金融

PMI计算器

根据贷款金额、房产价值、利率、期限和报价保费估算每月 PMI。比较在 80% 时申请取消与在原始价值的 78% 时自动终止。

这个计算器对您有帮助吗？

什么是PMI计算器？

新房常规贷款在放款时 LTV 严格高于 80% 时必须投保 PMI。门槛取决于成交时的贷款金额：在 400,000 的房子上付 80,000 首付，您借 320,000，正好是 80.000%——不需要抵押贷款保险。若改为借 360,000（如 PMI 预设所示），比率为 90%，因此需要保险。保费并非固定费用：它按余额的年百分比定价并按月计收，所以在 360,000 的贷款上按 0.5% 保费计算，首月为 150.00，并随余额摊销而递减。FHA 贷款则完全自成一套——先收一笔担保费，再加年度抵押贷款保险保费，首付不低于 10% 时收取 11 年，低于该比例则收取整个贷款期——因此本页的 80/78 逻辑特意只针对常规贷款。

何时使用此计算器

  • 您正在比较两份购房报价，想知道哪一种首付能最快摆脱抵押贷款保险。
  • 您的 LTV 刚好达到 80%，希望确定提出取消申请的确切月份，而不是被动等待服务商。
  • 房价出现回落，您想看看在原始价值口径下，余额距离 78% 的自动终止线还有多远。
  • 0.5% 的默认保费只是最理想情况下的报价。信用评分较低时保费可能翻倍——请把您真实的数字填进保费字段。
  • 当余额降至原始价值的 80% 时，您就可以要求贷款服务商取消常规 PMI，前提是您的还款记录良好、且评估价值支持这一估值。在 400,000/360,000 的预设下，计划表首次触及 320,000 的申请门槛是在第 98 个月，此时余额为 319,623.85——LTV 为 79.91%。届时就应提出申请而不要继续等待，因为自动终止日期会更晚。申请是免费的，必须以书面形式处理，且服务商可以要求您自费安排评估——如果价值已经下跌，即便摊销计算完全正确，申请也可能被驳回。这就是本计算器以原始价值衡量每一条门槛的原因：它复现服务商实际会采用的算法，不给市场增值留任何余地。
  • 根据《房主保护法》，常规 PMI 在余额达到原始价值 78% 之后的次月第一天自动终止——以原始摊销计划衡量，而不是按今天的市场价值，也不是按您后来所做的额外还款。在默认的 PMI 示例中，78% 线为 312,000，计划表在第 112 个月首次越过该线，余额为 311,823.69，LTV 为 77.96%。截至该时点累计已缴保费 15,802.85；若服务商在第 98 个月按您 80% 的申请门槛终止，则为 13,959.20——两者相差 1,843.65，代价只是一封信。有两项例外需要注意：如果您已经逾期，服务商可以不终止；如果贷款处于负摊销状态或您已经违约，这项自动权利也可能被暂停。

步骤:

  1. 打开 PMI 标签页，填入合同利率、以月为单位的期限，以及您拿到报价的年 PMI 保费。
  2. 计划表会显示申请门槛月份——余额首次触及原始价值 80% 的那个月——以及 78% 的自动终止月份。
  3. 比较两个保费总额，再用敏感性网格观察不同利率或评估价值会如何移动终止月份。
  4. 输入贷款机构将要评估的房产价值——本计算器中的每一条门槛线都以这一原始数字为基准衡量。
  5. 当余额降至原始价值的 80% 时，您就可以要求贷款服务商取消常规 PMI，前提是您的还款记录良好、且评估价值支持这一估值。在 400,000/360,000 的预设下，计划表首次触及 320,000 的申请门槛是在第 98 个月，此时余额为 319,623.85——LTV 为 79.91%。届时就应提出申请而不要继续等待，因为自动终止日期会更晚。申请是免费的，必须以书面形式处理，且服务商可以要求您自费安排评估——如果价值已经下跌，即便摊销计算完全正确，申请也可能被驳回。这就是本计算器以原始价值衡量每一条门槛的原因：它复现服务商实际会采用的算法，不给市场增值留任何余地。
  6. 根据《房主保护法》，常规 PMI 在余额达到原始价值 78% 之后的次月第一天自动终止——以原始摊销计划衡量，而不是按今天的市场价值，也不是按您后来所做的额外还款。在默认的 PMI 示例中，78% 线为 312,000，计划表在第 112 个月首次越过该线，余额为 311,823.69，LTV 为 77.96%。截至该时点累计已缴保费 15,802.85；若服务商在第 98 个月按您 80% 的申请门槛终止，则为 13,959.20——两者相差 1,843.65，代价只是一封信。有两项例外需要注意：如果您已经逾期，服务商可以不终止；如果贷款处于负摊销状态或您已经违约，这项自动权利也可能被暂停。

