เครื่องคำนวณจุดสินเชื่อบ้าน คืออะไร?
จุดส่วนลดคือดอกเบี้ยล่วงหน้า คุณจ่ายเงินสดให้ผู้ให้กู้ในวันปิดบัญชี และเป็นการแลกเปลี่ยนกับการที่อัตราดอกเบี้ยในสัญญาของสินเชื่อบ้านลดลง หนึ่งจุดมีต้นทุนเท่ากับหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของยอดสินเชื่อ และในข้อเสนอมาตรฐานส่วนใหญ่จะลดอัตราดอกเบี้ยลงหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ ในตัวอย่างเริ่มต้นที่นี่ บ้านราคา 400,000 เงินดาวน์ 40,000 จึงเป็นสินเชื่อ 360,000 ที่เสนออัตรา 6.75 เปอร์เซ็นต์ หนึ่งจุดมีต้นทุน 3,600 และดันอัตราลงมาที่ 6.50 เปอร์เซ็นต์ ลดยอดชำระจาก 2,334.95 เหลือ 2,275.44 ต่อเดือน ยอดประหยัดนี้เป็นของจริง แต่มาช้ามาก คือ 59.51 ต่อเดือน ค่าธรรมเนียมจึงเพิ่งถูกคืนราวเดือนที่ 61
จุดจึงเป็นการพนันว่าคุณจะถือสินเชื่อนานแค่ไหน ขาย รีไฟแนนซ์ หรือชำระปิดก่อนถึงจุดคุ้มทุน ก็เท่ากับคุณยกค่าธรรมเนียมให้เขาไปเปล่า ๆ ถ้านานกว่านั้นพอสมควร ทุกเดือนหลังจุดคุ้มทุนคือกำไรล้วนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เครื่องคำนวณนี้กำหนดราคาทุกระดับตั้งแต่ศูนย์จนถึงจำนวนที่คุณเลือก คำนวณ APR ที่แท้จริงตาม Regulation Z สำหรับแต่ละระดับ รายงานฐานะเงินสดสุทธิในเดือนพอดีที่คุณวางแผนจะออก และแสดงว่าคำตอบทั้งหมดเปลี่ยนไปอย่างไรเมื่อระยะเวลาของคุณเปลี่ยน
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- เมื่อใบเสนอราคาวางตัวเลือกหนึ่ง สอง และสามจุดต่อหน้าคุณ แต่ไม่มีใครบอกว่าตัวเลือกใดทำงานคืนจริง
- เมื่อคุณคาดว่าจะขายหรือรีไฟแนนซ์ภายในห้าถึงเจ็ดปี และต้องรู้ว่าค่าธรรมเนียมถูกคืนก่อนที่คุณจะไป
- เมื่อผู้ให้สองรายเสนออัตราในสัญญาเท่ากันแต่ค่าจุดต่างกัน และคุณต้องการตัวเลขเดียวที่เทียบกันได้แทนตัวเลขการตลาดสองชุด
- เมื่อคุณมีเงินสดเพิ่มในวันปิดบัญชีและกำลังชั่งจุดเทียบเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้น และต้องการให้การแลกเปลี่ยนถูกแสดงเป็นเดือน
- เมื่อคุณต้องการ APR ที่แท้จริงตาม Regulation Z สำหรับทุกระดับ เพราะอัตราหน้าประกาศอย่างเดียวซ่อนว่าดอกเบี้ยล่วงหน้าส่งผลต่อต้นทุนสินเชื่ออย่างไร
- เมื่อคุณกำลังจะเจรจาและต้องการเดือนคุ้มทุนเป็นข้อต่อรอง เพราะมันแสดงว่าผู้ให้กู้ต้องรอนานแค่ไหนก่อนค่าธรรมเนียมจะคืนตัวเอง
ขั้นตอน:
- กำหนดราคาบ้านและเงินดาวน์ ผลต่างคือยอดสินเชื่อ และค่าจุดทุกจุดในเครื่องคำนวณนี้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของตัวเลขนี้ ไม่ใช่ของราคาซื้อ
- กรอกอัตราดอกเบี้ยในสัญญาที่ผู้ให้กู้เสนอไว้โดยยังไม่ได้ซื้อจุดใดๆ แล้วกำหนดจำนวนระดับจุดที่ต้องการให้ประเมิน ศูนย์ถึงสามครอบคลุมใบเสนอราคาเกือบทุกฉบับ และเครื่องคำนวณจะเพิ่มหนึ่งแถวต่อระดับ
