คำนวณการรีไฟแนนซ์ คืออะไร?
เครื่องคำนวณรีไฟแนนซ์ช่วยคุณตัดสินใจว่าการแทนที่สินเชื่อบ้านปัจจุบันด้วยเงินกู้ใหม่คุ้มค่าทางการเงินหรือไม่ เมื่อเปรียบเทียบค่างวดรายเดือนปัจจุบันกับค่างวดใหม่ที่เป็นไปได้ คุณจะเห็นชัดเจนว่าแต่ละเดือนประหยัดได้เท่าไร ใช้เวลานานแค่ไหนในการคืนค่าใช้จ่ายปิดบัญชี (จุดคุ้มทุน) และผลประหยัดดอกเบี้ยรวมตลอดอายุเงินกู้
การรีไฟแนนซ์เป็นหนึ่งในเครื่องมือที่ทรงพลังที่สุดที่เจ้าของบ้านมีเพื่อลดค่าที่อยู่อาศัย แม้การลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 0.5% ก็สามารถประหยัดได้หลายร้อยดอลลาร์ต่อเดือนสำหรับสินเชื่อบ้านทั่วไป อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์มาพร้อมค่าใช้จ่ายปิดบัญชีซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 2% ถึง 6% ของจำนวนเงินกู้ เครื่องมือนี้ช่วยให้คุณตัดความสับสนและเห็นตัวเลขที่แท้จริง เพื่อการตัดสินใจอย่างรอบรู้ว่าการรีไฟแนนซ์เหมาะกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่
เครื่องคำนวณนี้ยังให้คุณระบุระยะเวลาที่จะอยู่ในบ้าน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจว่าการรีไฟแนนซ์จะประหยัดเงินให้คุณหรือไม่ หากคุณขายบ้านก่อนถึงจุดคุ้มทุน คุณจะขาดทุนจากการรีไฟแนนซ์
สามโหมดครอบคลุมสามการตัดสินใจเรื่องรีไฟแนนซ์ในที่เดียว: โหมดเปรียบเทียบสำหรับการสลับอัตราและงวดโดยตรง โหมดถอนเงินสดสำหรับการกู้จากส่วนของผู้กู้ และโหมดหาอัตราดอกเบี้ยสำหรับค้นหาอัตราที่สูงที่สุดซึ่งยังถึงจุดคุ้มทุนตามเป้าหมายของคุณ
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- เมื่อผู้ให้กู้เสนออัตราที่ต่ำกว่าให้คุณและคุณต้องรู้ว่าค่าธรรมเนียมคุ้มค่าหรือไม่
- ก่อนเลือกระหว่างรวมค่าใช้จ่ายปิดบัญชีเข้าเงินกู้กับจ่ายล่วงหน้า
- เมื่อคุณกำลังชั่งน้ำหนักระหว่างงวดที่สั้นลงกับค่างวดที่ต่ำกว่าของงวดที่ยาวกว่า
- หากคุณกำลังพิจารณารีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดและต้องการเห็นผลสุทธิต่อส่วนของผู้กู้
- เมื่ออัตราดอกเบี้ยเปลี่ยน เพื่อตัดสินใจว่ารีไฟแนนซ์สินเชื่อเดิมของคุณจะดีกว่าการรอ
- เมื่อคุณวางแผนจะขายบ้านภายในไม่กี่ปีและต้องให้จุดคุ้มทุนอยู่ภายในช่วงเวลานั้น
ขั้นตอน:
- ใส่ยอดเงินกู้ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาที่เหลือ
- ใส่อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาใหม่
- ใส่ค่าใช้จ่ายในการปิดสัญญาโดยประมาณ
- ไม่บังคับ: ใส่ระยะเวลาที่วางแผนจะอยู่