公式

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

使用场景

  • 您正在比较两份购房报价，想知道哪一种首付能最快摆脱抵押贷款保险。
  • 您的 LTV 刚好达到 80%，希望确定提出取消申请的确切月份，而不是被动等待服务商。
  • 房价出现回落，您想看看在原始价值口径下，余额距离 78% 的自动终止线还有多远。
  • 0.5% 的默认保费只是最理想情况下的报价。信用评分较低时保费可能翻倍——请把您真实的数字填进保费字段。
  • 当余额降至原始价值的 80% 时，您就可以要求贷款服务商取消常规 PMI，前提是您的还款记录良好、且评估价值支持这一估值。在 400,000/360,000 的预设下，计划表首次触及 320,000 的申请门槛是在第 98 个月，此时余额为 319,623.85——LTV 为 79.91%。届时就应提出申请而不要继续等待，因为自动终止日期会更晚。申请是免费的，必须以书面形式处理，且服务商可以要求您自费安排评估——如果价值已经下跌，即便摊销计算完全正确，申请也可能被驳回。这就是本计算器以原始价值衡量每一条门槛的原因：它复现服务商实际会采用的算法，不给市场增值留任何余地。

主要优势

  • 精确的申请门槛月份与自动终止月份，而不是含糊的“大约八年”式回答，让您知道何时该采取行动。
  • 完整的导出、打印报告与分步算式——页面上显示的每一个数字都能追溯到对应的公式。
  • 记下跨越 80% 的月份，并在当月发出取消申请——在默认示例中，等待自动 78% 终止要多花约 1,843.65。
  • 计划期初的一次额外本金还款就能把第 112 个月提前：终止取决于余额，而不是日历日期。
  • 在 90% 的 PMI 预设下，首月保费为 150.00（360,000 × 0.5% ÷ 12），随着余额摊销，到第 112 个月降至 130.17。
  • 在 80% 门槛申请取消落在第 98 个月，而自动终止在第 112 个月：累计保费 13,959.20 对比 15,802.85，相差 1,843.65。

需要避免的常见错误

  • 用今天的市场价值衡量 78% 的终止线。法律采用的是放款时的原始价值，因此房价上涨并不会让 PMI 提前结束。
  • 把 80% 当作自动终止日期。80% 是您“可以申请”取消的时点；自动终止则依据原始摊销计划在 78% 发生。
  • 把常规贷款逻辑套用到 FHA。FHA 的保费在首付不低于 10% 时收取 11 年，低于该比例则在整个贷款期内收取。
  • 忘记月供里已经包含的保费。首月 150.00 的 PMI 是真金白银，做预算时应与本金、利息并列考虑。
  • LTV 高于 97% 时，多数常规项目停止受理申请，而高 LTV 贷款的抵押贷款保险可能持续整个贷款期。

关键术语解释

贷款价值比:
贷款余额除以房产价值，再乘以 100。决定抵押贷款保险义务与定价档位的唯一数字。
综合贷款价值比（CLTV）:
所有有担保的余额——第一顺位抵押加次级抵押——除以价值。HELOC 与套现贷款审批时，贷款机构实际依据的就是它。
私人抵押贷款保险:
保护贷款方（而非您）的每月保险，新房常规贷款在 LTV 高于 80% 时必须投保。
净值:
价值减去总债务。此处同时以金额和占价值的比例显示，便于即时判断房价回调的影响。
《房主保护法》:
支撑常规贷款 78% 自动终止与 80% 借款人申请权的联邦法律。
申请门槛:
余额首次处于原始价值 80% 或以下的月份——取消申请可以生效的最早时点。
自动终止:
余额首次处于原始价值 78% 或以下的月份，PMI 无需任何申请即告结束。
摊销计划表:
两条终止线所依据的固定逐月余额路径；缩短期限或额外偿还本金都会让两者提前。