- กำหนดราคา แต่ละจุดลดอัตราดอกเบี้ยเท่าใด และแต่ละจุดมีต้นทุนเป็นสัดส่วนของยอดสินเชื่อเท่าใด หนึ่งเปอร์เซ็นต์ต่อหนึ่งจุดพร้อมส่วนลดหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ต่อจุดคือมาตรฐานของตลาด แต่ทั้งสองตัวเลขเจรจาได้และแก้ไขได้
- กรอกระยะเวลาถือจริงของคุณเป็นเดือน คือเดือนที่คุณจะขาย รีไฟแนนซ์ หรือชำระปิด นี่คือข้อมูลนำเข้าเดียวที่ตัดสินว่าจุดเป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดหรือราคาแพง จึงใช้วันที่ในปฏิทินของคุณ ไม่ใช่ระยะเวลา 30 ปีในสัญญา
- อ่านหัวข้อ จุดที่ควรซื้อ ยอดประหยัดรายเดือน เดือนคุ้มทุน และ APR ที่แท้จริง บรรทัดสรุปด้านล่างระบุฐานะเงินสดเป็นภาษาธรรมดาสำหรับระยะเวลาที่คุณกรอก
- เปิดตารางเปรียบเทียบเพื่อดูทุกระดับที่ประเมินไว้เคียงข้างกันทั้งอัตราดอกเบี้ย ยอดชำระ ยอดประหยัด ค่าธรรมเนียม จุดคุ้มทุน APR ที่แท้จริง และกำไรสุทธิ แล้วสลับไปดูกราฟเพื่อเห็นรูปทรงของการแลกเปลี่ยน
- สลับไปโหมดจุดคุ้มทุนเพื่อดูกริดที่กวาดทุกระดับจุดเทียบกับสิบสอง ยี่สิบสี่ สามสิบหก หกสิบ หนึ่งร้อยยี่สิบ หนึ่งร้อยแปดสิบ และสามร้อยหกสิบเดือนของการถือครอง
- จบด้วยโหมด APR หากคุณกำลังเปรียบเทียบข้อเสนอแทนการตัดสินใจ มันแยกอัตราในสัญญา อัตราที่คุณได้รับจริง ค่าธรรมเนียม และช่องว่างระหว่างทั้งสองออกจากกัน
สูตร
สินเชื่อ: L = P - D
อัตรา: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
ยอดชำระ: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
ค่าจุด: C = L * (p / 100) * n
ประหยัด: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
จุดคุ้มทุน:B = ceil(C / S)
สุทธิที่ k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
กรณีใช้งาน
- ผู้ให้กู้วางใบเสนอราคาที่มีตัวเลือกหนึ่ง สอง และสามจุดต่อหน้าคุณ และคุณต้องรู้ว่าตัวเลือกใดทำงานคืนจริงตลอดปีที่คุณคาดว่าจะอยู่
- คุณเหลืออีกสามถึงห้าปีก่อนการรีไฟแนนซ์หรือย้ายบ้านที่มีโอกาสเกิดขึ้น และต้องการตรวจสอบว่ายอดชำระที่ต่ำกว่าจะคืนค่าธรรมเนียมก่อนที่คุณจะไป
- ผู้ให้สองรายเสนออัตราดอกเบี้ยในสัญญาเท่ากันแต่ค่าจุดต่างกัน และคุณต้องการตัวเลขที่เทียบกันได้เพียงชุดเดียวแทนตัวเลขการตลาดสองชุด
- คุณมีเงินสดเหลือในวันปิดบัญชีและกำลังเลือกระหว่างใส่เข้าจุดกับใส่เป็นเงินดาวน์ก้อนใหญ่ขึ้น และต้องการให้การแลกเปลี่ยนนี้วัดเป็นเดือน ไม่ใช่ถูกกล่าวอ้าง
- คุณต้องการ APR ที่แท้จริงตาม Regulation Z สำหรับทุกระดับจุด เพราะอัตราหน้าประกาศอย่างเดียวซ่อนว่าดอกเบี้ยล่วงหน้าส่งผลต่อต้นทุนที่แท้จริงของสินเชื่ออย่างไร
- คุณกำลังเจรจาและต้องการเดือนคุ้มทุนเป็นเครื่องมือต่อรอง การรู้ว่าผู้ให้กู้ต้องรอแค่ไหนกว่าค่าธรรมเนียมจะถูกคืน บอกคุณว่ามีพื้นที่ขยับมากน้อยเพียงใด
ประโยชน์หลัก