- ตรวจสอบการประหยัดรายเดือนและจุดคุ้มทุน
- ใช้แท็บเพื่อวิเคราะห์
สูตร
ค่างวดรายเดือน = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
โดยที่ P = ยอดคงเหลือเงินกู้, r = อัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตรารายปี ÷ 12), n = จำนวนงวดชำระทั้งหมด
ผลประหยัดรายเดือน = ค่างวดปัจจุบัน - ค่างวดใหม่
จำนวนเดือนถึงจุดคุ้มทุนจากการผ่อนชำระ = ค่าใช้จ่ายปิดบัญชี / ผลประหยัดรายเดือน
จุดคุ้มทุนที่แท้จริง = เดือนแรก m ที่ (C_cur - C_new) - ค่าใช้จ่ายปิดบัญชี + (B_cur - B_new) >= 0
ผลประหยัดดอกเบี้ยทั้งหมด = (ดอกเบี้ยคงเหลือทั้งหมดปัจจุบัน) - (ดอกเบี้ยทั้งหมดใหม่ + ค่าใช้จ่ายปิดบัญชี)
ผลสุทธิ ณ ขอบเขตเวลา = (ผลประหยัดรายเดือน × จำนวนเดือนที่คุณอยู่อาศัย) - ค่าใช้จ่ายปิดบัญชี + (ยอดคงเหลือปัจจุบัน - ยอดคงเหลือใหม่)
กรณีใช้งาน
- ประเมินการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน
- เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายผู้ให้กู้
- ตัดสินใจระหว่างระยะสั้น vs. ดอกเบี้ยน้อยกว่า
- กำหนดว่าการซื้อคะแนนคุ้มค่าหรือไม่
- วางแผนระยะเวลาอยู่เพื่อรับประโยชน์
- ตรวจสอบว่ารีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดยังทำให้คุณนำหน้าหรือไม่ หลังจากยอดคงเหลือที่สูงขึ้น
- ค้นหาอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่สูงที่สุดซึ่งยังคืนทุนได้ภายในจำนวนเดือนเป้าหมายของคุณ
- เทียบรีไฟแนนซ์ที่จ่ายค่าใช้จ่ายล่วงหน้ากับการรวมค่าธรรมเนียมเข้าไว้ในเงินกู้
ประโยชน์หลัก
- ผลลัพธ์การเปรียบเทียบที่แม่นยำทันที
- ประหยัดเวลาด้วยการคำนวณอัตโนมัติ
- การตัดสินใจอย่างมีข้อมูลด้วยข้อมูลที่ชัดเจน
- ฟรีบนทุกอุปกรณ์
- ดูได้ทั้งจุดคุ้มทุนจากการผ่อนชำระและจุดคุ้มทุนที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ตัวเลขที่ดูดีกว่า
- เปรียบเทียบการตัดสินใจสามแบบในเครื่องมือเดียว: อัตราที่ต่ำลง งวดที่สั้นลง หรือถอนเงินสด
เคล็ดลับ
- รันสถานการณ์สองครั้ง: ครั้งหนึ่งจ่ายค่าใช้จ่ายล่วงหน้า และอีกครั้งรวมเข้าเงินกู้ APR ที่แท้จริงจะบอกว่าแบบไหนถูกกว่า
- กำหนดขอบเขตเวลาอยู่อาศัยที่แท้จริงของคุณ ตัวเลขผลสุทธิทุกตัวในหน้านี้ขึ้นอยู่กับมัน
- ขอเอกสารใบเสนอสินเชื่อ 3 ฉบับจากผู้ให้กู้ต่างกัน แล้วป้อนแต่ละฉบับผ่านโหมดเปรียบเทียบ
- หากจุดคุ้มทุนจากการผ่อนชำระใกล้กับวันย้ายบ้านที่คุณวางแผนไว้ ให้ถือว่ารีไฟแนนซ์ครั้งนี้ไม่ผ่าน
