Máy Tính Điểm Thế Chấp là gì?
Điểm chiết khấu là lãi trả trước. Bạn đưa tiền mặt cho bên cho vay khi đóng cửa và đổi lại, lãi suất hợp đồng trên thế chấp của bạn giảm xuống. Một điểm tốn một phần trăm số tiền vay và, trong hầu hết báo giá tiêu chuẩn, cắt một phần tư phần trăm khỏi lãi suất. Ở ví dụ mặc định ở đây — một giao dịch 400,000 với 40,000 trả trước, tức khoản vay 360,000 được báo ở 6.75 phần trăm — một điểm tốn 3,600 và đưa lãi suất xuống 6.50 phần trăm, cắt khoản trả từ 2,334.95 xuống 2,275.44 mỗi tháng. Khoản tiết kiệm đó là thật, nhưng đến rất chậm: 59.51 mỗi tháng, nên phí chỉ được thu hồi vào khoảng tháng 61.
Vì vậy, điểm là một canh bạc về việc bạn giữ khoản vay bao lâu. Bán, tái cấp vốn hoặc trả hết trước điểm hòa vốn thì bạn đã tặng không phí. Ở lại lâu hơn đáng kể và mỗi tháng sau điểm hòa vốn là lãi thuần từ mức lãi suất thấp hơn. Máy tính này định giá mọi mức từ không lên đến số bạn chọn, giải APR thực theo Quy định Z cho từng mức, báo vị trí tiền mặt ròng đúng vào tháng bạn dự định rời đi, và cho thấy toàn bộ câu trả lời thay đổi thế nào khi thời gian giữ thay đổi.
Khi Nào Nên Sử Dụng Máy Tính Này
- Khi một biểu báo giá đặt phương án một, hai và ba điểm trước mặt bạn và không ai nói cho bạn biết phương án nào thực sự tự nuôi mình.
- Khi bạn dự kiến bán hoặc tái cấp vốn trong vòng năm đến bảy năm và cần biết phí có được thu hồi trước khi bạn đi hay không.
- Khi hai bên cho vay báo cùng lãi suất hợp đồng với chi phí điểm khác nhau, và bạn muốn một con số so sánh được thay vì hai số tiếp thị.
- Khi bạn có tiền thừa khi đóng cửa và đang cân nhắc điểm với một khoản trả trước lớn hơn, và muốn phép trao đổi được diễn đạt bằng tháng.
- Khi bạn muốn APR thực theo Quy định Z cho từng mức, vì riêng lãi suất niêm yết đã giấu ảnh hưởng của lãi trả trước đến chi phí khoản vay.
- Khi bạn sắp đàm phán và muốn tháng hòa vốn làm đòn bẩy, vì nó cho thấy bên cho vay đợi bao lâu trước khi phí tự trả.
Các bước:
- Đặt giá và vốn trả trước. Chênh lệch là số tiền vay, và mọi khoản phí điểm trong máy tính này được tính theo tỷ lệ của con số đó chứ không phải giá mua.
- Nhập lãi suất hợp đồng mà bên cho vay báo trước khi mua điểm, rồi đặt số mức điểm bạn muốn định giá. Từ không đến ba phủ gần hết mọi biểu báo giá, và máy tính thêm một dòng cho mỗi mức.
- Đặt định giá: mỗi điểm giảm lãi suất bao nhiêu và mỗi điểm tốn bao nhiêu theo tỷ lệ khoản vay. Một phần trăm cho một điểm với mức giảm một phần tư phần trăm là tiêu chuẩn thị trường, nhưng cả hai con số đều thương lượng được và đều chỉnh sửa được.
- Nhập thời gian giữ thật của bạn theo tháng — tháng bạn sẽ bán, tái cấp vốn hoặc trả hết. Đây là biến đầu vào duy nhất quyết định điểm là khôn hay đắt, nên hãy dùng ngày trên lịch của bạn chứ không phải thời hạn 30 năm ghi trong hợp đồng.
- Đọc dòng tiêu đề: số điểm cần mua, khoản tiết kiệm hằng tháng, tháng hòa vốn và APR thực. Dòng phán quyết bên dưới mô tả vị trí tiền mặt bằng ngôn ngữ đơn giản cho thời gian bạn đã nhập.
- Mở bảng so sánh để thấy mọi mức được định giá cạnh nhau theo lãi suất, khoản trả, tiết kiệm, phí, hòa vốn, APR thực và lãi ròng, rồi chuyển sang biểu đồ để thấy hình dạng của cuộc trao đổi.
