¿Qué es Calculadora de Puntos Hipotecarios?
Un punto de descuento es interés prepagado. Entregas efectivo al prestamista al cierre y, a cambio, baja la tasa nominal de tu hipoteca. Un punto cuesta el uno por ciento del monto del préstamo y, en la mayoría de las cotizaciones convencionales, descuenta un cuarto de punto de la tasa. En el ejemplo por defecto de aquí — una compra de 400,000 con 40,000 de enganche, es decir un préstamo de 360,000 cotizado al 6.75 por ciento — un punto cuesta 3,600 y lleva la tasa al 6.50 por ciento, reduciendo el pago de 2,334.95 a 2,275.44 al mes. Ese ahorro es real, pero llega despacio: 59.51 al mes, de modo que la comisión solo se recupera hacia el mes 61.
Los puntos son, por tanto, una apuesta sobre cuánto tiempo conservas el préstamo. Vende, refinancia o liquida antes del punto de equilibrio y simplemente regalaste la comisión. Quédate bien después de él y cada mes posterior al equilibrio es ganancia pura de la tasa más baja. Esta calculadora valora cada nivel desde cero hasta el número que elijas, resuelve la APR real del Reglamento Z para cada uno, informa la posición de efectivo neto en el mes exacto en que planeas salir y muestra cómo cambia toda la respuesta cuando varía tu permanencia.
Cuándo Usar Esta Calculadora
- Cuando una hoja de cotización pone ante ti las opciones de uno, dos y tres puntos y nadie te ha dicho cuál realmente rinde.
- Cuando esperas vender o refinanciar en cinco a siete años y necesitas saber si la comisión se recupera antes de irte.
- Cuando dos prestamistas cotizan la misma tasa nominal con costos de puntos distintos, y quieres un solo número comparable en lugar de dos cifras de marketing.
- Cuando tienes efectivo extra al cierre y sopesas los puntos frente a un enganche mayor, y quieres el intercambio expresado en meses.
- Cuando quieres la APR real del Reglamento Z para cada nivel, porque la tasa del titular por sí sola oculta lo que el interés prepagado hace al costo del préstamo.
- Cuando estás a punto de negociar y quieres el mes de equilibrio como palanca, ya que muestra cuánto espera el prestamista antes de que la comisión se pague sola.
Pasos:
- Fija el precio y el enganche. La diferencia es el monto del préstamo, y cada comisión de puntos en esta calculadora se cobra como porcentaje de esa cifra y no del precio de compra.
- Ingresa la tasa nominal que cotizó tu prestamista antes de comprar puntos y luego define cuántos niveles de puntos quieres valorar. De cero a tres cubre casi cualquier hoja de cotización, y la calculadora añade una fila por nivel.
- Define los precios: cuánto descuenta cada punto de la tasa y cuánto cuesta cada punto como porcentaje del préstamo. Un porcentaje por punto con una reducción de un cuarto de punto es el estándar del mercado, pero ambas cifras son negociables y ambas son editables.
- Ingresa tu permanencia real en meses: el mes en que venderías, refinanciarías o liquidarías. Este es el único dato que decide si los puntos son inteligentes o caros, así que usa la fecha de tu calendario y no el plazo de 30 años que figura en el contrato.
- Lee el titular: puntos a comprar, ahorro mensual, mes de equilibrio y APR real. La línea de veredicto debajo indica la posición de efectivo en términos claros para la permanencia que ingresaste.
- Abre la tabla de comparación para ver cada nivel valorado lado a lado en tasa, pago, ahorro, comisión, equilibrio, APR real y ganancia neta, y luego pasa al gráfico para ver la forma del intercambio.
- Cambia al modo de punto de equilibrio para la cuadrícula que recorre cada nivel de puntos contra doce, veinticuatro, treinta y seis, sesenta, ciento veinte, ciento ochenta y trescientos sesenta meses de propiedad.
- Termina en el modo APR si estás comparando ofertas en lugar de decidir. Aísla la tasa nominal, la tasa que realmente obtuviste, la comisión y la brecha entre ambas.
Fórmula
Préstamo: L = P - D
Tasa: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Pago: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Comisión: C = L * (p / 100) * n
Ahorro: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Equilibrio:B = ceil(C / S)
Neto en k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Casos de uso
- Tu prestamista ha puesto ante ti una hoja de cotización con opciones de uno, dos y tres puntos y necesitas saber cuál de ellas realmente rinde durante los años que esperas quedarte.
- Estás a tres o cinco años de una posible refinanciación o mudanza y quieres comprobar si el pago más bajo recupera la comisión antes de irte.
- Dos prestamistas han cotizado la misma tasa nominal pero con costos de puntos distintos, y quieres un solo número comparable en lugar de dos conjuntos de cifras de marketing.