- กำหนดราคาทุกระดับจุดตั้งแต่ศูนย์ถึงเพดานของคุณ แทนที่จะดูเพียงตัวเลือกในใบเสนอราคา การเปรียบเทียบจึงเปรียบกับการไม่ซื้อจุดเลยเสมอ
- คำนวณ APR ที่แท้จริงตาม Regulation Z ของแต่ละระดับจากกระแสเงินสดจริงและจำนวนเงินที่จัดสรร ซึ่งเป็นตัวเลขเดียวที่ทำให้ข้อเสนอที่มีจุดเยอะเทียบกับข้อเสนอที่สะอาดได้
- รายงานจุดคุ้มทุนเป็นเดือนเต็ม แล้ววัดโดยตรงกับระยะเวลาที่คุณกรอก แทนที่จะให้คุณเทียบค่าธรรมเนียมกับยอดชำระในหัวของคุณเอง
- แยกการตัดสินใจสามอย่างที่มักพันกัน คือจะกู้มากน้อยเพียงใด ซื้อจุดจำนวนเท่าใด และจะถือสินเชื่อนานแค่ไหน แต่ละอย่างมีข้อมูลนำเข้าของตัวเองและเห็นผลของตัวเองได้ชัดเจน
- กวาดกริดจุดทั้งหมดเทียบกับเจ็ดขอบเขตที่ต่างกันพร้อมกัน จึงเห็นการแลกเปลี่ยนทั้งหมดก่อนตัดสินใจ แทนที่ต้องรันการคำนวณใหม่ทุกครั้งที่เดา
- คงการกำหนดราคาให้แก้ไขได้ อัตราลดต่อจุดและต้นทุนต่อจุดเป็นข้อมูลนำเข้าทั้งคู่ ข้อเสนอที่ฉีกธรรมเนียมหนึ่งจุดต่อหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์จึงกรอกได้ตรงตามที่เสนอ
เคล็ดลับ
- กรอกระยะเวลาจากปฏิทินของคุณ ไม่ใช่จากสัญญา ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดในการตัดสินใจนี้คือการตอบด้วยระยะเวลา 30 ปี ทั้งที่แผนจริงใกล้เคียงห้าปีมากกว่า
- ทดลองอัตราลดต่อจุดก่อนรับข้อเสนอ บางโปรแกรมให้น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ต่อจุด และที่หนึ่งในแปด ค่าธรรมเนียมเดียวกันก็หมดความน่าสนใจในแทบทุกขอบเขตเวลา
- อ่านจุดคุ้มทุนก่อนอ่านยอดชำระ ยอดชำระบอกว่าคุณจะรู้สึกอย่างไรทุกเดือน ส่วนจุดคุ้มทุนบอกว่าค่าธรรมเนียมจะกลับมาหาคุณหรือไม่
- ใช้กริดในโหมดจุดคุ้มทุนเพื่อทดสอบการตัดสินใจกับการออกในเดือนที่ 36 และเดือนที่ 60 หากคำตอบใช้ได้เฉพาะที่ 180 เดือน คุณกำลังจ่ายเพื่อระยะเวลาที่คุณอาจไม่มี
- ประเมินตัวเลือกไม่ซื้อจุดอย่างชัดเจน แถวศูนย์คือฐานความจริง และเป็นแถวที่การตัดสินใจของคุณเทียบด้วยจริงๆ ไม่ใช่ระดับจุดอื่น
- ตรวจสอบโหมด APR เมื่อผู้ให้สองรายเสนออัตราในสัญญาเท่ากัน นั่นคือที่เดียวที่ค่าจุดและส่วนลดดอกเบี้ยถูกหักล้างเป็นตัวเลขเดียวที่เทียบกันได้
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- ตัดสินจุดจากยอดชำระอย่างเดียว ในค่าเริ่มต้นสองจุดลดยอดชำระลง 118.37 ต่อเดือน แต่ยังมีต้นทุน 7,200 ล่วงหน้า คือยอดชำระที่ดูดี และค่าธรรมเนียมที่เพิ่งเริ่มคืนในเดือนที่ 61
- สมมติว่าระยะเวลา 30 ปีคือระยะเวลาถือของคุณ สัญญาวิ่ง 360 เดือน แต่แผนของคุณอาจเป็น 36 หรือ 60 จุดถูกวัดกับวันออกของคุณ และจุดคุ้มทุนในเดือนที่ 61 ภายในระยะเวลา 36 เดือนคือขาดทุนแน่นอน