- Chuyển sang chế độ hòa vốn để xem lưới quét từng mức điểm đối với mười hai, hai mươi bốn, ba mươi sáu, sáu mươi, một trăm hai mươi, một trăm tám mươi và ba trăm sáu mươi tháng sở hữu.
- Kết thúc ở chế độ APR nếu bạn đang so sánh các đề nghị thay vì ra quyết định. Chế độ này cô lập lãi suất hợp đồng, lãi suất bạn thực sự đạt được, phí và khoảng cách giữa hai thứ.
Công Thức
Khoản vay: L = P - D
Lãi suất: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Khoản trả: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Phí điểm: C = L * (p / 100) * n
Tiết kiệm: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Hòa vốn:B = ceil(C / S)
Ròng tại k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Trường Hợp Sử Dụng
- Bên cho vay đã đặt trước mặt bạn một biểu báo giá với các phương án một, hai và ba điểm và bạn cần biết phương án nào thực sự tự nuôi mình trong những năm bạn dự kiến ở lại.
- Bạn còn ba đến năm năm trước đợt tái cấp vốn hoặc chuyển nhà có khả năng và muốn kiểm tra liệu khoản trả thấp hơn có thu hồi phí trước khi bạn đi hay không.
- Hai bên cho vay báo cùng một lãi suất hợp đồng nhưng chi phí điểm khác nhau, và bạn muốn một con số so sánh được thay vì hai bộ số tiếp thị.
- Bạn có tiền nhàn rỗi khi đóng cửa và đang chọn giữa việc bỏ vào điểm hay vào một khoản trả trước lớn hơn, và bạn muốn phép trao đổi được đo bằng tháng chứ không phải bằng lời khẳng định.
- Bạn muốn APR thực theo Quy định Z cho từng mức điểm, vì riêng lãi suất niêm yết đã giấu mất ảnh hưởng của lãi trả trước lên chi phí thực của khoản vay.
- Bạn đang đàm phán và cần tháng hòa vốn như một đòn bẩy: biết bên cho vay phải đợi bao lâu để phí được thu hồi cho bạn biết còn bao nhiêu chỗ để xoay.
Lợi Ích Chính
- Định giá mọi mức điểm từ không tới mức trần của bạn thay vì chỉ phương án trên biểu báo giá, nên phép so sánh luôn là với việc không lấy điểm nào.
- Giải APR thực theo Quy định Z cho từng mức từ dòng tiền thực và số tiền tài trợ, vốn là con số duy nhất khiến một đề nghị nhiều điểm so sánh được với một đề nghị sạch.
- Báo điểm hòa vốn theo từng tháng hoàn chỉnh rồi đối chiếu trực tiếp với thời gian bạn nhập, thay vì để bạn phải tự so sánh phí và khoản trả trong đầu.
- Tách ba quyết định thường bị rối vào nhau: vay bao nhiêu, mua bao nhiêu điểm và giữ khoản vay bao lâu, mỗi quyết định có biến đầu vào riêng và hiệu ứng nhìn thấy riêng.
- Quét toàn bộ lưới mức điểm đối với bảy chân trời khác nhau cùng lúc, để bạn thấy cả cuộc trao đổi trước khi cam kết thay vì chạy lại phép tính cho từng phỏng đoán.
- Giữ định giá có thể chỉnh sửa. Mức giảm lãi suất mỗi điểm và chi phí mỗi điểm đều là biến đầu vào, nên một báo giá phá vỡ quy ước một điểm cho một phần tư phần trăm vẫn nhập được đúng như báo.
Mẹo Chuyên Nghiệp
- Nhập thời gian giữ từ lịch của bạn, không từ hợp đồng. Sai lầm phổ biến nhất trong quyết định này là trả lời bằng thời hạn 30 năm khi kế hoạch thực gần năm năm hơn.
- Thử chỉnh mức giảm lãi suất mỗi điểm trước khi chấp nhận một báo giá. Một số chương trình trả ít hơn một phần tư phần trăm cho một điểm, và ở mức một phần tám thì cùng khoản phí thôi hấp dẫn trên gần như mọi chân trời.
- Đọc điểm hòa vốn trước khi đọc khoản trả. Khoản trả cho biết bạn sẽ cảm thấy gì mỗi tháng; điểm hòa vốn cho biết phí có bao giờ trở lại với bạn không.
