब्याज दरों और परिशोधन अनुसूची — उन दो चरों को दरकिनार कर देती है जिन्हें वर्कआउट में फिर से संरचित किया जा सकता है — और केवल यह देखती है कि संपत्ति स्वयं ऋण को वहन कर सकती है या नहीं। ऋण का पुनर्गठन हो सकता है; आय का नहीं। इसीलिए ऋण उपज, ऋण-मूल्य अनुपात और ऋण-सेवा कवरेज के साथ उन तीन संख्याओं में शामिल है जो हर वाणिज्यिक ऋण समझौते में होती है, और इसीलिए अधिकांश ऋणदाता एक सीमा जोड़ते हैं — आमतौर पर 7.5% और 10% के बीच — जो तैयार ऋण को समापन पर पार करनी होती है। यह कैलकुलेटर तीन दिशाओं में काम करता है: ऋण की सीमा के विरुद्ध जाँच करता है, सीमा द्वारा अनुमत अधिकतम ऋण निर्धारित करता है, और दिए गए ऋण के लिए आवश्यक NOI का उल्टा हल निकालता है।
इस कैलकुलेटर का उपयोग कब करें
- जब कोई ऋणदाता ऋण राशि का उद्धरण दे और समिति में जाने से पहले उसकी ऋण उपज सीमा के विरुद्ध जाँच करनी हो।
- जब आप नए अधिग्रहण का आकलन कर रहे हों और केवल ऋण उपज परीक्षण द्वारा अनुमत अधिकतम आय चाहते हों।
- जब तीनों ऊपरी सीमाएँ असहमत हों और यह जानना हो कि कौन सा अनुपात वास्तव में ऋण को सीमित कर रहा है।
- जब किसी प्रायोजक का प्रो फॉर्मा आरामदायक उपज का दावा करे और आप वास्तविक ऋण राशि पर गणित चाहते हों।
- जब NOI मूल्यांकन से तय हो लेकिन ऋण का आकार अभी भी बातचीत योग्य हो।
- जब आप उसी भवन पर अलग-अलग सीमाओं, LTV सीमाओं और DSCR आवश्यकताओं वाले उद्धरणों की तुलना कर रहे हों।
चरण:
- संपत्ति का वार्षिक NOI दर्ज करें — सकल आय घटा परिचालन व्यय, ऋण सेवा और पूंजीगत रिज़र्व से पहले।
- ऋणदाता की ऋण उपज सीमा निर्धारित करें। एजेंसी मल्टीफैमिली पेपर आमतौर पर 7.5% के आसपास, बैंक पेपर लगभग 8% से 9%, और होटल या संक्रमणकालीन संपत्तियाँ 10% या उससे ऊपर होती हैं।
- एक मोड चुनें। ऋण उपज मौजूदा ऋण की जाँच करती है, आकलन अधिकतम ऋण की अनुशंसा करता है, और आवश्यक NOI उल्टे प्रश्न का उत्तर देता है।
- ऋण उपज मोड में ऋण शेष दर्ज करें और, उपलब्ध हो तो, LTV और कैप दर क्रॉस-चेक के लिए मूल्यांकित मूल्य भी।
- आकलन मोड में अधिकतम LTV सेट करें, फिर नोट दर, परिशोधन अवधि और न्यूनतम DSCR के लिए ऋण सेवा पैनल खोलें।
- तीनों ऊपरी सीमाएँ साथ-साथ पढ़ें। सबसे छोटी निर्णायक बाधा है — वह राशि जो ऋणदाता वास्तव में जारी करेगा।
- अनुशंसित ऋण पर निहित LTV और निहित ऋण उपज जाँचें। एक परीक्षण पार करने से बाकी पार नहीं होते।
- संवेदनशीलता ग्रिड में NOI के ±20% उतार-चढ़ाव और 7.5% से 11% सीमाओं के साथ ऊपरी सीमा के बदलते रूप को देखें।
सूत्र
ऋण उपज = NOI ÷ ऋण × 100
सीमा पर अधिकतम ऋण = NOI ÷ सीमा
आवश्यक NOI = ऋण × सीमा
ऋण उपज = कैप दर ÷ LTV
