Cos'e' Calcolatore Punti Mutuo?
Un punto di sconto è un interesse anticipato. Versi denaro alla banca alla chiusura e, in cambio, il tasso nominale del tuo mutuo scende. Un punto costa uno per cento dell'importo del mutuo e, sulla maggior parte delle proposte convenzionali, riduce il tasso di un quarto di per cento. Sull'esempio predefinito qui — un acquisto da 400,000 con 40,000 di anticipo, quindi un mutuo di 360,000 quotato al 6.75% — un punto costa 3,600 e porta il tasso al 6.50%, tagliando la rata da 2,334.95 a 2,275.44 al mese. Quel risparmio è reale, ma arriva lentamente: 59.51 al mese, quindi la commissione è stata recuperata solo attorno al mese 61.
I punti sono quindi una scommessa su quanto a lungo tieni il mutuo. Vendi, fai la surroga o estingui prima del pareggio e hai semplicemente regalato la commissione. Resti molto oltre e ogni mese dopo il pareggio è guadagno puro dal tasso più basso. Questo calcolatore prezza ogni livello da zero fino al numero che scegli, risolve l'APR reale Regolamentazione Z per ciascuno, riporta la posizione di cassa netta esattamente nel mese in cui prevedi di uscire e mostra come cambia l'intera risposta quando varia la tua permanenza.
Quando Usare Questo Calcolatore
- Quando una scheda di offerta mette davanti a te opzioni a uno, due e tre punti e nessuno ti ha detto quale ripaga davvero.
- Quando prevedi di vendere o rifinanziare entro cinque-sette anni e devi sapere se la commissione viene recuperata prima di andartene.
- Quando due banche quotano lo stesso tasso nominale con costi dei punti diversi, e vuoi una cifra comparabile invece di due numeri di marketing.
- Quando hai denaro extra alla chiusura e stai valutando i punti contro un anticipo più grande, e vuoi lo scambio espresso in mesi.
- Quando vuoi l'APR reale Regolamentazione Z per ogni livello, perché il tasso del titolo da solo nasconde ciò che l'interesse anticipato fa al costo del mutuo.
- Quando stai per negoziare e vuoi il mese di pareggio come leva, perché mostra quanto tempo la banca aspetta prima che la commissione si paghi da sola.
Passaggi:
- Imposta il prezzo e l'anticipo. La differenza è l'importo del mutuo, e ogni commissione per punto in questo calcolatore viene calcolata come percentuale di quella cifra anziché del prezzo d'acquisto.
- Inserisci il tasso nominale quotato dalla tua banca prima di qualsiasi punto, poi imposta quanti livelli di punti vuoi prezzare. Da zero a tre copre quasi ogni scheda di offerta e il calcolatore aggiunge una riga per ogni livello.
- Imposta la prezzatura: quanto ogni punto riduce il tasso e quanto costa ogni punto come quota del mutuo. Uno per cento per un punto con una riduzione di un quarto di per cento è lo standard di mercato, ma entrambe le cifre sono negoziabili e modificabili.
- Inserisci la tua permanenza onesta in mesi — il mese in cui venderesti, faresti una surroga o estingueresti. È l'unico input che decide se i punti sono furbi o costosi, quindi usa la data del calendario anziché la durata di 30 anni riportata nel contratto.
- Leggi il titolo: punti da acquistare, risparmio mensile, mese di pareggio e APR reale. La riga del verdetto sotto di esso esprime la posizione di cassa in linguaggio semplice per la permanenza che hai inserito.
- Apri la tabella di confronto per vedere ogni livello prezzato affiancatamente su tasso, rata, risparmio, commissione, pareggio, APR reale e guadagno netto, poi passa al grafico per vedere la forma dello scambio.
- Passa alla modalità pareggio per la griglia che varia ogni livello di punti contro dodici, ventiquattro, trentasei, sessanta, centoventi, centoottanta e trecentosessanta mesi di proprietà.
- Concludi in modalità APR se stai confrontando offerte invece di prendere una decisione. Isola il tasso nominale, il tasso che hai effettivamente ottenuto, la commissione e il divario tra i due.
Formula
Mutuo: L = P - D
Tasso: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Rata: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Costo punti: C = L * (p / 100) * n
Risparmio: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Pareggio:B = ceil(C / S)
Netto a k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Casi d'Uso
- La tua banca ha messo davanti una scheda di offerta con opzioni a uno, due e tre punti e devi sapere quale di esse ripaga davvero nel corso degli anni in cui prevedi di restare.
- Sei a tre-cinque anni da una probabile rifinanziamento o trasferta e vuoi verificare se la rata più bassa recupera la commissione prima di andartene.
- Due banche hanno quotato lo stesso tasso nominale ma costi dei punti diversi, e vuoi un'unica cifra comparabile invece di due insieme di numeri di marketing.