- Dùng lưới ở chế độ hòa vốn để kiểm nghiệm quyết định với thời điểm thoát 36 tháng và 60 tháng. Nếu đáp án chỉ đúng ở 180 tháng, bạn đang trả cho một thời gian giữ mà có thể không có.
- Định giá rõ phương án không điểm. Dòng không là đường nền trung thực, và đó mới là dòng mà quyết định của bạn thực sự đối đầu — không phải các mức điểm khác.
- Kiểm tra chế độ APR khi hai bên cho vay báo cùng lãi suất hợp đồng. Đó là nơi duy nhất phí điểm và mức giảm lãi suất được net về một con số so sánh được.
Những Lỗi Thường Gặp Cần Tránh
- Chấm điểm chỉ qua khoản trả. Ở preset mặc định hai điểm cắt khoản trả 118.37 mỗi tháng mà vẫn tốn 7,200 trả trước — một cải thiện khoản trả trông hào phóng và một khoản phí chỉ bắt đầu hoàn vốn ở tháng 61.
- Cứ ngỡ thời hạn 30 năm là thời gian giữ của bạn. Hợp đồng chạy 360 tháng, nhưng kế hoạch của bạn có thể là 36 hoặc 60. Điểm được đo theo thời điểm thoát, và điểm hòa vốn ở tháng 61 bên trong thời gian giữ 36 tháng là một khoản lỗ chắc chắn.
- So chi phí điểm giữa các bên cho vay mà không chuẩn hóa mức giảm lãi suất. Nếu một bên lấy một điểm cho mức giảm một phần tư phần trăm và bên kia lấy một điểm cho một phần tám, thì giá điểm hoàn toàn không so sánh được.
- Mua điểm bằng tiền lẽ ra phải đi vào khoản trả trước. Mỗi 1,000 bạn thêm vào trả trước làm giảm khoản vay, và do đó giảm nền phí, cho mọi mức bạn đang cân nhắc.
- Quên rằng điểm trả bằng tiền mặt là vốn bạn không thu hồi sớm được. Ở preset Bán sau 3 năm, phí vẫn chưa hoàn vốn tại thời điểm thoát, và tiền mặt sẽ tốt hơn nếu giữ cho việc chuyển nhà.
- Đọc APR thực như lãi suất bạn sẽ trả mỗi tháng. APR là con số so sánh cho toàn bộ khoản vay, có tính điểm; khoản trả hằng tháng của bạn tính theo lãi suất hợp đồng đã giảm, và hai con số vốn phải khác nhau.
Các Thuật Ngữ Chính Được Giải Thích
- Điểm chiết khấu:
- lãi trả trước khi đóng cửa để đổi lấy mức giảm vĩnh viễn lãi suất hợp đồng. Một điểm là một phần trăm số tiền vay.
- Lãi suất hợp đồng:
- lãi suất theo hợp đồng mà thế chấp của bạn phân kỳ, trước khi mua điểm. Còn gọi là lãi suất coupon.
- APR thực:
- lãi suất phần trăm hàng năm theo Quy định Z, tính từ số tiền tài trợ sau phí điểm và toàn bộ dòng khoản trả. Chính con số này làm các đề nghị có số điểm khác nhau so sánh được.
- Tháng hòa vốn:
- tháng hoàn chỉnh đầu tiên mà khoản tiết kiệm luỹ kế từ khoản trả thấp hơn vượt chi phí trả trước của các điểm.
- Số tiền tài trợ:
- gốc khoản vay trừ các phí tài chính trả trước như điểm, vốn là nền để tính APR thực.
- Mức giảm lãi suất mỗi điểm:
- một điểm lấy đi của lãi suất hợp đồng bao nhiêu, thường là một phần tư phần trăm, do bảng giá của chính bên cho vay ấn định.
- Lãi ròng tại thời điểm giữ:
- tổng khoản tiết kiệm thu được đến tháng thoát trừ chi phí các điểm. Con số âm nghĩa là các điểm đã lỗ tại chân trời đó.
- Thời gian giữ:
- số tháng bạn giữ khoản vay trước khi bán, tái cấp vốn hoặc trả hết, vốn là chân trời mà mọi phán quyết trong máy tính này được đo lường.
Khái niệm liên quan
- Máy tính thế chấp: chạy đầy đủ bảng phân kỳ cho mọi lãi suất được báo và xem cách tách gốc và lãi theo từng tháng.
