ডেট ইয়েল্ড ক্যালকুলেটর কী?
ডেট ইয়েল্ড মাপে একটি বাণিজ্যিক সম্পত্তি প্রতি ধার করা ডলার থেকে কতটুকু আয় দেয়: নিট অপারেটিং আয় ভাগ ঋণের ব্যালেন্স, শতাংশ হিসাবে প্রকাশিত। 800,000 বার্ষিক আয় করা একটি বিল্ডিংয়ের ওপর 10,000,000 ঋণের ডেট ইয়েল্ড হয় ঠিক 8.00%। ঋণদাতারা প্রথমে এই অনুপাতটিই দেখেন কারণ এটি সুদের হার ও অ্যামোর্টাইজেশন সূচিকে উপেক্ষা করে — দুটি চালক যা ওয়ার্কআউটে পুনর্গঠন করা যায় — এবং শুধু দেখে অাশ্রয়টি নিজে দায় বহন করতে পারে কি না। একটি ঋণ পুনর্বিন্যাস করা যায়; আয় করা যায় না। তাই ডেট ইয়েল্ড ঋণ-থেকে-মূল্য এবং ঋণ-সেবা কভারেজের পাশে দাঁড়িয়ে প্রতিটি বাণিজ্যিক ঋণচুক্তিতে উল্লিখিত তিনটি সংখ্যার একটি, আর বেশিরভাগ ঋণদাতা একটি ফ্লোর যুক্ত করেন, সাধারণত 7.5% থেকে 10% এর মধ্যে, যা চূড়ান্ত ঋণকে ক্লোজিংয়ে পার করতে হয়। ক্যালকুলেটরটি তিন দিকে কাজ করে: ফ্লোরের সাথে ঋণ পরীক্ষা করে, ফ্লোর যে সর্বোচ্চ ঋণের অনুমতি দেয় তা নির্ধারণ করে, এবং নির্দিষ্ট ঋণের জন্য কত NOI প্রয়োজন তা উল্টো দিকে সমাধান করে।
এই ক্যালকুলেটর কখন ব্যবহার করবেন
- ঋণদাতা একটি ঋণের পরিমাণ অফার করেন এবং কমিটিতে যাওয়ার আগে তা তাদের ডেট ইয়েল্ড ফ্লোরের সাথে পরীক্ষা করতে হবে।
- আপনি নতুন অধিগ্রহণ সাইজ করছেন এবং ডেট ইয়েল্ড পরীক্ষা একা যা অনুমতি দিত সর্বোচ্চ আয় চান।
- তিনটি ছাদ একমত নয় এবং কোন অনুপাত আসলে ঋণকে সীমাবদ্ধ করছে জানতে হবে।
- স্পনসরের প্রো ফর্মা আরামদায়ক রিটার্ন দাবি করে এবং আপনি প্রকৃত ঋণের পরিমাণে গণনাটি চান।
- মূল্যায়ন দ্বারা NOI স্থির কিন্তু ঋণের আকার এখনো দর কষাকরণযোগ্য।
- আপনি একই বিল্ডিংয়ে ভিন্ন ফ্লোর, LTV সীমা ও DSCR শর্ত নিয়ে অফার তুলনা করছেন।
ধাপসমূহ:
- সম্পত্তির বার্ষিক NOI লিখুন — মোট আয় থেকে অপারেটিং খরচ বাদ, ঋণ সেবা ও মূলধনী রিজার্ভের আগে।
- ঋণদাতার ডেট ইয়েল্ড ফ্লোর সেট করুন। এজেন্সি মাল্টিফ্যামিলি পেপার সাধারণত 7.5% এর কাছাকাছি হয়, ব্যাংক পেপার 8% থেকে 9% এর আশেপাশে, আর হোটেল বা ট্রানজিশনাল অ্যাসেট 10% বা তার বেশি।
- একটি মোড বেছে নিন। ডেট ইয়েল্ড বিদ্যমান ঋণ পরীক্ষা করে, সাইজিং সর্বোচ্চ ঋণের সুপারিশ দেয়, আর প্রয়োজনীয় NOI উল্টো প্রশ্নের উত্তর দেয়।