相关概念

解读您的结果

新房常规贷款在放款时 LTV 严格高于 80% 时必须投保 PMI。门槛取决于成交时的贷款金额：在 400,000 的房子上付 80,000 首付，您借 320,000，正好是 80.000%——不需要抵押贷款保险。若改为借 360,000（如 PMI 预设所示），比率为 90%，因此需要保险。保费并非固定费用：它按余额的年百分比定价并按月计收，所以在 360,000 的贷款上按 0.5% 保费计算，首月为 150.00，并随余额摊销而递减。FHA 贷款则完全自成一套——先收一笔担保费，再加年度抵押贷款保险保费，首付不低于 10% 时收取 11 年，低于该比例则收取整个贷款期——因此本页的 80/78 逻辑特意只针对常规贷款。 当余额降至原始价值的 80% 时，您就可以要求贷款服务商取消常规 PMI，前提是您的还款记录良好、且评估价值支持这一估值。在 400,000/360,000 的预设下，计划表首次触及 320,000 的申请门槛是在第 98 个月，此时余额为 319,623.85——LTV 为 79.91%。届时就应提出申请而不要继续等待，因为自动终止日期会更晚。申请是免费的，必须以书面形式处理，且服务商可以要求您自费安排评估——如果价值已经下跌，即便摊销计算完全正确，申请也可能被驳回。这就是本计算器以原始价值衡量每一条门槛的原因：它复现服务商实际会采用的算法，不给市场增值留任何余地。 根据《房主保护法》，常规 PMI 在余额达到原始价值 78% 之后的次月第一天自动终止——以原始摊销计划衡量，而不是按今天的市场价值，也不是按您后来所做的额外还款。在默认的 PMI 示例中，78% 线为 312,000，计划表在第 112 个月首次越过该线，余额为 311,823.69，LTV 为 77.96%。截至该时点累计已缴保费 15,802.85；若服务商在第 98 个月按您 80% 的申请门槛终止，则为 13,959.20——两者相差 1,843.65，代价只是一封信。有两项例外需要注意：如果您已经逾期，服务商可以不终止；如果贷款处于负摊销状态或您已经违约，这项自动权利也可能被暂停。 购买价格——更准确地说，是贷款发放时所依据的原始价值。《房主保护法》把 78% 的自动终止与 80% 的申请门槛都按原始价值的百分比计算，这就是为什么本计算器从不允许您改动分母。如果您以 400,000 买入，后来市场把房子推到 460,000，自动终止线仍停在 312,000，申请门槛仍停在 320,000；增值不会把日期提前。反过来说也成立：如果价值下跌，门槛并不会上调来迁就您——计划表只是继续向同样的固定金额线摊销。评估只对申请路径有意义，因为如果支撑价值跌破原始价值 80% 所对应的担保位置，服务商有权拒绝取消。