- ใช้ตารางผ่อนชำระคู่กับการวิเคราะห์นี้ เพื่อดูว่ายอดคงเหลือของเงินกู้ใหม่ต่ำกว่าเงินกู้เดิมเร็วแค่ไหน
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- ตัดสินการรีไฟแนนซ์เพียงจากค่างวดรายเดือน และมองข้ามตารางผ่อนชำระที่ยาวกว่า
- สมมติว่าจุดคุ้มทุนจากการผ่อนชำระคือเรื่องทั้งหมด ทั้งที่ค่าใช้จ่ายปิดบัญชีถูกรวมเข้าไว้ในยอดคงเหลือใหม่
- ขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์อีกครั้งก่อนถึงเดือนคุ้มทุน ทำให้ผลประหยัดกลายเป็นขาดทุนสุทธิ
- เปรียบเทียบอัตราที่ประกาศ แทน APR ที่แท้จริงหลังหักค่าธรรมเนียมจัดทำสินเชื่อ ค่าประเมินราคา และค่าประกันโฉนด
- เลือกงวด 30 ปีเพราะค่างวดต่ำกว่า ทั้งที่แผนคือถือเงินกู้ไว้เพียงไม่กี่ปี
คำศัพท์สำคัญ
- จุดคุ้มทุน:
- เดือนที่การรีไฟแนนซ์คืนค่าใช้จ่ายของตัวเองครบแล้ว เครื่องคำนวณนี้แสดงทั้งเดือนที่คำนวณจากการผ่อนชำระและเดือนที่คำนวณรวมตารางผ่อนชำระ ซึ่งต่างกันเมื่อระยะเวลาเปลี่ยน
- APR ที่แท้จริง:
- อัตราสินเชื่อต่อปีที่คำนวณตามระเบียบการเปิดเผยข้อมูลสินเชื่อหลังหักค่าธรรมเนียมทางการเงินล่วงหน้า ทำให้เปรียบเทียบข้อเสนอที่มีโครงสร้างค่าธรรมเนียมต่างกันได้
- ค่าใช้จ่ายปิดบัญชี:
- ค่าธรรมเนียมจัดทำสินเชื่อ ค่าประเมินราคา ค่าประกันโฉนด และค่าจดทะเบียนที่ครบกำหนด ณ วันปิดบัญชี โดยทั่วไปอยู่ที่ 2% ถึง 6% ของยอดคงเหลือ
- รีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด:
- เงินกู้ใหม่ที่มากกว่ายอดที่ต้องชำระของคุณ โดยจ่ายส่วนต่างเป็นเงินสดให้คุณ จำกัดไว้ที่ 75% ของยอดคงเหลือปัจจุบัน
- การลดลงของส่วนของผู้กู้:
- เงินต้นที่ตารางเดิมของคุณชำระไปจนหมดแล้ว แต่ตารางใหม่ที่ยาวกว่าสร้างยอดคืนกลับมา
- ผลสุทธิ ณ ขอบเขตเวลา:
- ผลประหยัดจากการผ่อนชำระหักค่าใช้จ่ายล่วงหน้า บวกส่วนต่างยอดคงเหลือ ณ ระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัย คือตัวเลขเดียวที่ตัดสินการรีไฟแนนซ์
- จุดส่วนลด:
- ดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้า ณ วันปิดบัญชี คิดเป็น 1% ของจำนวนเงินกู้ เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยตามสัญญาลงประมาณ 0.25%
- การผ่อนชำระ:
- ตารางที่ค่างวดคงที่ โดยแบ่งแต่ละงวดเป็นดอกเบี้ยบนยอดคงเหลือและเงินต้น
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน: ประเมินค่าเงินกู้ที่คุณมีหรือกำลังพิจารณา ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์