वार्षिक ऋण स्थिरांक = 12 × मासिक किस्त ÷ ऋण
DSCR ऊपरी सीमा = (NOI ÷ न्यूनतम DSCR) ÷ वार्षिक ऋण स्थिरांक
अनुशंसित ऋण = Min(ऋण-उपज ऊपरी सीमा, LTV ऊपरी सीमा, DSCR ऊपरी सीमा)
उपयोग के मामले
- ऋणदाता ने 1,400,000 NOI पर 18,000,000 का उद्धरण दिया है और आपको एक क्लिक में यह जानना है कि उनकी 9% सीमा पार होती है या नहीं।
- आप एक अधिग्रहण ऋण का आकलन कर रहे हैं और शुल्क व रिज़र्व से पहले केवल ऋण उपज परीक्षण द्वारा अनुमत अधिकतम राशि जानना चाहते हैं।
- आपका बैंक तीन अनुपातों पर अंडरराइटिंग करता है और आपको जानना है कि वास्तव में कौन सा समापन को रोक रहा है।
- कोई प्रायोजक 12,000,000 के अनुरोध पर बातचीत कर रहा है और आप 8.5% सीमा पर उसे उचित ठहराने के लिए संपत्ति को उत्पन्न करने वाला NOI जानना चाहते हैं।
- आप एजेंसी, बैंक और ब्रिज के अलग-अलग सीमा वाले उद्धरणों की तुलना कर रहे हैं, और उन्हें एक कतार में लाने के लिए एक ही अनुपात चाहते हैं।
- कोई निवेशक दावा करता है कि सौदा 10% पार करता है — आप पूछने वाली कीमत के बजाय वास्तविक ऋण राशि पर गणित जाँचते हैं।
मुख्य लाभ
- एक ही दृश्य में तीन अंडरराइटिंग परीक्षण — ऋण उपज, LTV और DSCR — अनुमान के बजाय निर्णायक बाधा के नाम के साथ।
- पूर्ण सीमा परीक्षण: अधिकतम ऋण, अंकों में मार्जिन, और उस शेष के मुकाबले मुद्रा में अंतर जो आप वास्तव में चाहते हैं।
- उल्टा हल, उस प्रश्न के लिए जो उधारकर्ता वास्तव में पूछते हैं: यह ऋण स्वीकार्य होने के लिए कितना NOI उत्पन्न करना चाहिए?
- दर और परिशोधन को DSCR ऊपरी सीमा में समाहित किया गया, ताकि अनुशंसा उसी ऋण को दर्शाए जिसे आप वास्तव में हस्ताक्षरित करेंगे।
- अनुशंसित ऋण पर निहित LTV और निहित ऋण उपज अंकित, क्योंकि एक परीक्षण पार करने से बाकी कभी गारंटी नहीं होते।
- ±20% NOI और 7.5% से 11% तक सीमा-दायरे पर संवेदनशीलता, ताकि किराए में गिरावट या कड़े ऋणदाता का असर पहले से शामिल हो।
प्रो टिप्स
- पहले आकलन चलाएँ, फिर वास्तव में चाहा गया ऋण सीमा के विरुद्ध परखें। अंतर बताता है कि बातचीत के लिए कितना NOI चाहिए।
- यदि ऋण उपज निर्णायक है, तो एकमात्र उपाय हैं अधिक NOI या कम ऋण। यदि LTV निर्णायक है, तो मूल्यांकन बाधा है। यदि DSCR निर्णायक है, तो लंबा परिशोधन या कम दर जगह दिलाती है।
- टर्म शीट में सीमा लिखित रूप में माँगें — न्यूनतम ऋण उपज, प्रतिशत में — यह पूछने के बजाय कि क्या आप उनका परीक्षण पार करते हैं।
- अनुशंसा की समीकरण से जाँच करें: कैप दर को LTV से भाग देकर, संख्या को समिति में ले जाने से पहले।
- ग्रिड में NOI को 10% नीचे दबाएँ। यदि ऊपरी सीमा आपकी ऋण राशि से नीचे आ जाए, तो सौदे में खालीपन के लिए कोई तकिया नहीं बचा।
