Що таке Калькулятор іпотечних балів?
Знижковий бал — це передоплачені відсотки. Ви передаєте кредитору готівку під час укладання угоди, і натомість договірна ставка за вашою іпотекою знижується. Один бал коштує один відсоток від суми кредиту й у більшості стандартних пропозицій зменшує ставку на чверть відсотка. У прикладі за замовчуванням тут — придбання за 400,000 із першим внеском 40,000, тобто кредит на 360,000 під 6.75 відсотка — один бал коштує 3,600 і змінює ставку на 6.50 відсотка, зменшуючи платіж із 2,334.95 до 2,275.44 на місяць. Ця економія справжня, але приходить повільно: 59.51 на місяць, тож комісію відшкодовують лише приблизно на 61 місяці.
Бали — це ставка на те, скільки часу ви триматимете кредит. Продайте, рефінансуйте чи погасіть кредит до точки беззбитковості — і ви просто віддали комісію даремно. Протримайтеся значно довше — і кожен місяць після точки беззбитковості стане чистим прибутком від нижчої ставки. Цей калькулятор розраховує кожен рівень від нуля до обраної вами кількості, знаходить справжню APR за Регламентом Z для кожного з них, показує чисту грошову позицію в точному місяці вашого виходу та демонструє, як змінюється вся відповідь, коли змінюється ваш термін користування.
Коли використовувати цей калькулятор
- Коли прейскурант кладе перед вами варіанти на один, два й три бали, а ніхто не сказав, який із них справді окупається.
- Коли ви очікуєте продати чи рефінансувати протягом п'яти-семи років і вам потрібно знати, чи встигне комісія відшкодуватися до вашого відходу.
- Коли два кредитори наводять ту саму договірну ставку з різною вартістю балів, а ви хочете одну порівнювану цифру замість двох маркетингових чисел.
- Коли на укладанні угоди у вас є зайві гроші і ви зважуєте бали проти більшого першого внеску, і хочете виразити цей вибір у місяцях.
- Коли вам потрібна справжня APR за Регламентом Z для кожного рівня, бо сама лише оголошена ставка приховує вплив передоплачених відсотків на вартість кредиту.
- Коли ви збираєтеся домовлятися і хочете мати місяць виходу на точку беззбитковості як важіль, бо він показує, як довго кредитор чекає, поки комісія окупиться сама.
Кроки:
- Задайте ціну та перший внесок. Різниця — це сума кредиту, і кожна комісія за бал у цьому калькуляторі розраховується як відсоток від цієї суми, а не від ціни придбання.
- Введіть договірну ставку, яку навів ваш кредитор до придбання балів, а потім задайте, скільки рівнів балів розрахувати. Від нуля до трьох охоплює майже кожен прейскурант, а калькулятор додає рядок для кожного рівня.
- Задайте ціноутворення: на скільки кожен бал знижує ставку і скільки коштує кожен бал як частка від кредиту. Один відсоток за один бал із зниженням ставки на чверть відсотка — ринковий стандарт, але обидві цифри можна обговорювати й редагувати.
- Введіть реальний термін користування в місяцях — місяць, коли ви продасте житло, рефінансуєте чи погасите кредит. Це єдиний вхідний параметр, який вирішує, розумні бали чи дорогі, тож беріть дату зі свого календаря, а не 30-річний термін із договору.
- Прочитайте головне: бали до придбання, щомісячна економія, місяць виходу на точку беззбитковості та справжня APR. Рядок висновку під ним простою мовою описує грошову позицію для введеного вами терміну.
- Відкрийте таблицю порівняння, щоб побачити кожен рівень поруч за ставкою, платежем, економією, комісією, точкою беззбитковості, справжньою APR і чистим доходом, а потім перейдіть до графіка, щоб побачити форму цього обміну.
- Перемкніться на режим точки беззбитковості, щоб отримати сітку, яка звіряє кожен рівень балів із дванадцятьма, двадцятьма чотирма, тридцятьма шістьма, шістдесятьма, ста двадцятьма, ста вісімдесятьма і трьомастами шістдесятьма місяцями користування.
- Завершіть у режимі APR, якщо ви порівнюєте пропозиції, а не ухвалюєте рішення. Він виділяє договірну ставку, ставку, яку ви насправді отримали, комісію та різницю між ними.
Формула
Кредит: L = P - D
Ставка: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Платіж: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Комісія за бал: C = L * (p / 100) * n
Економія: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Точка беззбитковості:B = ceil(C / S)
Чистий дохід при k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Випадки використання
- Ваш кредитор поклав перед вами прейскурант із варіантами на один, два й три бали, і вам потрібно знати, який із них справді окупається за роки, на які ви розраховуєте.
- До ймовірного рефінансування чи переїзду вам залишилося три-п'ять років, і ви хочете перевірити, чи встигне нижчий платіж відшкодувати комісію до того, як ви підете.