- คำนวณตารางผ่อนชำระ: ดูการแบ่งรายเดือนของเงินต้นและดอกเบี้ยทั้งเงินกู้เดิมและเงินกู้ใหม่
- คำนวณความสามารถในการซื้อบ้าน – สามารถซื้อบ้านได้เท่าไร: ถอยกลับไปดูการตัดสินใจซื้อ เมื่อการรีไฟแนนซ์เป็นส่วนหนึ่งของแผนที่ใหญ่กว่า
- คำนวณ HELOC: เทียบสินเชื่อจำนองที่สองกับทางรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดเพื่อเข้าถึงส่วนของผู้กู้
- เครื่องคำนวณจุดสินเชื่อบ้าน: ซื้อแต้มลดอัตราดอกเบี้ยแทนการรีไฟแนนซ์ เมื่อคุณพอใจเงินกู้เดิมอยู่แล้ว
- เครื่องคำนวณเงินกู้: เครื่องคำนวณตารางผ่อนชำระเดียวกันสำหรับเงินกู้ทุกประเภท โดยไม่มีมุมมองเฉพาะของการรีไฟแนนซ์
ตัวอย่าง
คุณมีสินเชื่อบ้าน $250,000 ที่ 6.5% เหลืออีก 25 ปี ค่างวดจึงอยู่ที่ $1,688.02 การรีไฟแนนซ์ที่ 5.5% งวด 30 ปีพร้อมค่าใช้จ่ายปิดบัญชี $5,000 ทำให้ค่างวดลดเหลือ $1,419.47 หรือประหยัด $268.55 ทุกเดือน จากการผ่อนชำระอย่างเดียว คุณคืนทุนได้ในเดือนที่ 18.6 ซึ่งปัดขึ้นเป็น 19 แต่งวดที่ยาวกว่าสร้างเงินต้น $12,574.08 คืนมาทั้งที่เงินกู้เดิมชำระไปแล้ว จุดคุ้มทุนที่แท้จริงจึงเป็นเดือนที่ 25 อยู่ต่ออีก 10 ปี ผลสุทธิคือ $14,651.37 คือผลประหยัดจากการผ่อนชำระ $32,226 หักด้วยค่าใช้จ่าย $5,000 และส่วนต่างส่วนของผู้กู้ ดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อเพิ่มขึ้นจริง โดยเงินกู้ใหม่จ่าย $261,010.10 เทียบกับ $256,405.37 ของเงินกู้เดิม เพิ่มขึ้น $4,604.73 ก่อนหักค่าธรรมเนียม ดังนั้นชัยชนะที่นี่คือกระแสเงินสดสิบปี ไม่ใช่ดอกเบี้ยรวม
การตีความผลลัพธ์
อ่านจากซ้ายไปขวา: การ์ดเงินกู้ปัจจุบันรับยอดคงเหลือ อัตราดอกเบี้ย และปีคงเหลือ ส่วนการ์ดเงินกู้ใหม่รับอัตราและงวดที่คุณกำลังพิจารณา รวมถึงค่าใช้จ่ายปิดบัญชีและระยะเวลาที่คุณวางแผนจะอยู่อาศัย ชิปตัวอย่างจะโหลดสถานการณ์ครบสี่แบบ คือการลดอัตราเล็กน้อย การลดอย่างมาก งวดที่สั้นลง และการถอนเงินสด ตัวเลขหลักด้านบนรายงานผลสรุปของแต่ละโหมด และตัวชี้วัดย่อยจะแตกย่อยเป็นค่างวด จุดคุ้มทุน APR ที่แท้จริง และต้นทุนส่วนของผู้กู้ ตัวชี้วัดจุดคุ้มทุนเป็นเดือนที่คำนวณจากการผ่อนชำระ ส่วนวิธีทำทีละขั้นตอนด้านล่างแสดงเดือนที่คำนวณรวมตารางผ่อนชำระอยู่ข้าง ๆ ซึ่งเป็นตัวที่ควรเชื่อถือเมื่อระยะเวลาเปลี่ยน โหมดถอนเงินสดแทนที่ตัวหลักด้วยเงินสดที่ได้รับ ส่วนโหมดหาอัตราดอกเบี้ยถามเป้าหมายจุดคุ้มทุนแล้วตอบด้วยอัตราที่สูงที่สุดซึ่งยังผ่าน ทุกตารางและกราฟใช้ตัวเลขชุดเดียวกับที่ด้านบนรายงาน จึงใช้เป็นภาพหน้าจอได้ทุกมุมมอง