- ডেট ইয়েল্ড মোডে ঋণের ব্যালেন্স লিখুন এবং থাকলে মূল্যায়িত মূল্য দিন, যাতে LTV ও ক্যাপ রেট ক্রস-চেক চালু হয়।
- সাইজিং মোডে সর্বোচ্চ LTV সেট করুন, এরপর নোট হার, অ্যামোর্টাইজেশন মেয়াদ এবং ন্যূনতম DSCR-এর জন্য ঋণ সেবার প্যানেল খুলুন।
- তিনটি ছাদ পাশাপাশি পড়ুন। ছোটটিই সংকটমূলক শর্ত — ঋণদাতা প্রকৃতপক্ষে যত অগ্রিম দেবেন সেই পরিমাণ।
- সুপারিশকৃত ঋণে নিহিত LTV এবং নিহিত ডেট ইয়েল্ড দেখুন। একটি পরীক্ষা পার হলে বাকিগুলো পার হয় না।
- সেন্সিটিভিটি গ্রিড দিয়ে NOI 20% এর দুই দিকে দোলে এবং 7.5% থেকে 11% পর্যন্ত ফ্লোরে ছাদ কীভাবে চলে তা দেখুন।
সূত্র
ডেট ইয়েল্ড = NOI ÷ ঋণ × 100
ফ্লোরে সর্বোচ্চ ঋণ = NOI ÷ ফ্লোর
প্রয়োজনীয় NOI = ঋণ × ফ্লোর
ডেট ইয়েল্ড = ক্যাপ রেট ÷ LTV
বার্ষিক ঋণ কনস্ট্যান্ট = 12 × মাসিক কিস্তি ÷ ঋণ
DSCR ছাদ = (NOI ÷ ন্যূনতম DSCR) ÷ বার্ষিক ঋণ কনস্ট্যান্ট
সুপারিশকৃত ঋণ = Min(ডেট ইয়েল্ড ছাদ, LTV ছাদ, DSCR ছাদ)
ব্যবহারের ক্ষেত্র
- একজন ঋণদাতা 1,400,000 NOI-এর বিপরীতে 18,000,000 অফার করেছেন এবং তাদের 9% ফ্লোর পার হয়েছে কি না এক ক্লিকে জানতে হচ্ছে।
- আপনি একটি অধিগ্রহণ ঋণ সাইজ করছেন এবং খরচ ও রিজার্ভের আগে ডেট ইয়েল্ড পরীক্ষা একা যা অনুমতি দেয় সর্বোচ্চ পরিমাণ চান।
- আপনার ব্যাংক তিনটি অনুপাত অন্তর্ভুক্ত করে এবং কোনটি আসলে ক্লোজিং রোধ করছে জানতে হচ্ছে।
- একজন স্পনসর 12,000,000 অনুরোধ নিয়ে ঘুরছেন এবং 8.5% ফ্লোরে তা ন্যায্য প্রমাণ করতে সম্পত্তিটি কত NOI উৎপন্ন করতে হবে জানতে চান।
- আপনি ফ্লোর ভিন্ন এজেন্সি, ব্যাংক ও ব্রিজ অফার তুলনা করছেন এবং সেগুলো এক সারিতে সাজাতে একটি অনুপাত চান।
- একজন বিনিয়োগকারী দাবি করছেন চুক্তিটি 10% পার করে — আপনি চাওয়া মূল্য নয়, প্রকৃত ঋণের পরিমাণে গণনাটি যাচাই করেন।
প্রধান সুবিধাসমূহ
- এক পর্দায় তিনটি অন্তর্ভুক্তি পরীক্ষা — ডেট ইয়েল্ড, LTV এবং DSCR — অনুমান না করে সংকটমূলক শর্তের নাম সহ।
- সম্পূর্ণ ফ্লোর পরীক্ষা: সর্বোচ্চ ঋণ, পয়েন্টে হেডরুম, এবং আপনি আসলে যে ব্যালেন্স চান তার বিপরীতে মুদ্রায় ব্যবধান।
- ধারীরা আসলে যে প্রশ্ন করেন তার জন্য উল্টো সমাধান: এই ঋণটি গ্রহণযোগ্য হতে কত NOI উৎপন্ন করতে হবে?