- जब दो उद्धरण एक ही दर लें, तो उनकी सीमाओं की तुलना करें। ढीली सीमा अतिरिक्त आय में वास्तविक डॉलर की कीमत रखती है।
सामान्य गलतियाँ जिनसे बचना चाहिए
- ऋण उपज को DSCR का विकल्प मानना। ऋण उपज ऋण सेवा को दरकिनार करती है, इसलिए 5% के ऋण पर 9% उपज का व्यवहार 9% के ऋण पर उसी उपज जैसा बिल्कुल नहीं होता।
- सीमा की गलत हर में मापना। सीमा NOI ÷ ऋण है, NOI ÷ मूल्य नहीं — दोनों को भ्रमित करने वाला कैप-दर का रिश्तेदार अनुपात को LTV के गुणक से बढ़ा देता है।
- यह मान लेना कि ऋण उपज परीक्षण हमेशा निर्णायक होता है। रिटेल प्रीसेट पर LTV निर्णायक है, और उच्च दर वाले सौदे में DSCR ऊपरी सीमा सबसे पहले आती है, चाहे सीमा कितनी भी आरामदायक हो।
- पूछने वाली कीमत का NOI इस्तेमाल करना, अंडरराइट किए गए NOI के बजाय। ऋणदाता खालीपन, प्रबंधन और रिज़र्व घटाकर आय मानते हैं, ब्रोकर के प्रो फॉर्मा को नहीं।
- अन्य शर्तों को छोड़कर उत्पादों के बीच सीमाओं की तुलना। 65% LTV पर 8% की सीमा, 80% LTV पर 8% की सीमा से अलग गणित है।
- यह भूल जाना कि सीमा सीधे अधिकतम ऋण को चलाती है। सीमा को 7.5% से 9% करने पर उसी NOI पर ऋण उपज ऊपरी सीमा 16.7% घट जाती है।
मुख्य शर्तें समझाई गईं
- ऋण उपज:
- शुद्ध परिचालन आय को ऋण शेष से भाग देकर 100 से गुणा — दर या अवधि की परवाह किए बिना ऋण की आय कवरेज।
- ऋण उपज सीमा:
- ऋणदाता नए ऋण पर स्वीकार करने वाला न्यूनतम अनुपात, आमतौर पर 7.5% से 10%, उत्पाद और संपत्ति के प्रकार के अनुसार।
- निर्णायक बाधा:
- ऋण उपज, LTV और DSCR ऊपरी सीमाओं में सबसे छोटी — वह राशि जो ऋणदाता वास्तव में जारी करेगा।
- वार्षिक ऋण स्थिरांक:
- मूल शेष के प्रतिशत के रूप में वार्षिक ऋण सेवा — NOI और DSCR परीक्षण के बीच का पुल।
- निहित LTV:
- अनुशंसित ऋण को संपत्ति मूल्य से भाग देकर, ताकि ऋण उपज पार करने वाला ऋण लीवरेज सीमा से ऊपर न निकले।
- निहित ऋण उपज:
- अनुशंसित ऋण की अंतिम उपज — जब ऋण उपज निर्णायक हो तो सीमा के बराबर, जब कोई और परीक्षण निर्णायक हो तो अधिक।
- NOI अधिशेष (कमी):
- वास्तविक NOI घटा सीमा द्वारा माँगी गई NOI; ऋणात्मक आँकड़ा वह आय-अंतर है जो अभी पूरा करना बाकी है।
- कैप-दर समीकरण:
- ऋण उपज = कैप दर ÷ LTV — वही अनुपात, ऋण के बजाय संपत्ति के दृष्टिकोण से देखा गया।
संबंधित अवधारणाएँ
- कैप दर कैलकुलेटर: मूल्य के मुकाबले शुद्ध परिचालन आय — संपत्ति का दृष्टिकोण, जो समीकरण से होकर ऋण उपज में विभाजित होता है।
- ऋण सेवा कवरेज अनुपात कैलकुलेटर: वह कवरेज परीक्षण जो ऋणदाता ऋण उपज के साथ चलाते हैं, और वह ऊपरी सीमा जो उच्च दरों पर सबसे पहले निर्णायक होती है।
