Czym jest Kalkulator punktów hipotecznych?
Punkt rabatowy to odsetki przedpłacone. Przekazujesz gotówkę pożyczkodawcy przy zamknięciu transakcji, a w zamian oprocentowanie nominalne Twojego kredytu spada. Jeden punkt kosztuje jeden procent kwoty kredytu i na większości standardowych ofert obniża stopę o ćwierć punktu procentowego. W domyślnym przykładzie tutaj — zakup za 400,000 z wkładem własnym 40,000, czyli kredyt 360,000 przy 6.75 procenta — jeden punkt kosztuje 3,600 i przesuwa stopę na 6.50 procenta, obniżając ratę z 2,334.95 do 2,275.44 miesięcznie. Ta oszczędność jest prawdziwa, ale przychodzi powoli: 59.51 miesięcznie, więc prowizja odzyskana jest dopiero około 61 miesiąca.
Punkty są więc zakładem na to, jak długo utrzymasz kredyt. Sprzedasz, refinansujesz lub spłacisz przed progiem rentowności — po prostu oddałeś prowizję. Zostaniesz znacznie dłużej — każdy miesiąc po progu rentowności to czysty zysk z niższej stawki. Ten kalkulator wycenia każdy poziom od zera do wybranej przez Ciebie liczby, rozwiązuje prawdziwy APR według Rozporządzenia Z dla każdego z nich, raportuje saldo gotówkowe w dokładnym miesiącu planowanego wyjścia i pokazuje, jak zmienia się cała odpowiedź, gdy zmienia się Twój okres pobytu.
Kiedy używać tego kalkulatora
- Gdy karta ofertowa kładzie przed Tobą opcje na jeden, dwa i trzy punkty, a nikt nie powiedział, która z nich faktycznie się opłaca.
- Gdy spodziewasz się sprzedać lub refinansować w ciągu pięciu do siedmiu lat i musisz wiedzieć, czy prowizja zdąży się zwrócić, zanim odejdziesz.
- Gdy dwóch pożyczkodawców podaje to samo oprocentowanie nominalne przy różnych kosztach punktów, a Ty chcesz jedną porównywalną liczbę zamiast dwóch marketingowych danych.
- Gdy masz dodatkową gotówkę przy zamknięciu transakcji i rozważasz punkty wobec większego wkładu własnego, a chcesz, żeby ten wybór był wyrażony w miesiącach.
- Gdy chcesz prawdziwy APR według Rozporządzenia Z dla każdego poziomu, ponieważ sama stopa nagłówkowa ukrywa wpływ odsetek przedpłaconych na koszt kredytu.
- Gdy zamierzasz negocjować i chcesz mieć miesiąc progu rentowności jako dźwignię, ponieważ pokazuje, jak długo pożyczkodawca czeka, aż prowizja się zwróci.
Kroki:
- Ustaw cenę i wkład własny. Różnica to kwota kredytu, a każda opłata za punkt w tym kalkulatorze naliczana jest jako procent tej kwoty, a nie ceny zakupu.
- Podaj oprocentowanie nominalne z oferty pożyczkodawcy przed zakupem punktów, a następnie ustaw, ile poziomów punktów chcesz wycenić. Od zera do trzech obejmuje prawie każdą kartę ofertową, a kalkulator dodaje wiersz dla każdego poziomu.
- Ustaw wycenę: o ile każdy punkt obniża stopę i ile każdy punkt kosztuje jako odsetek kwoty kredytu. Jeden procent za jeden punkt przy obniżce o ćwierć punktu to standard rynkowy, ale obie liczby są negocjowalne i obie można edytować.
- Podaj swój realny okres pobytu w miesiącach — miesiąc, w którym sprzedałbyś, refinansowałbyś lub spłacił kredyt. To jedyny parametr, który decyduje, czy punkty są sprytnym posunięciem, czy drogim, więc weź datę z kalendarza, a nie 30-letni okres z umowy.
- Przeczytaj nagłówek: punkty do zakupu, miesięczna oszczędność, miesiąc progu rentowności i prawdziwy APR. Wiersz werdyktu pod nim prostym językiem opisuje pozycję gotówkową dla podanego przez Ciebie okresu.
- Otwórz tabelę porównawczą, aby zobaczyć każdy poziom wyceniony obok siebie pod kątem stawki, raty, oszczędności, prowizji, progu rentowności, prawdziwego APR i zysku netto, a następnie przełącz na wykres, aby zobaczyć kształt tego układu.