- সুদের হার ও অ্যামোর্টাইজেশন DSCR ছাদে গুছিয়ে নেওয়া, যাতে সুপারিশটি আপনি যে ঋণটি স্বাক্ষর করবেন তা-ই প্রতিফলিত করে।
- সুপারিশকৃত ঋণে নিহিত LTV ও নিহিত ডেট ইয়েল্ড ছাপা থাকে, কারণ একটি পরীক্ষা পার হলে বাকিগুলো নিশ্চিত হয় না।
- 20% NOI ও 7.5% থেকে 11% ফ্লোর সুইপে সেন্সিটিভিটি, যাতে ভাড়া কমে গেলে বা ঋণদাতা কঠিন হলে তা আগেই ধরা পড়ে।
প্রো টিপস
- আগে সাইজিং চালান, এরপর আপনি আসলে যে ঋণটি চান তা ফ্লোরের সাথে পরীক্ষা করুন। ব্যবধানটি ঠিক কত NOI নিয়ে দর কষাকরতে হবে বলে দেয়।
- ডেট ইয়েল্ড সংকটমূলক হলে একমাত্র লিভার বেশি NOI বা কম ঋণ। LTV সংকটমূলক হলে মূল্যায়নই শর্ত। DSCR সংকটমূলক হলে দীর্ঘতর অ্যামোর্টাইজেশন বা কম হার জায়গা কেনে।
- টার্ম শিটে ফ্লোর লিখিতভাবে চাইন — ন্যূনতম ডেট ইয়েল্ড, শতাংশে — তাদের পরীক্ষা পার করা যায় কি না জিজ্ঞাসা করার বদলে।
- আইডেন্টিটি দিয়ে সুপারিশটি যাচাই করুন: কমিটিতে নেওয়ার আগে ক্যাপ রেটকে LTV দিয়ে ভাগ করুন।
- গ্রিডে NOI 10% কমিয়ে দিন। ছাদটি আপনার ঋণের পরিমানের নিচে গেলে, চুক্তিতে শূন্যতার জন্য কোনো কুশন নেই।
- দুটি অফার একই হার বহন করলে তাদের ফ্লোর তুলনা করুন। ঢিলেমি ফ্লোর অতিরিক্ত আয়ের প্রকৃত ডলারের সমমান।
এড়ানোর সাধারণ ভুলসমূহ
- ডেট ইয়েল্ডকে DSCR-এর বিকল্প ধরা। ডেট ইয়েল্ড ঋণ সেবা উপেক্ষা করে, তাই 5% ঋণের 9% রিটার্ন 9% ঋণের সমান রিটার্নের সাথে কোনো মিল রাখে না।
- ভুল হর দিয়ে ফ্লোর মাপা। ফ্লোর হলো NOI ভাগ ঋণ, NOI ভাগ মূল্য নয় — ক্যাপ রেটের আত্মীয় যে দুটিকে গুলিয়ে ফেলে সে অনুপাতকে LTV ফ্যাক্টর দিয়ে বাড়িয়ে দেয়।
- ডেট ইয়েল্ড পরীক্ষা সবসময় সংকটমূলক ধরে নেওয়া। রিটেইল প্রিসেটে LTV সংকটমূলক, আর উচ্চ-হারের চুক্তিতে আরামদায়ক ফ্লোর থাকা সত্ত্বেও DSCR ছাদ আগে আসে।
- চাওয়া মূল্যের NOI ব্যবহার করা, অন্তর্ভুক্তি-মূল্যায়িত NOI নয়। ঋণদাতারা শূন্যতা, ব্যবস্থাপনা ও রিজার্ভ বাদে নিট আয় ধরেন, ব্রোকারের প্রো ফর্মা নয়।
- অন্যান্য শর্ত ছাড়াই পণ্যের ফ্লোর তুলনা করা। 65% LTV-তে 8% ফ্লোর আর 80% LTV-তে 8% ফ্লোর দুটোই আলাদা বাক্স।