- शुद्ध परिचालन आय कैलकुलेटर: उस शुद्ध परिचालन आय को पंक्ति-दर-पंक्ति बनाएँ जिससे इस पेज का हर अनुपात पढ़ता है।
- कैश ऑन कैश रिटर्न कैलकुलेटर: इक्विटी पक्ष की उपज — ऋण सेवा चुकाने के बाद डाउन पेमेंट क्या कमाता है।
- किराये की संपत्ति नकदी प्रवाह कैलकुलेटर: ऋण सेवा के बाद मासिक नकदी प्रवाह, वह संख्या जिसे ऋण उपज सीमा बचाने के लिए मौजूद रहना है।
- ऋण-मूल्य कैलकुलेटर: वह लीवरेज परीक्षण जो हर वाणिज्यिक ऋण समझौते में ऋण उपज के साथ जोड़ा जाता है।
उदाहरण
डिफ़ॉल्ट प्रीसेट लें: 800,000 शुद्ध परिचालन आय वाला भवन, 13,500,000 के मूल्य पर 10,000,000 का ऋण, जिसकी 7.5% सीमा पर जाँच होती है। ऋण उपज 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00% है, यानी ऋण सीमा को 0.50 अंकों से पार करता है। इस सीमा द्वारा समर्थित सबसे बड़ा शेष 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67 है, जिससे वर्तमान ऋण सीमा से 666,666.67 नीचे रह जाता है, और इस ऋण के लिए सीमा द्वारा माँगी गई NOI 10,000,000 × 7.5% = 750,000 है। अब कार्यालय प्रीसेट को आवश्यक NOI मोड में लें: 18,000,000 के अनुरोध पर 1,400,000 NOI, 9% सीमा पर 7.78% देता है, यानी 1.22 अंकों की कमी — संपत्ति को 1,620,000 NOI चाहिए और 220,000 कम है। अंत में रिटेल प्रीसेट का आकलन करें: तीन ऊपरी सीमाएँ हैं — ऋण उपज से 14,117,647.06, 16,000,000 के मूल्य पर 70% LTV सीमा से 11,200,000, और 30 वर्षों पर 6.5% दर पर 1.25 DSCR से 12,656,865.56। सबसे छोटी जीतती है, अतः LTV निर्णायक है: अनुशंसित ऋण 11,200,000 है, जो ठीक 70.00% LTV पर बैठता है और निहित ऋण उपज 10.71% है।
आपके परिणामों की व्याख्या
पेज को इस क्रम में पढ़ें। हीरो परीक्षण के अनुसार रंग-कोडित है: ऋण उपज के सीमा से नीचे होने पर लाल, चाहे आपकी सीमा ढीली ही क्यों न हो 8% से नीचे होने पर अंबर, 10% या उससे ऊपर होने पर हरा, और मानक 8% से 10% बैंड में नीला। ऋण उपज मोड में इसके नीचे के चार कार्ड आपकी सीमा पर अधिकतम ऋण, अंकों में मार्जिन, वर्तमान शेष के मुकाबले मुद्रा अंतर, और सीमा द्वारा माँगी गई NOI दिखाते हैं। फिर विस्तृत विवरण हर आँकड़ा दोहराता है, संपत्ति मूल्य दर्ज करने पर LTV और कैप दर जोड़ते हुए, और संवेदनशीलता ग्रिड दिखाता है कि NOI के ±20% उतार-चढ़ाव और 7.5% से 11% सीमाओं के साथ ऊपरी सीमा कैसे चलती है। आकलन मोड में तीनों ऊपरी सीमाएँ कार्ड और तालिका के रूप में दिखती हैं, निर्णायक परीक्षण चिह्नित के साथ, जिसके बाद अनुशंसित ऋण पर निहित LTV और निहित उपज आती है। चरण-दर-चरण पैनल गणित को पंक्ति-दर-पंक्ति दोहराता है, ताकि स्क्रीन की हर संख्या हाथ से फिर से निकाली जा सके।