常见问题

什么时候必须投保私人抵押贷款保险（PMI）？
新房常规贷款在放款时 LTV 严格高于 80% 时必须投保 PMI。门槛取决于成交时的贷款金额：在 400,000 的房子上付 80,000 首付，您借 320,000，正好是 80.000%——不需要抵押贷款保险。若改为借 360,000（如 PMI 预设所示），比率为 90%，因此需要保险。保费并非固定费用：它按余额的年百分比定价并按月计收，所以在 360,000 的贷款上按 0.5% 保费计算，首月为 150.00，并随余额摊销而递减。FHA 贷款则完全自成一套——先收一笔担保费，再加年度抵押贷款保险保费，首付不低于 10% 时收取 11 年，低于该比例则收取整个贷款期——因此本页的 80/78 逻辑特意只针对常规贷款。
我什么时候可以申请取消 PMI？
当余额降至原始价值的 80% 时，您就可以要求贷款服务商取消常规 PMI，前提是您的还款记录良好、且评估价值支持这一估值。在 400,000/360,000 的预设下，计划表首次触及 320,000 的申请门槛是在第 98 个月，此时余额为 319,623.85——LTV 为 79.91%。届时就应提出申请而不要继续等待，因为自动终止日期会更晚。申请是免费的，必须以书面形式处理，且服务商可以要求您自费安排评估——如果价值已经下跌，即便摊销计算完全正确，申请也可能被驳回。这就是本计算器以原始价值衡量每一条门槛的原因：它复现服务商实际会采用的算法，不给市场增值留任何余地。
PMI 会在什么情况下无需申请就自动终止？
根据《房主保护法》，常规 PMI 在余额达到原始价值 78% 之后的次月第一天自动终止——以原始摊销计划衡量，而不是按今天的市场价值，也不是按您后来所做的额外还款。在默认的 PMI 示例中，78% 线为 312,000，计划表在第 112 个月首次越过该线，余额为 311,823.69，LTV 为 77.96%。截至该时点累计已缴保费 15,802.85；若服务商在第 98 个月按您 80% 的申请门槛终止，则为 13,959.20——两者相差 1,843.65，代价只是一封信。有两项例外需要注意：如果您已经逾期，服务商可以不终止；如果贷款处于负摊销状态或您已经违约，这项自动权利也可能被暂停。
78% 规则用的是今天的价值还是购买价格？
购买价格——更准确地说，是贷款发放时所依据的原始价值。《房主保护法》把 78% 的自动终止与 80% 的申请门槛都按原始价值的百分比计算，这就是为什么本计算器从不允许您改动分母。如果您以 400,000 买入，后来市场把房子推到 460,000，自动终止线仍停在 312,000，申请门槛仍停在 320,000；增值不会把日期提前。反过来说也成立：如果价值下跌，门槛并不会上调来迁就您——计划表只是继续向同样的固定金额线摊销。评估只对申请路径有意义，因为如果支撑价值跌破原始价值 80% 所对应的担保位置，服务商有权拒绝取消。
如何快速降低我的 LTV？
只有两个杠杆：提高价值或压缩余额，而只有余额在您掌控之中。任何一次性的本金还款都会让比率恰好下降还款额除以价值的比例——在 400,000 的示例中，还款 10,000 相当于 2.5 个百分点。在 PMI 预设下，要把余额从 360,000 压到 320,000 的申请门槛，需要偿还 40,000 本金，相当于 10 个百分点，让您从 90% 回到 80% 线。持续额外偿还本金效果更好，因为它与摊销形成复利效应：每一元都全额冲减余额，每一条门槛——第 98 个月的 80%、第 112 个月的 78%——都会更早到来。第三个杠杆是更高的评估价值，这并非您能人为制造，但购房或再融资时一次扎实的评估可以在不触碰余额的情况下抬高分母、拉低比率。
什么样的 LTV 算好？
按经验法则，80% 算好，90% 可以管理，97% 是常规购房贷款的实际天花板，任何高于 100% 的水平都意味着欠款超过房产价值。在默认预设下达到 80% 时，您持有 80,000 的净值——资产的 20%——完全不必缴纳抵押贷款保险，并且落在最优的常规定价档位。在 80% 与 97% 之间，贷款仍然可以融资，但需要抵押贷款保险，且定价加价随每上升一个百分点而增加。高于 97%，多数常规项目会关门；政府或投资组合类产品会以各自的保险规则接手。高于 100% 时，例如 430,000 的余额对 400,000 的价值（107.5% LTV，净值为负 30,000），再融资选择会急剧收窄，出售则意味着要自掏腰包补差价。所谓“好”取决于语境——投资者可能为了杠杆故意维持 75%——但对自住住房而言，持久的目标是 80% 或更低。
LTV 与房屋净值有什么不同？
它们是同一个减法的两种读法：净值是价值减去总债务的金额，LTV 是债务除以价值的百分比，两者永远互为镜像——净值占比等于 100% 减去 LTV。400,000 的房产上 320,000 的贷款持有 80,000 的净值，占价值的 20%，LTV 正好是 80.000%。若贷款增加到 340,000，净值降至 60,000（15%），LTV 升至 85.000%。金额对决策很关键——它是出售、动用 HELOC 或再融资时真正到手的钱；而百分比则是贷款机构把关的依据，因为它把不同价格的房产拉到了同一尺度上。当余额超过价值时，两种度量在感受上分道扬镳，但数学上并不分歧：400,000 的房子上负 30,000 的净值对应 107.5% 的 LTV，两者说的是同一件事——您已经资不抵债。
什么是贷款价值比（LTV）？
贷款价值比是您在房产上所欠款项占房产价值的比例。用贷款余额除以价值再乘以 100：以本页默认预设为例，400,000 的房产上 320,000 的贷款就是 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%。同一个数字的另一面就是净值——400,000 减去 320,000 剩下 80,000，即资产的 20%。贷款机构把 LTV 当作首要风险旋钮：资产中被融资的比例越高，违约与他们的损失之间的缓冲就越薄，因此 LTV 决定了是否需要抵押贷款保险、您落在哪一个定价档位，以及您最终还能以净值为基础借出多少钱。它不是信用评分，也不看您的收入——它严格来说只是余额对价值的度量，只要其中任何一边发生变化就会重新计算。
PMI 保费会因借款人而异吗？
0.5% 的默认保费只是最理想情况下的报价。信用评分较低时保费可能翻倍——请把您真实的数字填进保费字段。
额外偿还本金会让 PMI 提前结束吗？
计划期初的一次额外本金还款就能把第 112 个月提前：终止取决于余额，而不是日历日期。

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