- Два кредитори навели ту саму договірну ставку, але різну вартість балів, і ви хочете одну порівнювану цифру замість двох наборів маркетингових чисел.
- На укладанні угоди у вас є вільні гроші, і ви обираєте між балами та більшим першим внеском, причому хочете бачити цей вибір, виміряний у місяцях, а не на словах.
- Вам потрібна справжня APR за Регламентом Z для кожного рівня балів, бо сама лише оголошена ставка приховує, як передоплачені відсотки впливають на реальну вартість кредиту.
- Ви ведете переговори й потрібаєте місяць виходу на точку беззбитковості як важіль: знаючи, скільки кредитор має чекати, поки комісію відшкодують, ви розумієте, скільки простору для маневру у вас є.
Ключові переваги
- Розраховує кожен рівень балів від нуля до вашої верхньої межі, а не лише варіант із прейскуранта, тож порівняння завжди ведеться з варіантом без жодного бала.
- Обчислює справжню APR за Регламентом Z для кожного рівня на основі реального грошового потоку та суми фінансування — це єдина цифра, яка робить пропозицію з балами порівняною з чистою пропозицією.
- Повідомляє точку беззбитковості як цілий місяць і прямо зіставляє її з введеним терміном користування, замість того щоб змушувати вас порівнювати комісію та платіж у голові.
- Розділяє три рішення, які зазвичай переплітаються: скільки позичити, скільки балів купити і як довго тримати кредит — кожне зі своїм вхідним параметром і своїм видимим ефектом.
- Одразу проганяє повну сітку рівнів балів через сім різних горизонтів, щоб ви бачили весь обмін до ухвалення рішення, а не перезапускали розрахунок для кожного припущення.
- Залишає ціноутворення редагованим. Зниження ставки за бал і вартість бала — обидва вхідні параметри, тож пропозицію, що порушує правило «один бал на чверть відсотка», можна ввести точно так, як її наведено.
Поради
- Вводьте термін користування з календаря, а не з договору. Найпоширеніша помилка в цьому рішенні — відповідати 30-річним терміном, коли реальний план ближчий до п'яти.
- Пограйтеся зі зниженням ставки за бал, перш ніж приймати пропозицію. Деякі програми дають менше ніж чверть відсотка за бал, а за восьму частину та сама комісія перестає бути привабливою майже на будь-якому горизонті.
- Спершу читайте точку беззбитковості, потім платіж. Платіж показує, що ви відчуватимете щомісяця; точка беззбитковості — чи повернеться вам комісія взагалі.
- Використовуйте сітку в режимі точки беззбитковості для стрес-тесту рішення щодо виходу через 36 і 60 місяців. Якщо відповідь працює лише за 180 місяців, ви платите за термін, якого можете не мати.
- Явно розрахуйте варіант без балів. Рядок із нулем — чесна базова лінія, і саме з ним насправді змагається ваше рішення, а не з іншими рівнями балів.
- Перевіряйте режим APR, коли два кредитори наводять ту саму договірну ставку. Лише там комісія за бал і зниження ставки зводяться в одну порівнювану цифру.
Поширені помилки
- Оцінювати бали лише за платежем. На пресеті за замовчуванням два бали зменшують платіж на 118.37 на місяць і все одно коштують 7,200 наперед — покращення платежу, що виглядає щедрим, і комісія, яка починає окупатися лише на 61 місяці.
- Вважати 30-річний термін вашим терміном користування. Договір розраховано на 360 місяців, але ваш план може бути 36 або 60. Бали зіставляються з вашим виходом, і точка беззбитковості на 61 місяці в межах 36-місячного терміну — гарантований збиток.
- Порівнювати вартість балів між кредиторами без приведення зниження ставки до однакової бази. Якщо один кредитор бере один бал за чверть відсотка зниження, а інший — один бал за восьму частину, ціни на бали взагалі непорівнянні.
- Купувати бали за гроші, які мали піти на перший внесок. Кожні 1,000, додані до першого внеску, зменшують кредит і, відповідно, базу комісії для кожного рівня, який ви розглядали.
- Забувати, що бали, сплачені готівкою, це капітал, який неможливо повернути достроково. На пресеті «Продаж за 3 роки» комісія на момент виходу ще не відшкодована, а гроші краще було залишити на переїзд.
- Читати справжню APR як ставку, яку ви платитимете щомісяця. APR це порівнюваний показник на рівні всього кредиту, що включає бали; ваш щомісячний платіж розраховується за зниженою договірною ставкою, і ці дві величини мають відрізнятися.
Ключові терміни
- Знижковий бал:
- передоплачені відсотки, сплачені під час укладання угоди в обмін на постійне зниження договірної ставки. Один бал — це один відсоток від суми кредиту.
- Договірна ставка:
- договірна відсоткова ставка, за якою амортизується ваша іпотека, до придбання балів. Її також називають купонною ставкою.
