Wat is Hypotheekpunten Calculator?
Een kortingspunt is rente vooraf. U geeft de geldverstrekker bij de overdracht contant geld en als tegenprestatie daalt de contractrente op uw hypotheek. Eén punt kost één procent van het leenbedrag en neemt op de meeste reguliere offertes een kwart procentpunt van de rente af. Op het standaardvoorbeeld hier — een woning van 400,000 met 40,000 eigen inleg, dus een lening van 360,000 tegen 6.75 procent — kost één punt 3,600 en brengt de rente naar 6.50 procent, waardoor het maandbedrag daalt van 2,334.95 naar 2,275.44. Die besparing is echt, maar komt langzaam binnen: 59.51 per maand, dus de kosten zijn pas rond maand 61 teruggewonnen.
Punten zijn dus een weddenschap over hoe lang u de lening houdt. Verkoopt, herfinanciert of lost u af vóór de break-even, dan geeft u de kosten simpelweg weg. Blijft u ruim daarna, dan is elke maand na de break-even pure winst van de lagere rente. Deze rekenaar prijst elk niveau van nul tot het aantal dat u kiest, berekent voor elk de werkelijke Regulation Z APR, rapporteert de nettokaspositie in de exacte maand waarin u wilt vertrekken en laat zien hoe het hele antwoord verschuift wanneer uw periode verandert.
Wanneer gebruik je deze rekenmachine
- Wanneer een offertelijst opties van één, twee en drie punten voor u neerlegt en niemand u heeft verteld welke daarvan echt zijn geld oplevert.
- Wanneer u verwacht binnen vijf tot zeven jaar te verkopen of te herfinancieren en wilt weten of de kosten worden teruggewonnen voordat u weg bent.
- Wanneer twee geldverstrekkers dezelfde contractrente offreren met verschillende puntkosten, en u één vergelijkbaar getal wilt in plaats van twee marketingcijfers.
- Wanneer u bij de overdracht over extra contanten beschikt en kiest tussen punten en een grotere eigen inleg, en de afweging in maanden wilt zien.
- Wanneer u de werkelijke APR volgens Regulation Z voor elk niveau wilt, omdat alleen de opgegeven rente verbergt wat rente vooraf met de werkelijke kosten van de lening doet.
- Wanneer u gaat onderhandelen en de break-evenmaand als hefboom nodig heeft, want hij laat zien hoe lang de geldverstrekker wacht voordat de kosten zichzelf terugbetalen.
Stappen:
- Stel de koopsom en de eigen inleg in. Het verschil is het leenbedrag, en elke puntkost in deze rekenaar wordt berekend als percentage van dat bedrag en niet van de koopprijs.
- Voer de contractrente in die uw geldverstrekker gaf voordat er punten waren, en stel daarna in hoeveel puntstappen u wilt laten prijzen. Nul tot drie dekt bijna elke offertelijst, en de rekenaar voegt per niveau een rij toe.
- Stel de prijsvorming in: hoeveel elk punt de rente verlaagt en wat elk punt kost als aandeel van de lening. Eén procent voor één punt bij een rentedaling van een kwart procentpunt is de marktstandaard, maar beide cijfers zijn onderhandelbaar en beide zijn aanpasbaar.
- Voer uw eerlijke periode in maanden in — de maand waarin u zou verkopen, herfinancieren of aflossen. Dit is de enige invoer die bepaalt of punten slim of duur zijn, dus gebruik de datum op uw kalender en niet de looptijd van 30 jaar op papier.
- Lees de kopregel: aantal te kopen punten, maandelijkse besparing, break-evenmaand en werkelijke APR. De conclusieregel eronder omschrijft de kaspositie in gewone taal voor de periode die u hebt ingevoerd.
- Open de vergelijkingstabel om elk niveau naast elkaar te zien op rente, bedrag, besparing, kosten, break-even, werkelijke APR en nettovoordeel, en sla dan om naar de grafiek om de vorm van de transactie te zien.