- ভুলে যাওয়া যে ফ্লোর সরাসরি সর্বোচ্চ ঋণ চালায়। একই NOI-তে ফ্লোর 7.5% থেকে 9% তোললে ডেট ইয়েল্ড ছাদ 16.7% কেটে যায়।
মূল শব্দ ব্যাখ্যা
- ডেট ইয়েল্ড:
- নিট অপারেটিং আয় ভাগ ঋণের ব্যালেন্স, 100 দিয়ে গুণ — হার বা মেয়াদ বিবেচনার আগে ঋণের আয়-কভারেজ।
- ডেট ইয়েল্ড ফ্লোর:
- ঋণদাতা নতুন ঋণে যে ন্যূনতম অনুপাত গ্রহণ করেন, সাধারণত পণ্য ও সম্পত্তির ধরন অনুসারে 7.5% থেকে 10%।
- সংকটমূলক শর্ত:
- ডেট ইয়েল্ড, LTV এবং DSCR ছাদের মধ্যে, ছোটটি — ঋণদাতা প্রকৃতপক্ষে যত অগ্রিম দেবেন সেই পরিমাণ।
- বার্ষিক ঋণ কনস্ট্যান্ট:
- মূল ব্যালেন্সের শতাংশ হিসেবে বার্ষিক ঋণ সেবা — NOI এবং DSCR পরীক্ষার মধ্যে সেতু।
- নিহিত LTV:
- সুপারিশকৃত ঋণ ভাগ সম্পত্তির মূল্য, যাতে ডেট ইয়েল্ড পার করা ঋণ গোপনে লিভারেজ সীমার ওপরে না থাকে।
- নিহিত ডেট ইয়েল্ড:
- সুপারিশকৃত ঋণে যে রিটার্ন আসে — ডেট ইয়েল্ড সংকটমূলক হলে ফ্লোরের সমান, অন্য পরীক্ষা সংকটমূলক হলে বেশি।
- NOI উদ্বৃত্ত (ঘাটতি):
- প্রকৃত NOI বনাম ফ্লোরের প্রয়োজনীয় NOI; ঋণাত্মক সংখ্যাটি এখনো ঘুরাতে হবে আয়ের ব্যবধান।
- ক্যাপ রেট আইডেন্টিটি:
- ডেট ইয়েল্ড ক্যাপ রেট ভাগ LTV-এর সমান — একই অনুপাত, ঋণের বদলে সম্পত্তির দিক থেকে দেখা।
সম্পর্কিত ধারণা
- ক্যাপ রেট ক্যালকুলেটর: নিট অপারেটিং আয় বনাম মূল্য — সম্পত্তির দিকের দৃষ্টিভঙ্গি, যা আইডেন্টিটির মাধ্যমে ডেট ইয়েল্ডে ভাগ হয়ে যায়।
- ডিএসসিআর ক্যালকুলেটর: ঋণদাতারা ডেট ইয়েল্ডের পাশে চালান কভারেজ পরীক্ষা, এবং হার বেশি হলে যে ছাদ আগে সংকটমূলক হয়।
- এনওআই ক্যালকুলেটর: এই পাতার প্রতিটি অনুপাত যে NOI থেকে পড়ে, সেটি লাইন ধরে তৈরি করুন।
- নগদ অন নগদ রিটার্ন ক্যালকুলেটর: ইকুইটি পক্ষের রিটার্ন — ঋণ সেবা পরিশোধের পর ডাউন পেমেন্ট কত আয় করে।
- ভাড়া সম্পত্তি নগদ প্রবাহ ক্যালকুলেটর: ঋণ সেবার পর মাসিক নগদ প্রবাহ, ডেট ইয়েল্ড ফ্লোর যার জন্য সুরক্ষিত থাকে সেই সংখ্যা।
- ঋণ-থেকে-মূল্য ক্যালকুলেটর: প্রতিটি বাণিজ্যিক ঋণচুক্তিতে ডেট ইয়েল্ডের সাথে জুড়ে থাকা লিভারেজ পরীক্ষা।