- Tính Lịch Trả Nợ: in đầy đủ lịch trả nợ để bạn thấy bao nhiêu trong các khoản trả đầu tiên là lãi trước khi cam kết với điểm.
- Máy tính so sánh khoản vay: đặt hai hoặc ba đề nghị hoàn chỉnh cạnh nhau và xếp hạng theo tổng chi phí thay vì theo lãi suất niêm yết.
- Máy Tính Chi Phí Sang Tên: cộng mọi chi phí khác đến hạn khi thanh lý, để bạn thấy còn bao nhiêu cho điểm sau khi chi phí đóng cửa được trang trải.
- Máy Tính Tái Cấp Thế: kiểm tra xem khoản vay mới với lãi suất thấp hơn có thắng việc ở lại và mua điểm cho khoản hiện tại hay không.
- Tỷ lệ Nợ/Thu nhập: kiểm tra xem khoản trả sau điểm có vẫn để lại khoản đệm mà bên cho vay yêu cầu hay không.
Ví Dụ
Bắt đầu từ preset Tiêu chuẩn: một căn nhà 400,000, trả trước 40,000, khoản vay 360,000 ở 6.75 phần trăm trong 30 năm, dự kiến giữ 120 tháng. Khoản trả nền là 2,334.95 mỗi tháng.
Một điểm tốn 3,600 và đưa lãi suất xuống 6.50 phần trăm. Khoản trả giảm còn 2,275.44, tức bạn tiết kiệm 59.51 mỗi tháng. Chia 3,600 cho 59.51 được 60.5, làm tròn lên thành điểm hòa vốn ở tháng 61. Tới thời điểm thoát dự kiến ở tháng 120, bạn đã thu 7,141 tiết kiệm so với phí 3,600, lời 3,541.
Hai điểm tốn 7,200 và đưa lãi suất xuống 6.25 phần trăm. Khoản trả giảm còn 2,216.58, tiết kiệm 118.37 mỗi tháng. Điểm hòa vốn lại rơi vào tháng 61, vì cả phí và khoản tiết kiệm đều tăng theo cùng tỷ lệ với số điểm, nhưng vị trí lớn gấp đôi: 14,204 tiết kiệm so với 7,200 đã trả, tức 7,004 ròng vào tháng 120. Với những con số này, máy tính chọn hai điểm.
Bây giờ chuyển sang preset Bán sau 3 năm, vốn cắt thời gian giữ còn 36 tháng. Điểm hòa vốn vẫn là 61 tháng, nên không gì thu hồi trong chân trời của bạn: một điểm để bạn lỗ 1,458 và hai điểm lỗ 2,939 tại thời điểm thoát. Cùng khoản vay, cùng định giá, đáp án ngược lại — thời gian giữ mới là thứ quyết định.
Giải thích kết quả của bạn
Hãy đọc kết quả theo thứ tự này. Bắt đầu với số điểm cần mua và dòng phán quyết: nó mô tả vị trí tiền mặt tại thời điểm thoát bằng ngôn ngữ đơn giản và nêu rõ thời gian giữ mà nó được đo. Nếu nó nói bỏ qua, phân tích về cơ bản đã xong.
Tiếp theo là tháng hòa vốn. Đối chiếu nó với thời gian giữ của bạn, không phải với thời hạn khoản vay. Hòa vốn ở 61 tháng bên trong thời gian giữ 120 tháng là một biên độ thoải mái; cùng 61 tháng đó so với thời gian giữ 36 tháng là một khoản lỗ. Khoảng cách giữa hai con số chính là biên độ an toàn bạn có.
Rồi đến chi phí và khoản tiết kiệm hằng tháng. Tỷ lệ giữa hai thứ chính là điểm hòa vốn, và đáng kiểm tra bằng mắt: 7,200 chia 118.37 xấp xỉ 61, đúng những gì máy tính báo.
APR thực quan trọng khi bạn so sánh các bên cho vay chứ không tự ra quyết định. APR thấp hơn lãi suất hợp đồng nghĩa là các điểm đáng mua trên bình diện toàn bộ khoản vay; APR cao hơn nghĩa là phí đã vượt mức giảm lãi suất trên toàn bộ thời hạn.
Cuối cùng, chuyển sang chế độ hòa vốn và đọc lưới theo các cột. Tháng mà một hàng chuyển từ đỏ sang xanh chính là chân trời chính xác mà mức điểm đó bắt đầu trả tiền cho bạn, và nó cho bạn biết ngay quyết định nhạy cảm tới đâu với việc rời đi sớm.