- Tienes efectivo disponible al cierre y estás eligiendo entre meterlo en puntos o en un enganche mayor, y quieres el intercambio medido en meses y no simplemente afirmado.
- Quieres la APR real del Reglamento Z para cada nivel de puntos, porque la tasa del titular por sí sola oculta lo que el interés prepagado hace al costo real del préstamo.
- Estás negociando y necesitas el mes de equilibrio como palanca: saber cuánto tiempo debe esperar el prestamista para recuperar la comisión te indica cuánto margen de maniobra hay.
Beneficios Clave
- Valora cada nivel de puntos desde cero hasta tu tope en lugar de solo la opción de la hoja de cotización, así que la comparación siempre es frente a no tomar ningún punto.
- Resuelve la APR real del Reglamento Z para cada nivel a partir del flujo de efectivo real y el monto financiado, la única cifra que vuelve comparable una oferta cargada de puntos con una limpia.
- Informa el punto de equilibrio como un mes completo y luego lo mide directamente contra la permanencia que ingresaste, en lugar de dejarte comparar una comisión y un pago de memoria.
- Separa las tres decisiones que suelen enredarse: cuánto pedir prestado, cuántos puntos comprar y cuánto tiempo conservarás el préstamo, cada una con su propio dato y su efecto visible.
- Recorre la cuadrícula completa de niveles de puntos contra siete horizontes distintos a la vez, para que veas todo el intercambio antes de comprometerte en lugar de repetir el cálculo para cada suposición.
- Deja los precios editables. La reducción de tasa por punto y el costo por punto son entradas, así que una cotización que rompe la convención de un punto por un cuarto de punto puede cargarse exactamente como se cotizó.
Consejos Profesionales
- Ingresa la permanencia de tu calendario, no del contrato. El error más común en esta decisión es responder con el plazo de 30 años cuando el plan real se acerca más a cinco.
- Juega con la reducción de tasa por punto antes de aceptar una cotización. Algunos programas pagan menos de un cuarto de punto por punto, y con un octavo la misma comisión deja de ser atractiva en casi cualquier horizonte.
- Lee el punto de equilibrio antes que el pago. El pago te dice lo que sentirás cada mes; el equilibrio te dice si la comisión alguna vez vuelve a ti.
- Usa la cuadrícula en modo de equilibrio para someter la decisión a una prueba con una salida de 36 meses y otra de 60 meses. Si la respuesta solo funciona a 180 meses, estás pagando por una permanencia que quizá no tengas.
- Pon precio explícitamente a la opción sin puntos. La fila cero es la línea base honesta, y es la fila contra la que se decide tu decisión en realidad, no contra los demás niveles de puntos.
- Revisa el modo APR cuando dos prestamistas cotizan la misma tasa nominal. Es el único lugar donde la comisión de puntos y la reducción de tasa se netean en un solo número comparable.
Errores Comunes que Debes Evitar
- Juzgar los puntos solo por el pago. En el ajuste por defecto dos puntos reducen el pago en 118.37 al mes y aun así cuestan 7,200 por adelantado: una mejora de pago que se ve generosa y una comisión que solo empieza a pagarse en el mes 61.
- Asumir que el plazo de 30 años es tu permanencia. El contrato corre 360 meses, pero tu plan puede ser de 36 o 60. Los puntos se miden contra tu salida, y un equilibrio en el mes 61 dentro de una permanencia de 36 meses es una pérdida garantizada.
- Comparar costos de puntos entre prestamistas sin normalizar la reducción de tasa. Si un prestamista cobra un punto por un descuento de un cuarto de punto y otro cobra un punto por un octavo, los precios de los puntos no son comparables en absoluto.
- Comprar puntos con dinero que debió ir al enganche. Cada 1,000 que añades al enganche reduce el préstamo y, por tanto, la base de la comisión, para cada nivel que estabas considerando.
- Olvidar que los puntos pagados en efectivo son capital que no puedes recuperar pronto. En el ajuste Venta en 3 años la comisión sigue pendiente al salir, y ese efectivo habría sido mejor guardarlo para la mudanza.
- Leer la APR real como la tasa que pagarás cada mes. La APR es una cifra de comparación de todo el préstamo que incluye los puntos; tu pago mensual se calcula sobre la tasa nominal descontada, y se supone que ambas difieren.
Términos Clave Explicados
- Punto de descuento:
- interés prepagado que se paga al cierre a cambio de una reducción permanente de la tasa nominal. Un punto es el uno por ciento del monto del préstamo.
- Tasa nominal:
- la tasa de interés contractual con la que se amortiza tu hipoteca, antes de comprar puntos. También llamada tasa cupón.
- APR real:
- la tasa porcentual anual del Reglamento Z, calculada a partir del monto financiado después de la comisión de puntos y de todo el flujo de pagos. Es la cifra que vuelve comparables las ofertas con distintos números de puntos.