- Справжня APR:
- річна процентна ставка за Регламентом Z, обчислена від суми фінансування після комісії за бали та повного потоку платежів. Саме ця цифра робить пропозиції з різною кількістю балів порівнянними.
- Місяць виходу на точку беззбитковості:
- перший цілий місяць, у якому сукупна економія від нижчого платежу перевищує початкову вартість балів.
- Сума фінансування:
- основний борг за кредитом мінус будь-які передоплачені фінансові комісії, як-от бали, це база для обчислення справжньої APR.
- Зниження ставки за бал:
- на скільки один бал знижує договірну ставку, зазвичай чверть відсотка, яку встановлює власний прейскурант кредитора.
- Чистий дохід за вашим терміном:
- сукупна економія, зібрана до місяця вашого виходу, мінус вартість балів. Від'ємна цифра означає, що бали втратили гроші на цьому горизонті.
- Термін користування:
- кількість місяців, які ви тримаєте кредит до продажу, рефінансування чи погашення, це горизонт, за яким вимірюється кожен висновок у цьому калькуляторі.
Пов'язані концепції
- Калькулятор Іпотеки: прорахуйте повну амортизацію для будь-якої ставки, яку вам навели, і побачте розподіл основного боргу та відсотків місяць за місяцем.
- Калькулятор графіка погашення: надрукуйте повний графік, щоб побачити, яка частка ранніх платежів іде на відсотки, перш ніж ви вкладетеся в бали.
- Калькулятор порівняння кредитів: поставте дві-три повні пропозиції поруч і ранжуйте їх за загальною вартістю, а не за оголошеною ставкою.
- Калькулятор витрат на угоду: підсумуйте все інше, що сплачується на закритті, щоб побачити, скільки лишиться на бали після покриття витрат на угоду.
- Калькулятор рефінансування: перевірте, чи новий кредит під нижчою ставкою вигідніший за те, щоб залишитися і купити бали на наявний.
- Калькулятор співвідношення боргу до доходу: перевірте, чи залишає платіж після балів потрібну вам подушку, якої вимагає кредитор.
Приклад
Почніть зі стандартного пресету: житло за 400,000, перший внесок 40,000, кредит на 360,000 під 6.75 відсотка на 30 років, із планом тримати його 120 місяців. Базовий платіж — 2,334.95 на місяць.
Один бал коштує 3,600 і знижує ставку до 6.50 відсотка. Платіж падає до 2,275.44, тож ви економите 59.51 щомісяця. Частка 3,600 на 59.51 дорівнює 60.5, що округлюється до точки беззбитковості на 61 місяць. До запланованого виходу на 120 місяці ви накопичите 7,141 економії проти комісії 3,600, залишившись у плюсі на 3,541.
Два бали коштують 7,200 і знижують ставку до 6.25 відсотка. Платіж падає до 2,216.58, економія — 118.37 на місяць. Точка беззбитковості знову припадає на 61 місяць, бо і комісія, і економія зростають у тій самій пропорції, що й кількість балів, але позиція вдвічі більша: 14,204 економії проти сплачених 7,200, тобто 7,004 чистими до 120 місяця. За цими числами калькулятор обирає два бали.
Тепер перемкніться на пресет «Продаж за 3 роки», який скорочує термін користування до 36 місяців. Точка беззбитковості лишається незмінною — 61 місяць, тож у межах вашого горизонту нічого не окупається: один бал залишає вас у мінусі на 1,458, а два бали — на 2,939 до моменту виходу. Той самий кредит, та сама ціна, протилежна відповідь — усе вирішує термін користування.
Інтерпретація результатів
Читайте результати в такому порядку. Почніть із кількості балів до придбання та рядка висновку: він простою мовою описує грошову позицію на момент вашого виходу й називає термін користування, за яким її виміряно. Якщо там сказано відмовитися, аналіз фактично завершено.
Далі місяць виходу на точку беззбитковості. Порівнюйте його зі своїм терміном користування, а не з терміном кредиту. Точка беззбитковості на 61 місяці в межах 120-місячного терміну це зручний запас; ті самі 61 місяць проти 36-місячного терміну це збиток. Різниця між цими двома числами і є ваш запас міцності.
Потім вартість і щомісячна економія. Співвідношення цих двох величин і є точкою беззбитковості, і його варто перевірити на око: 7,200, поділені на 118.37, дають близько 61, і саме це повідомляє калькулятор.
Справжня APR має значення, коли ви порівнюєте кредиторів, а не вирішуєте самі. APR нижче договірної ставки означає, що били варто було купувати на рівні всього кредиту; APR вище неї означає, що комісія перевищила зниження ставки на весь термін.
Нарешті, перейдіть у режим точки беззбитковості та читайте сітку по стовпцях. Місяць, у якому рядок переходить із червоного на зелений, це точний горизонт, коли відповідний рівень балів починає приносити вам гроші, і він миттєво показує, наскільки рішення чутливе до дострокового виходу.