- เปรียบเทียบต้นทุนจุดระหว่างผู้ให้กู้โดยไม่ปรับส่วนลดดอกเบี้ยให้เท่ากัน หากผู้หนึ่งคิดหนึ่งจุดสำหรับส่วนลดหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ และอีกผู้หนึ่งคิดหนึ่งจุดสำหรับหนึ่งในแปด ราคาจุดสองฉบับนี้เทียบกันไม่ได้เลย
- ซื้อจุดด้วยเงินที่ควรเป็นเงินดาวน์ ทุก 1,000 ที่คุณเพิ่มในเงินดาวน์จะลดยอดสินเชื่อ และลดฐานค่าธรรมเนียมตามไปด้วย สำหรับทุกระดับที่คุณกำลังพิจารณา
- ลืมว่าจุดที่จ่ายเป็นเงินสดคือทุนที่คุณเรียกคืนล่วงหน้าไม่ได้ ในค่าเริ่มต้นขายใน 3 ปี ค่าธรรมเนียมยังไม่ถูกคืน ณ วันออก และเงินก้อนนั้นน่าจะเก็บไว้สำหรับการย้ายบ้านดีกว่า
- อ่าน APR ที่แท้จริงเป็นอัตราที่คุณจะจ่ายทุกเดือน APR เป็นตัวเลขเปรียบเทียบระดับสินเชื่อทั้งก้อนซึ่งรวมค่าจุด ยอดชำระรายเดือนของคุณคำนวณจากอัตราในสัญญาส่วนลด และทั้งสองควรต่างกัน
คำศัพท์สำคัญ
- จุดส่วนลด:
- ดอกเบี้ยล่วงหน้าที่จ่ายในวันปิดบัญชีเพื่อแลกกับการลดอัตราดอกเบี้ยในสัญญาอย่างถาวร หนึ่งจุดเท่ากับหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของยอดสินเชื่อ
- อัตราดอกเบี้ยในสัญญา:
- อัตราดอกเบี้ยตามสัญญาที่สินเชื่อบ้านผ่อนชำระตาม ก่อนซื้อจุดใดๆ เรียกอีกอย่างว่าอัตราคูปอง
- APR ที่แท้จริง:
- อัตราร้อยละต่อปีตาม Regulation Z คำนวณจากจำนวนเงินที่จัดสรรหลังหักค่าจุดและจากกระแสยอดชำระทั้งหมด เป็นตัวเลขที่ทำให้ข้อเสนอซึ่งมีจุดต่างกันเทียบกันได้
- เดือนคุ้มทุน:
- เดือนเต็มเดือนแรกที่ยอดประหยัดสะสมจากยอดชำระที่ต่ำกว่ามีมากกว่าต้นทุนค่าจุดล่วงหน้า
- จำนวนเงินที่จัดสรร:
- เงินต้นสินเชื่อหักค่าธรรมเนียมทางการเงินล่วงหน้า เช่น ค่าจุด ซึ่งเป็นฐานที่ใช้คำนวณ APR ที่แท้จริง
- อัตราลดต่อจุด:
- จำนวนที่หนึ่งจุดลดอัตราดอกเบี้ยในสัญญา โดยปกติหนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ กำหนดโดยตารางราคาของผู้ให้กู้เอง
- กำไรสุทธิ ณ ระยะเวลาของคุณ:
- ยอดประหยัดสะสมจนถึงเดือนออกหักด้วยต้นทุนค่าจุด ตัวเลขติดลบหมายความว่าจุดขาดทุนในขอบเขตนั้น
- ระยะเวลาถือ:
- จำนวนเดือนที่คุณถือสินเชื่อก่อนขาย รีไฟแนนซ์ หรือชำระปิด ซึ่งเป็นขอบเขตที่ใช้วัดทุกคำตัดสินในเครื่องคำนวณนี้
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน: คำนวณการผ่อนชำระทั้งหมดสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่เสนอ และดูการแบ่งเงินต้นกับดอกเบี้ยทีละเดือน
- คำนวณตารางผ่อนชำระ: พิมพ์ตารางทั้งหมดเพื่อดูว่าส่วนหนึ่งของการชำระงวดแรกเป็นดอกเบี้ยมากน้อยเพียงใด ก่อนตกลงซื้อจุด
- เครื่องคำนวณเปรียบเทียบเงินกู้: วางข้อเสนอเต็มสองหรือสามฉบับเคียงข้างกันและจัดอันดับด้วยต้นทุนรวม ไม่ใช่อัตราหน้าประกาศ
- เครื่องคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน: รวมค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมดที่ต้องจ่ายในวันปิดบัญชี เพื่อดูว่าเหลือเท่าใดสำหรับจุดหลังหักค่าปิดบัญชี