- Hai denaro extra alla chiusura e stai scegliendo se metterlo nei punti o in un anticipo più grande, e vuoi lo scambio misurato in mesi piuttosto che affermato.
- Vuoi l'APR reale Regolamentazione Z per ogni livello di punti, perché il tasso del titolo da solo nasconde ciò che l'interesse anticipato fa al costo reale del mutuo.
- Stai negoziando e hai bisogno del mese di pareggio come leva: sapere quanto tempo la banca deve aspettare perché la commissione sia recuperata ti dice quanto spazio hai per muoverti.
Vantaggi Principali
- Prezza ogni livello di punti da zero fino al tuo tetto invece della sola opzione sulla scheda di offerta, così il confronto è sempre contro il non prendere alcun punto.
- Risolve l'APR reale Regolamentazione Z per ogni livello dalla reale stream di cassa e dall'importo finanziato, che è l'unica cifra che rende un'offerta ricca di punti comparabile con una pulita.
- Riporta il pareggio come mese intero e poi lo misura direttamente contro la permanenza che hai inserito, invece di lasciarti confrontare a mente una commissione e una rata.
- Separa le tre decisioni che di solito si intrecciano: quanto prendere a prestito, quanti punti comprare e per quanto tempo manterrai il mutuo, ciascuna con il proprio input e il proprio effetto visibile.
- Varia l'intera griglia di livelli di punti contro sette orizzonti diversi in una volta, così vedi l'intero scambio prima di impegnarti invece di ricalcolare per ogni ipotesi.
- Lascia la prezzatura modificabile. Riduzione del tasso per punto e costo per punto sono entrambi input, quindi una quotazione che rompe la convenzione di un punto per un quarto di per cento può essere inserita esattamente come quotata.
Consigli Pro
- Inserisci la permanenza dal calendario, non dal contratto. L'errore più comune in questa decisione è rispondere con la durata di 30 anni quando il piano reale è più vicino ai cinque.
- Sperimenta la riduzione del tasso per punto prima di accettare una quotazione. Alcuni programmi pagano meno di un quarto di per cento per punto e, a un ottavo, la stessa commissione smette di essere attraente su quasi qualsiasi orizzonte.
- Leggi il pareggio prima di leggere la rata. La rata ti dice cosa proverai ogni mese; il pareggio ti dice se la commissione torna mai da te.
- Usa la griglia in modalità pareggio per mettere alla prova la decisione con un'uscita a 36 mesi e una a 60 mesi. Se la risposta funziona solo a 180 mesi, stai pagando per una permanenza che potresti non avere.
- Prezza esplicitamente l'opzione senza punti. La riga zero è la base onesta ed è la riga contro cui la tua decisione si gioca davvero — non gli altri livelli di punti.
- Controlla la modalità APR quando due banche quotano lo stesso tasso nominale. È l'unico luogo in cui la commissione per punto e la riduzione del tasso vengono netrate in un'unica cifra comparabile.
Errori Comuni da Evitare
- Giudicare i punti dalla sola rata. Sul preset predefinito due punti riducono la rata di 118.37 al mese e costano comunque 7,200 in anticipo — un miglioramento della rata che sembra generoso e una commissione che inizia a ripagarsi solo al mese 61.
- Assumere che la durata di 30 anni sia la tua permanenza. Il contratto dura 360 mesi, ma il tuo piano potrebbe essere di 36 o 60. I punti si misurano sulla tua uscita, e un pareggio al mese 61 dentro una permanenza di 36 mesi è una perdita sicura.
- Confrontare i costi dei punti tra banche senza normalizzare la riduzione del tasso. Se una banca addebita un punto per un quarto di per cento e un'altra addebita un punto per un ottavo, i prezzi dei punti non sono affatto comparabili.
- Comprare punti con denaro che sarebbe dovuto andare nell'anticipo. Ogni 1,000 che aggiungi all'anticipo riduce il mutuo e quindi la base della commissione, per ogni livello che stavi considerando.
- Dimenticare che i punti pagati in contanti sono capitale che non puoi recuperare in anticipo. Sul preset Vendita tra 3 anni la commissione è ancora in sospeso all'uscita, e il denaro sarebbe stato meglio tenerlo per il trasloco.
- Leggere l'APR reale come il tasso che pagherai ogni mese. L'APR è una cifra di confronto sull'intero mutuo che include i punti; la tua rata mensile è calcolata sul tasso nominale scontato, e i due sono destinati a differire.
Termini Chiave Spiegati
- Punto di sconto:
- interesse anticipato pagato alla chiusura in cambio di una riduzione permanente del tasso nominale. Un punto è uno per cento dell'importo del mutuo.
- Tasso nominale:
- il tasso contrattuale su cui il tuo mutuo si ammortizza, prima dell'acquisto di punti. Detto anche tasso cedolare.