- Schakel over naar de break-evenmodus voor het raster dat elke puntstap afloopt tegen twaalf, vierentwintig, zesendertig, zestig, honderdtwintig, honderdtachtig en driehonderdzestig maanden bezit.
- Rond af in de APRmodus als u offertes vergelijkt in plaats van een beslissing neemt. Die scheidt de contractrente, de rente die u werkelijk kreeg, de kosten en het verschil tussen beide.
Formule
Lening: L = P - D
Rente: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Bedrag: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Puntkosten: C = L * (p / 100) * n
Besparing: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Break-even:B = ceil(C / S)
Netto bij k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Gebruikscases
- Uw geldverstrekker heeft een offertelijst met opties van één, twee en drie punten voor u neergelegd en u wilt weten welke daarvan gedurende de jaren die u er woont echt zijn geld oplevert.
- U staat op drie tot vijf jaar van een waarschijnlijke herfinanciering of verhuizing en wilt controleren of het lagere maandbedrag de kosten terugverdient voordat u weg bent.
- Twee geldverstrekkers offreren dezelfde contractrente maar met verschillende puntkosten, en u wilt één vergelijkbaar getal in plaats van twee sets verkoopcijfers.
- Bij de overdracht ligt contant geld klaar en u kiest tussen punten of een grotere eigen inleg, terwijl u die afweging in maanden wilt uitdrukken in plaats van hem gewoon te beweren.
- U wilt de werkelijke APR volgens Regulation Z voor elke puntstap, omdat alleen de opgegeven rente verbergt wat rente vooraf met de werkelijke kosten van de lening doet.
- U bent aan het onderhandelen en heeft de break-evenmaand als hefboom nodig: weten hoe lang de geldverstrekker wacht tot de kosten zichzelf terugbetalen, laat zien hoeveel ruimte er is om te bewegen.
Belangrijkste voordelen
- Prijs elke puntstap van nul tot uw plafond in plaats van alleen de optie op het offertedocument, zodat u altijd vergelijkt met helemaal geen punten nemen.
- Berekent voor elke stap de werkelijke Regulation Z APR uit de werkelijke kasstroom en het gefinancierde bedrag, het enige cijfer dat een puntrijke offerte vergelijkbaar maakt met een schone.
- Rapporteert de break-even als hele maand en meet die daarna direct af tegen de periode die u invoerde, in plaats van dat u een kosten en een bedrag in uw hoofd vergelijkt.
- Scheidt de drie beslissingen die meestal in de knel komen: hoeveel lenen, hoeveel punten kopen en hoe lang u de lening houdt, elk met eigen invoer en zichtbaar eigen effect.
- Loopt het volledige raster van puntstappen in één keer tegen zeven verschillende horizons, zodat u de hele transactie ziet voordat u zich vastlegt, in plaats van de berekening opnieuw te draaien voor elke gok.
- Laat de prijsvorming bewerkbaar. De rentedaling per punt en de kosten per punt zijn beide invoeren, zodat een offerte die afwijkt van de conventie van één kwart procentpunt per punt exact zoals geoffreerd kan worden ingevoerd.
Pro-tips
- Voer de periode in vanuit uw agenda, niet vanuit het papier. De meest voorkomende fout in deze beslissing is antwoorden met de looptijd van 30 jaar terwijl het echte plan eerder bij vijf jaar ligt.
- Speel met de rentedaling per punt voordat u een offerte accepteert. Sommige programma's geven minder dan een kwart procentpunt per punt, en bij een achtste is hetzelfde bedrag op bijna geen enkele horizon meer aantrekkelijk.
- Lees de break-even voordat u het maandbedrag leest. Het maandbedrag vertelt wat u elke maand voelt; de break-even vertelt of de kosten ooit bij u terugkomen.