- Przełącz się w tryb progu rentowności, aby zobaczyć siatkę porównującą każdy poziom punktów z dwunastoma, dwudziestoma czterema, trzydziestoma sześćdziesięcioma, sześćdziesięcioma, sto dwudziestoma, sto osiemdziesięciema i trzysta sześćdziesięcioma miesiącami posiadania.
- Zakończ w trybie APR, jeśli porównujesz oferty, a nie podejmujesz decyzji. Oddziela on oprocentowanie nominalne, stopę, którą faktycznie uzyskałeś, prowizję i różnicę między nimi.
Wzór
Kredyt: L = P - D
Stopa: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Rata: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Opłata za punkt: C = L * (p / 100) * n
Oszczędność: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Próg rentowności:B = ceil(C / S)
Zysk netto przy k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Przypadki użycia
- Pośrednik położył przed Tobą kartę ofertową z opcjami na jeden, dwa i trzy punkty i musisz wiedzieć, która z nich faktycznie się opłaca w latach, w których planujesz zostać.
- Do prawdopodobnego refinansowania lub przeprowadzki zostało Ci trzy do pięciu lat i chcesz sprawdzić, czy niższa rata zdąży odzyskać prowizję, zanim odejdziesz.
- Dwóch pożyczkodawców podało to samo oprocentowanie nominalne, ale różne koszty punktów, i chcesz jedną porównywalną liczbę zamiast dwóch zestawów marketingowych danych.
- Masz wolną gotówkę przy zamknięciu transakcji i wybierasz między przełożeniem jej na punkty a większym wkładem własnym, a chcesz, żeby ten wybór był zmierzony w miesiącach, a nie tylko zadeklarowany.
- Chcesz prawdziwy APR według Rozporządzenia Z dla każdego poziomu punktów, ponieważ sama stopa nagłówkowa ukrywa, co odsetki przedpłacone robią z realnym kosztem kredytu.
- Negocjujesz i potrzebujesz miesiąca progu rentowności jako dźwigni: wiedza, jak długo pożyczkodawca musi czekać na odzyskanie prowizji, mówi Ci, ile jest miejsca na ruch.
Kluczowe korzyści
- Wycenia każdy poziom punktów od zera do Twojego limitu, a nie tylko opcję z karty ofertowej, więc porównanie zawsze dotyczy rezygnacji z punktów.
- Rozwiązuje prawdziwy APR według Rozporządzenia Z dla każdego poziomu na podstawie rzeczywistego przepływu gotówki i kwoty finansowania — to jedyna liczba, która czyni ofertę z punktami porównywalną z czystą ofertą.
- Raportuje próg rentowności jako pełny miesiąc, a następnie mierzy go bezpośrednio wobec podanego przez Ciebie okresu, zamiast zmuszać Cię do porównywania prowizji i raty w głowie.
- Oddziela trzy decyzje, które zwykle się plączą: ile pożyczyć, ile punktów kupić i jak długo utrzymać kredyt — każda z własnym parametrem i własnym widocznym efektem.
- Przechodzi całą siatkę poziomów punktów przez siedem różnych horyzontów naraz, więc widzisz cały układ przed podjęciem decyzji, zamiast ponownie uruchamiać obliczenia dla każdego założenia.
- Zostawia wycenę edytowalną. Obniżka stawki za punkt i koszt punktu to parametry wejściowe, więc oferta łamiąca konwencję jednego punktu na ćwierć punktu może być wprowadzona dokładnie tak, jak ją zacytowano.
Wskazówki
- Podawaj okres pobytu z kalendarza, a nie z umowy. Najczęstszy błąd w tej decyzji to odpowiedź 30-letnim okresem, gdy realny plan jest bliższy pięciu latom.
- Pobaw się obniżką stawki za punkt, zanim zaakceptujesz ofertę. Niektóre programy płacą mniej niż ćwierć punktu za punkt, a przy ósmej części ta sama prowizja przestaje być atrakcyjna na prawie każdym horyzoncie.
- Najpierw czytaj próg rentowności, potem ratę. Rata mówi, co będziesz czuł co miesiąc; próg rentowności mówi, czy prowizja w ogóle do Ciebie wróci.