- APR reale:
- il tasso percentuale annuo della Regolamentazione Z, calcolato sull'importo finanziato dopo la commissione per punto e sull'intera stream di rate. È la cifra che rende comparabili le offerte con punti diversi.
- Mese di pareggio:
- il primo mese intero in cui il risparmio cumulato dalla rata inferiore supera il costo iniziale dei punti.
- Importo finanziato:
- il capitale del mutuo meno gli oneri finanziari anticipati come i punti, che è la base su cui viene calcolato l'APR reale.
- Riduzione del tasso per punto:
- quanto un punto rimuove dal tasso nominale, normalmente un quarto di per cento, fissato dalla scheda prezzi della banca.
- Guadagno netto alla fine della permanenza:
- risparmio totale incassato fino al mese di uscita meno il costo dei punti. Una cifra negativa significa che i punti hanno perso denaro a quell'orizzonte.
- Permanenza:
- il numero di mesi in cui tieni il mutuo prima di vendere, rifinanziare o estinguerlo, che è l'orizzonte su cui si misura ogni verdetto di questo calcolatore.
Concetti correlati
- Calcolatrice mutuo: esegui l'intero piano di ammortamento per qualsiasi tasso che ti viene quotato e osserva la ripartizione tra capitale e interessi mese per mese.
- Calcolatore Piano Ammortamento: stampa il piano completo per vedere quanta parte delle prime rate è interessi prima di impegnarti sui punti.
- Calcolatore confronto prestiti: affianca due o tre offerte complete e classificale sul costo totale invece che sul tasso del titolo.
- Calcolatore costi di chiusura: somma tutto il resto dovuto in sede di liquidazione, così vedi quanto resta per i punti dopo che le spese di chiusura sono coperte.
- Calcolatore Rifinanziamento: verifica se un nuovo mutuo a tasso più basso batte restare e comprare punti su quello che già hai.
- Calcolatore Debito-Reddito: controlla se la rata dopo i punti lascia comunque il margine che la tua banca richiede.
Esempio
Parti dal preset Standard: un immobile da 400,000, 40,000 di anticipo, un mutuo di 360,000 al 6.75% su 30 anni, con l'intenzione di mantenerlo 120 mesi. La rata di base è di 2,334.95 al mese.
Un punto costa 3,600 e porta il tasso al 6.50%. La rata scende a 2,275.44, quindi risparmi 59.51 ogni mese. Dividendo 3,600 per 59.51 si ottiene 60.5, che arrotondato per eccesso dà un pareggio al mese 61. Alla tua uscita prevista al mese 120 hai incassato 7,141 di risparmi a fronte della commissione di 3,600, restando 3,541 in positivo.
Due punti costano 7,200 e portano il tasso al 6.25%. La rata scende a 2,216.58, un risparmio di 118.37 al mese. Il pareggio cade di nuovo al mese 61, perché sia la commissione che il risparmio crescono con la stessa proporzione del numero di punti, ma la posizione è doppia: 14,204 di risparmi a fronte di 7,200 pagati, quindi 7,004 netti al mese 120. Con questi numeri due punti è la risposta che il calcolatore sceglie.
Ora passa al preset Vendita tra 3 anni, che riduce la permanenza a 36 mesi. Il pareggio resta a 61 mesi, quindi nulla si ripaga entro il tuo orizzonte: un punto ti lascia 1,458 in perdita e due punti 2,939 in perdita all'uscita. Stesso mutuo, stessa prezzatura, risposta opposta — è la permanenza a decidere.
Interpretazione dei risultati
Leggi i risultati in quest'ordine. Parti dai punti da acquistare e dalla riga del verdetto: esprime la posizione di cassa alla tua uscita in linguaggio semplice e indica la permanenza su cui è stata misurata. Se dice di saltare, l'analisi è sostanzialmente finita.
Poi, il mese di pareggio. Confrontalo con la tua permanenza, non con la durata del mutuo. Un pareggio a 61 mesi dentro una permanenza di 120 mesi è un margine comodo; gli stessi 61 mesi contro una permanenza di 36 mesi sono una perdita. La differenza tra queste due cifre è il margine di sicurezza di cui disponi.
Poi il costo e il risparmio mensile. Il rapporto tra i due è il punto di pareggio, e vale la pena controllarlo a occhio: 7,200 diviso 118.37 è circa 61, che è esattamente ciò che il calcolatore riporta.
L'APR reale conta quando stai confrontando banche invece di decidere per te stesso. Un APR sotto il tasso nominale significa che i punti valevano la pena comprare su base di mutuo intero; un APR sopra significa che la commissione ha pesato più della riduzione del tasso sull'intera durata.
Infine passa alla modalità pareggio e leggi la griglia lungo le colonne. Il mese in cui una riga passa dal rosso al verde è l'esatto orizzonte in cui quel livello di punti inizia a pagarti, e ti dice immediatamente quanto la decisione è sensibile a un'uscita anticipata.