- Gebruik het raster in de break-evenmodus om de beslissing te toetsen tegen een uitstap na 36 en na 60 maanden. Als het antwoord alleen bij 180 maanden klopt, dan betaalt u voor een periode die u mogelijk niet krijgt.
- Prijs de optie zonder punten expliciet. De nulrij is de eerlijke basislijn, en dat is de rij waar uw beslissing werkelijk tegen wordt afgewogen — niet de andere puntstappen.
- Controleer de APRmodus wanneer twee geldverstrekkers dezelfde contractrente offreren. Dat is de enige plek waar de puntkosten en de rentedaling tot één vergelijkbaar getal worden samengevoegd.
Veelgemaakte fouten
- Punten beoordelen op alleen het maandbedrag. Op de standaardinstelling verlagen twee punten het maandbedrag met 118.37 per maand en kosten toch 7,200 vooraf — een bedragsverbetering die royaal lijkt en kosten die pas in maand 61 terug beginnen te komen.
- Aannemen dat de looptijd van 30 jaar uw periode is. Het papier loopt 360 maanden, maar uw plan kan 36 of 60 maanden zijn. Punten worden afgemeten aan uw uitstap, en een break-even in maand 61 binnen een periode van 36 maanden is een zekere verlies.
- Puntkosten tussen geldverstrekkers vergelijken zonder de rentedaling te normaliseren. Als de één één punt rekent voor een daling van een kwart procentpunt en de ander één punt rekent voor een achtste, dan zijn de puntsprijzen helemaal niet vergelijkbaar.
- Punten kopen met geld dat in de eigen inleg had moeten zitten. Elke 1,000 die u aan de eigen inleg toevoegt verkleint de lening en daarmee de kostenbasis voor elk niveau dat u overwoog.
- Vergeten dat met contant geld betaalde punten kapitaal zijn dat u niet vroegtijdig terugkrijgt. Op de instelling Verkoop binnen 3 jaar staan de kosten bij het vertrek nog open, en het geld was beter bewaard gebleven voor de verhuizing.
- De werkelijke APR lezen als de rente die u elke maand betaalt. De APR is een vergelijkingscijfer over de hele lening waarin de punten zijn verwerkt; uw maandbedrag wordt berekend op de gedisconteerde contractrente, en die twee mogen verschillen.
Sleutelbegrippen
- Kortingspunt:
- rente vooraf die bij de overdracht wordt betaald in ruil voor een permanente verlaging van de contractrente. Eén punt is één procent van het leenbedrag.
- Contractrente:
- de rente waarop uw hypotheek wordt afgelost, voordat er punten zijn gekocht. Ook wel de couponrente genoemd.
- Werkelijke APR:
- de jaarlijkse percentagevoet volgens Regulation Z, berekend uit het gefinancierde bedrag na de puntkosten en de volledige betalingsstroom. Het cijfer waarmee offertes met verschillende punten vergelijkbaar worden.
- Break-evenmaand:
- de eerste hele maand waarin de cumulatieve besparing van het lagere bedrag de kosten vooraf overtreft.
- Gefinancierd bedrag:
- de hoofdsom van de lening minus eventuele vooraf betaalde financieringskosten zoals punten, de basis waarop de werkelijke APR wordt berekend.
- Rentedaling per punt:
- hoeveel één punt van de contractrente afhaalt, normaal een kwart procentpunt, bepaald door de eigen prijslijst van de geldverstrekker.
- Nettovoordeel in uw periode:
- totale besparing tot uw uitstapmaand min de kosten van de punten. Een negatief bedrag betekent dat de punten op die horizon geld hebben gekost.
- Periode:
- het aantal maanden dat u de lening houdt voordat u verkoopt, herfinanciert of aflost, de horizon waarlangs elke conclusie in deze rekenaar wordt afgemeten.
Gerelateerde concepten
- Hypotheekrekenmachine: draai voor elke geoffreerde rente de volledige aflossing en zie de verdeling tussen hoofdsom en rente maand voor maand.