- คำนวณการรีไฟแนนซ์: ทดสอบว่าสินเชื่อใหม่อัตราต่ำกว่าชนะการอยู่ต่อและซื้อจุดในสินเชื่อเดิมหรือไม่
- คำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้: ตรวจสอบว่ายอดชำระหลังซื้อจุดยังเหลือสำรองตามที่ผู้ให้กู้กำหนดหรือไม่
ตัวอย่าง
เริ่มจากค่าเริ่มต้นมาตรฐาน บ้าน 400,000 เงินดาวน์ 40,000 สินเชื่อ 360,000 ที่อัตรา 6.75 เปอร์เซ็นต์ ระยะเวลา 30 ปี วางแผนถือ 120 เดือน ยอดชำระฐานคือ 2,334.95 ต่อเดือน
หนึ่งจุดมีต้นทุน 3,600 และดันอัตราเป็น 6.50 เปอร์เซ็นต์ ยอดชำระลดเหลือ 2,275.44 คุณจึงประหยัด 59.51 ทุกเดือน การหาร 3,600 ด้วย 59.51 ได้ 60.5 ซึ่งปัดขึ้นเป็นจุดคุ้มทุนในเดือนที่ 61 เมื่อถึงแผนออกในเดือนที่ 120 คุณเก็บยอดประหยัดได้ 7,141 เทียบกับค่าธรรมเนียม 3,600 จึงเหลือกำไรสุทธิ 3,541
สองจุดมีต้นทุน 7,200 และดันอัตราเป็น 6.25 เปอร์เซ็นต์ ยอดชำระลดเหลือ 2,216.58 ประหยัด 118.37 ต่อเดือน จุดคุ้มทุนยังคงอยู่ที่เดือนที่ 61 อีกครั้ง เพราะทั้งค่าธรรมเนียมและยอดประหยัดขยายตัวตามสัดส่วนเดียวกับจำนวนจุด แต่ฐานะใหญ่เป็นสองเท่า คือประหยัด 14,204 เทียบกับจ่าย 7,200 จึงสุทธิ 7,004 ในเดือนที่ 120 ด้วยตัวเลขเหล่านี้สองจุดคือคำตอบที่เครื่องคำนวณเลือก
ตอนนี้สลับไปใช้ค่าเริ่มต้นขายใน 3 ปี ซึ่งตัดระยะเวลาเหลือ 36 เดือน จุดคุ้มทุนยังคงเดิมที่ 61 เดือน จึงไม่มีอะไรคืนทุนภายในขอบเขตของคุณ หนึ่งจุดทำให้คุณขาด 1,458 และสองจุดทำให้ขาด 2,939 ณ วันออก สินเชื่อเดียวกัน ราคาเดียวกัน คำตอบตรงข้าม คือระยะเวลาต่างหากที่ตัดสิน
การตีความผลลัพธ์
อ่านผลลัพธ์ตามลำดับนี้ เริ่มจากจุดที่ควรซื้อและบรรทัดสรุป มันระบุฐานะเงินสด ณ วันออกของคุณเป็นภาษาธรรมดา และบอกว่าวัดกับระยะเวลาใด หากบอกให้ข้าม การวิเคราะห์ถือว่าจบแล้ว
ต่อไปคือเดือนคุ้มทุน เทียบกับระยะเวลาถือของคุณ ไม่ใช่กับระยะเวลาสินเชื่อ คุ้มทุนที่ 61 เดือนภายในระยะเวลา 120 เดือนคือระยะปลอดภัยสบาย ๆ ส่วน 61 เดือนเท่ากันเมื่อเทียบกับ 36 เดือนคือขาดทุน ช่องว่างระหว่างสองตัวเลขนี้คือระยะปลอดภัยที่คุณมี
จากนั้นคือต้นทุนและยอดประหยัดรายเดือน อัตราส่วนของทั้งสองคือจุดคุ้มทุน และคุ้มค่าที่จะเช็กด้วยตา 7,200 หาร 118.37 ได้ประมาณ 61 ซึ่งตรงกับที่เครื่องคำนวณรายงานพอดี
APR ที่แท้จริงสำคัญเมื่อคุณกำลังเปรียบเทียบผู้ให้กู้ ไม่ใช่ตัดสินใจเอง APR ต่ำกว่าอัตราในสัญญาหมายความว่าจุดคุ้มที่จะซื้อในระดับสินเชื่อทั้งก้อน APR สูงกว่าหมายความว่าค่าธรรมเนียมหนักกว่าส่วนลดดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา
สุดท้าย สลับไปโหมดจุดคุ้มทุนและอ่านกริดตามแนวยาว เดือนที่แถวเปลี่ยนจากแดงเป็นเขียวคือขอบเขตพอดีที่ระดับจุดนั้นเริ่มจ่ายเงินให้คุณ และบอกคุณทันทีว่าการตัดสินใจอ่อนไหวต่อการออกเร็วเพียงใด