উদাহরণ
ডিফল্ট প্রিসেট নিন: 800,000 নিট অপারেটিং আয় এবং 13,500,000 মূল্যের ওপর 10,000,000 ঋণসহ একটি বিল্ডিং, 7.5% ফ্লোরে পরীক্ষিত। ডেট ইয়েল্ড 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, তাই ঋণটি ফ্লোর 0.50 পয়েন্ট পার করেছে। সেই ফ্লোরে সমর্থিত সর্বোচ্চ ব্যালেন্স 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, যার ফলে বর্তমান ঋণটি ছাদের নিচে 666,666.67 থাকে, আর এই ঋণের জন্য ফ্লোরের প্রয়োজনীয় NOI 10,000,000 × 7.5% = 750,000। এখন অফিস প্রিসেটকে প্রয়োজনীয় মোডে নিন: 9% ফ্লোরে 18,000,000 অনুরোধের বিপরীতে 1,400,000 NOI দেয় 7.78%, অর্থাৎ 1.22 পয়েন্ট ঘাটতি — সম্পত্তির 1,620,000 NOI প্রয়োজন এবং 220,000 কম। শেষে রিটেইল প্রিসেট সাইজ করুন: তিনটি ছাদ আসে ডেট ইয়েল্ড থেকে 14,117,647.06, 16,000,000 মূল্যের ওপর 70% LTV সীমা থেকে 11,200,000, এবং 30 বছরে 6.5% হারে 1.25 DSCR থেকে 12,656,865.56। ছোটটিই জয়ী, তাই LTV সংকটমূলক: সুপারিশকৃত ঋণ 11,200,000, ঠিক 70.00% LTV-তে অবস্থিত এবং নিহিত ডেট ইয়েল্ড 10.71%।
আপনার ফলাফলের ব্যাখ্যা
পাতাটি এই ক্রমে পড়ুন। হেডার পরীক্ষা অনুসারে রঙ-কোডেড: রিটার্ন ঋণদাতার ফ্লোরের নিচে থাকলে লাল, আপনার ফ্লোর ঢিলে হলেও 8%-এর নিচে হলে অ্যাম্বার, 10% বা তার বেশি হলে সবুজ, আর প্রমাণ 8% থেকে 10% ব্যান্ডে নীল। ডেট ইয়েল্ড মোডে নিচের চারটি কার্ড দেয় আপনার ফ্লোরে সর্বোচ্চ ঋণ, পয়েন্টে হেডরুম, বর্তমান ব্যালেন্সের বিপরীতে মুদ্রায় ব্যবধান, এবং ফ্লোরের প্রয়োজনীয় NOI। এরপর বিশ্লেষণ প্রতিটি সংখ্যা পুনরাবৃত্তি করে, সম্পত্তির মূল্য দেওয়া হলে LTV ও ক্যাপ রেট যোগ করে, আর সেন্সিটিভিটি গ্রিড দেখায় NOI 20% এর দুই দিকে দোলে এবং 7.5% থেকে 11% পর্যন্ত ফ্লোরে ছাদ কীভাবে চলে। সাইজিং মোডে তিনটি ছাদ কার্ড এবং সারণি হিসেবে আসে, সংকটমূলক পরীক্ষা চিহ্নিত সহ, তার পরে সুপারিশকৃত ঋণে নিহিত LTV ও নিহিত রিটার্ন। ধাপে ধাপে প্যানেল গণনাটি লাইন ধরে পুনরুৎপাদন করে, যাতে পর্দার প্রতিটি সংখ্যা হাতে আবার বের করা যায়।