- Amortisatieschema Calculator: print het volledige schema zodat u ziet hoeveel van de eerste betaling rente is voordat u punten koopt.
- Leningvergelijker: zet twee of drie complete offertes naast elkaar en rangschik ze op totale kosten in plaats van op de opgegeven rente.
- Sluitingskosten Calculator: tel al het andere op wat bij de overdracht verschuldigd is, zodat u ziet wat er na de sluitingskosten nog overblijft voor punten.
- Herfinanciering Rekenmachine: test of een nieuwe lening tegen een lagere rente beter is dan blijven en punten kopen op de lening die u al hebt.
- Schuld-Inkomensratio Calculator: controleer of het bedrag na de punten nog steeds de marge oplevert die uw geldverstrekker vereist.
Voorbeeld
Begin bij de standaardinstelling: een woning van 400,000, 40,000 eigen inleg, een lening van 360,000 tegen 6.75 procent over 30 jaar, met de bedoeling hem 120 maanden te houden. Het uitgangsbedrag is 2,334.95 per maand.
Eén punt kost 3,600 en brengt de rente naar 6.50 procent. Het maandbedrag daalt naar 2,275.44, dus u bespaart elke maand 59.51. 3,600 gedeeld door 59.51 geeft 60.5, wat naar boven wordt afgerond op een break-even in maand 61. Op uw geplande uitstap in maand 120 heeft u 7,141 aan besparing opgebouwd tegenover de kosten van 3,600, waardoor u 3,541 voorligt.
Twee punten kosten 7,200 en brengen de rente naar 6.25 procent. Het maandbedrag daalt naar 2,216.58, een besparing van 118.37 per maand. De break-even valt weer op maand 61, omdat zowel de kosten als de besparing in dezelfde verhouding meegroeien met het aantal punten, maar de positie is twee keer zo groot: 14,204 aan besparing tegenover 7,200 betaald, dus 7,004 netto in maand 120. Op deze cijfers kiest de rekenaar twee punten.
Schakel nu naar de instelling Verkoop binnen 3 jaar, die de periode terugbrengt tot 36 maanden. De break-even blijft 61 maanden, dus binnen uw horizon verdient niets zich terug: één punt laat u 1,458 achter en twee punten 2,939 bij het vertrek. Dezelfde lening, dezelfde prijzen, tegengesteld antwoord — de periode bepaalt het.
Resultaten interpreteren
Lees de resultaten in deze volgorde. Begin met het aantal te kopen punten en de conclusieregel: die omschrijft in gewone taal de kaspositie bij uw uitstap en noemt de periode waarop hij is afgemeten. Als er staat dat u moet overslaan, is de analyse feitelijk af.
Daarna de break-evenmaand. Vergelijk die met uw periode, niet met de looptijd van de lening. Een break-even na 61 maanden binnen een periode van 120 maanden is een comfortabele marge; dezelfde 61 maanden tegenover een periode van 36 maanden is verlies. Het verschil tussen die twee getallen is de marge die u hebt.
Dan de kosten en de maandelijkse besparing. Die twee bepalen samen de break-even, en het loont om dat met het oog te controleren: 7,200 gedeeld door 118.37 is ongeveer 61, en dat is precies wat de rekenaar rapporteert.
De werkelijke APR doet er toe wanneer u geldverstrekkers vergelijkt in plaats van voor uzelf beslist. Een APR onder de contractrente betekent dat de punten in hun waardering over de hele lening het kopen waard waren; een APR erboven betekent dat de kosten de rentedaling over de hele looptijd overwogen.
Tot slot, schakel naar de break-evenmodus en lees het raster over de kolommen. De maand waarin een rij van rood naar groen kantelt is exact de horizon waarop die puntstap u begint uit te betalen, en hij laat meteen zien hoe gevoelig de beslissing is voor vroegtijdig vertrek.