- Użyj siatki w trybie progu rentowności, aby przetestować decyzję wobec wyjścia za 36 i 60 miesięcy. Jeśli odpowiedź działa tylko przy 180 miesiącach, płacisz za pobyt, którego możesz nie mieć.
- Wycen wariant bez punktów wprost. Wiersz zerowy to uczciwa linia bazowa i to właśnie z nią w rzeczywistości konkuruje Twoja decyzja — nie z innymi poziomami punktów.
- Sprawdź tryb APR, gdy dwóch pożyczkodawców podaje to samo oprocentowanie nominalne. To jedyne miejsce, w którym opłata za punkt i obniżka stawki są zestawiane w jedną porównywalną liczbę.
Częste błędy
- Ocenianie punktów wyłącznie po racie. Na domyślnym polecie dwa punkty obniżają ratę o 118.37 miesięcznie i wciąż kosztują 7,200 z góry — poprawa raty wyglądająca hojnie i prowizja, która zaczyna się zwracać dopiero w 61 miesiącu.
- Zakładanie, że 30-letni okres to Twój okres pobytu. Umowa trwa 360 miesięcy, ale Twój plan może być na 36 lub 60. Punkty mierzy się względem Twojego wyjścia, a próg rentowności w 61 miesiącu w ramach 36-miesięcznego pobytu to gwarantowana strata.
- Porównywanie kosztów punktów między pożyczkodawcami bez normalizacji obniżki stawki. Jeśli jeden pożyczkodawca pobiera jeden punkt za ćwierć punktu obniżki, a drugi jeden punkt za ósmą część, ceny punktów w ogóle nie są porównywalne.
- Kupowanie punktów za pieniądze, które powinny trafić do wkładu własnego. Każde 1,000 dodane do wkładu własnego zmniejsza kredyt, a więc podstawę prowizji, dla każdego rozważanego poziomu.
- Zapominanie, że punkty zapłacone gotówką to kapitał, którego nie da się odzyskać wcześniej. Na polecie Sprzedaż za 3 lata prowizja jest wciąż niezwrócona w momencie wyjścia, a gotówkę lepiej byłoby zachować na przeprowadzkę.
- Czytanie prawdziwego APR jako stawki, którą będziesz płacić co miesiąc. APR to porównawczy wskaźnik dotyczący całego kredytu, obejmujący punkty; Twoja rata liczona jest od obniżonego oprocentowania nominalnego, a te dwie wielkości powinny się od siebie różnić.
Kluczowe pojęcia
- Punkt rabatowy:
- odsetki przedpłacone, płacone przy zamknięciu transakcji w zamian za trwałe obniżenie oprocentowania nominalnego. Jeden punkt to jeden procent kwoty kredytu.
- Oprocentowanie nominalne:
- umowna stopa procentowa, według której amortyzuje się Twój kredyt hipoteczny, przed zakupem jakichkolwiek punktów. Nazywana też stopą kuponową.
- Prawdziwy APR:
- roczna stopa procentowa według Rozporządzenia Z, policzona od kwoty finansowania po opłacie za punkty i pełnym przepływie rat. To ta liczba czyni oferty z różną liczbą punktów porównywalnymi.
- Miesiąc progu rentowności:
- pierwszy pełny miesiąc, w którym skumulowana oszczędność z niższej raty przewyższa początkowy koszt punktów.
- Kwota finansowania:
- kapitał kredytu pomniejszony o wszelkie przedpłacone opłaty finansowe, takie jak punkty — to podstawa, od której liczy się prawdziwy APR.
- Obniżka stawki za punkt:
- o ile jeden punkt zmniejsza oprocentowanie nominalne, zwykle ćwierć punktu procentowego, zgodnie z własnym cennikiem pożyczkodawcy.
- Zysk netto w Twoim okresie:
- łączna oszczędność zebrana do miesiąca Twojego wyjścia minus koszt punktów. Liczba ujemna oznacza, że punkty straciły pieniądze na tym horyzoncie.
- Okres pobytu:
- liczba miesięcy, przez które utrzymujesz kredyt przed sprzedażą, refinansowaniem lub spłatą — to horyzont, względem którego mierzy się każdy werdykt w tym kalkulatorze.
Powiązane pojęcia
- Kalkulator Hipoteki: przelicz pełną amortyzację dla dowolnej stawki z oferty i zobacz podział kapitału i odsetek miesiąc po miesiącu.