- Mes de equilibrio:
- el primer mes completo en que el ahorro acumulado del pago más bajo supera el costo inicial de los puntos.
- Monto financiado:
- el capital del préstamo menos los cargos financieros prepagados como los puntos, y es la base sobre la que se calcula la APR real.
- Reducción de tasa por punto:
- cuánto descuenta un punto de la tasa nominal, normalmente un cuarto de punto, según la propia hoja de precios del prestamista.
- Ganancia neta al final de tu permanencia:
- el ahorro total cobrado hasta tu mes de salida menos el costo de los puntos. Una cifra negativa significa que los puntos perdieron dinero en ese horizonte.
- Permanencia:
- el número de meses que conservas el préstamo antes de vender, refinanciar o liquidarlo, y es el horizonte contra el que se mide cada veredicto de esta calculadora.
Conceptos relacionados
- Calculadora Hipotecaria: ejecuta la amortización completa para cualquier tasa que te coticen y mira el desglose entre capital e interés mes a mes.
- Calculadora Cronograma Amortización: imprime el cronograma completo para ver cuánto de los primeros pagos es interés antes de comprometerte con puntos.
- Calculadora de comparación de préstamos: pon dos o tres ofertas completas lado a lado y ránkalas por costo total en lugar de por la tasa del titular.
- Calculadora de Costos de Cierre: suma todo lo demás que se paga en la liquidación, para ver qué queda para los puntos después de cubrir los costos de cierre.
- Calculadora de Refinanciación: comprueba si un nuevo préstamo a tasa más baja gana frente a quedarse y comprar puntos en el que ya tienes.
- Calculadora Deuda-Ingreso: revisa si el pago después de los puntos todavía deja el colchón que exige tu prestamista.
Ejemplo
Parte del ajuste Estándar: una vivienda de 400,000, 40,000 de enganche, un préstamo de 360,000 al 6.75 por ciento a 30 años, con el plan de conservarlo 120 meses. El pago base es de 2,334.95 al mes.
Un punto cuesta 3,600 y lleva la tasa al 6.50 por ciento. El pago baja a 2,275.44, así que ahorras 59.51 cada mes. Dividir 3,600 entre 59.51 da 60.5, que se redondea hacia arriba a un equilibrio en el mes 61. Para tu salida planeada en el mes 120 has cobrado 7,141 de ahorro frente a la comisión de 3,600, quedando 3,541 por delante.
Dos puntos cuestan 7,200 y llevan la tasa al 6.25 por ciento. El pago baja a 2,216.58, un ahorro de 118.37 al mes. El punto de equilibrio vuelve a caer en el mes 61, porque la comisión y el ahorro escalan en la misma proporción que el número de puntos, pero la posición es el doble de grande: 14,204 de ahorro frente a 7,200 pagados, es decir 7,004 netos en el mes 120. Con estas cifras, dos puntos es la respuesta que elige la calculadora.
Ahora cambia al ajuste Venta en 3 años, que recorta la permanencia a 36 meses. El punto de equilibrio sigue en 61 meses, así que nada se recupera dentro de tu horizonte: un punto te deja 1,458 en números rojos y dos puntos 2,939 en números rojos al salir. Mismo préstamo, mismos precios, respuesta opuesta: la permanencia es lo que lo decide.
Interpretación de sus resultados
Lee los resultados en este orden. Empieza por los puntos a comprar y la línea de veredicto: indica la posición de efectivo al salir en términos claros y nombra la permanencia contra la que se midió. Si dice omitir, el análisis está esencialmente terminado.
Después, el mes de equilibrio. Compáralo contra tu permanencia, no contra el plazo del préstamo. Un equilibrio en 61 meses dentro de una permanencia de 120 meses es un margen cómodo; los mismos 61 meses frente a una permanencia de 36 meses son una pérdida. La diferencia entre esas dos cifras es el margen de seguridad con el que cuentas.
Luego, el costo y el ahorro mensual. La razón entre esos dos es el punto de equilibrio, y vale la pena comprobarla de un vistazo: 7,200 dividido entre 118.37 da unos 61, que es exactamente lo que informa la calculadora.
La APR real importa cuando comparas prestamistas en lugar de decidir por ti mismo. Una APR por debajo de la tasa nominal significa que los puntos valían la pena sobre la base de todo el préstamo; una APR por encima significa que la comisión pesó más que la reducción de tasa a lo largo de todo el plazo.
Por último, cambia al modo de equilibrio y lee la cuadrícula por columnas. El mes en que una fila pasa de rojo a verde es exactamente el horizonte en que ese nivel de puntos empieza a pagarte, y te dice al instante cuán sensible es la decisión a irte antes.