- Kalkulator Harmonogramu Spłat: wydrukuj pełny harmonogram, żeby zobaczyć, jaka część wczesnych rat to odsetki, zanim zainwestujesz w punkty.
- Kalkulator porównania kredytów: postaw dwie lub trzy pełne oferty obok siebie i uszereguj je według całkowitego kosztu, a nie stawki nagłówkowej.
- Kalkulator Kosztów Transakcji: zsumuj wszystkie pozostałe należności przy zamknięciu transakcji, żeby zobaczyć, ile zostaje na punkty po pokryciu kosztów zamknięcia.
- Kalkulator Refinansowania: sprawdź, czy nowy kredyt po niższej stawce wygrywa z pozostaniem i kupnem punktów w obecnym.
- Kalkulator Stosunku Dochodu: sprawdź, czy rata po punktach wciąż zostawia bufor wymagany przez pożyczkodawcę.
Przykład
Zacznij od presetu Standard: nieruchomość za 400,000, wkład własny 40,000, kredyt 360,000 przy 6.75 procenta na 30 lat, z planem utrzymania przez 120 miesięcy. Rata wyjściowa to 2,334.95 miesięcznie.
Jeden punkt kosztuje 3,600 i obniża stopę do 6.50 procenta. Rata spada do 2,275.44, więc oszczędzasz 59.51 miesięcznie. Dzielenie 3,600 przez 59.51 daje 60.5, co zaokrągla się w górę do progu rentowności w 61 miesiącu. Do Twojego planowanego wyjścia w 120 miesiącu zebrałeś 7,141 oszczędności wobec prowizji 3,600, zostając 3,541 do przodu.
Dwa punkty kosztują 7,200 i obniżają stopę do 6.25 procenta. Rata spada do 2,216.58, oszczędność to 118.37 miesięcznie. Próg rentowności ponownie wypada w 61 miesiącu, ponieważ zarówno prowizja, jak i oszczędność rosną w tej samej proporcji co liczba punktów, ale pozycja jest dwa razy większa: 14,204 oszczędności wobec zapłaconych 7,200, czyli 7,004 netto w 120 miesiącu. Na tych liczbach kalkulator wybiera dwa punkty.
Teraz przełącz się na preset Sprzedaż za 3 lata, który skraca okres pobytu do 36 miesięcy. Próg rentowności pozostaje niezmieniony — 61 miesiąc, więc w ramach Twojego horyzontu nic się nie zwraca: jeden punkt zostawia Cię 1,458 na minusie, a dwa punkty 2,939 na minusie przy wyjściu. Ten sam kredyt, ta sama wycena, odwrotna odpowiedź — to okres pobytu decyduje.
Interpretacja wyników
Czytaj wyniki w tej kolejności. Zacznij od liczby punktów do zakupu i wiersza werdyktu: prostym językiem opisuje pozycję gotówkową w momencie Twojego wyjścia i nazywa okres, względem którego ją zmierzono. Jeśli jest tam napisane, żeby odpuścić, analiza jest w zasadzie zakończona.
Dalej miesiąc progu rentowności. Porównuj go ze swoim okresem pobytu, a nie z okresem kredytu. Próg rentowności w 61 miesiącu w ramach 120-miesięcznego pobytu to wygodny zapas; te same 61 miesiąca wobec 36-miesięcznego pobytu to strata. Różnica między tymi dwiema liczbami to Twój zapas bezpieczeństwa.
Potem koszt i miesięczna oszczędność. Iloraz tych dwóch wielkości to próg rentowności i warto go sprawdzić okiem: 7,200 podzielone przez 118.37 daje około 61, i dokładnie tyle raportuje kalkulator.
Prawdziwy APR ma znaczenie, gdy porównujesz pożyczkodawców, a nie decydujesz sam. APR poniżej oprocentowania nominalnego oznacza, że punkty opłacało się kupić na poziomie całego kredytu; APR powyżej niego oznacza, że prowizja przewyższyła obniżkę stawki przez cały okres.
Na koniec przełącz się w tryb progu rentowności i czytaj siatkę wzdłuż kolumn. Miesiąc, w którym wiersz zmienia kolor z czerwonego na zielony, jest dokładnym horyzontem, w którym dany poziom punktów zaczyna Ci zarabiać, i od razu mówi, jak bardzo decyzja jest wrażliwa na wcześniejsze wyjście.