Eiendomsinvestering

Rabattpunktkalkulator for boliglån

Gratis kalkulator for rabattpunkter i boliglån: priser hvert punktnivå, viser månadsbesparelse, break-even-måned, effektiv rente og netto kontanter ved exit.

Hjalp denne kalkulatoren deg?

Hva er Rabattpunktkalkulator for boliglån?

Et rabattpunkt er forhåndsbetalt rente. Du gir långiveren kontanter ved innløsningen, og til gjengjeld går rentesatsen på boliglånet ned. Ett punkt koster én prosent av lånebeløpet og tar, på de fleste konvensjonelle tilbud, et kvartprosent av renten. I standardeksempelet her — et kjøp på 400,000 med 40,000 i egenkapital, altså et lån på 360,000 til 6.75 prosent — koster ett punkt 3,600 og flytter renten til 6.50 prosent, og kutter betalingen fra 2,334.95 til 2,275.44 i måneden. Den besparelsen er reell, men den kommer langsomt: 59.51 i måneden, så gebyret er først hentet inn rundt måned 61. Punkter er dermed et veddemål på hvor lenge du beholder lånet. Selger, refinansierer eller innfrir du før break-even, ga du bare fra deg gebyret. Blir du godt forbi, er hver måned etter break-even ren gevinst fra den lavere renten. Denne kalkulatoren priser hvert nivå fra null opp til tallet du velger, løser den faktiske effektive renten etter Regulation Z for hvert nivå, rapporterer netto kontantposisjonen i den eksakte måneden du planlegger å dra, og viser hvordan hele svaret skifter når holdetiden din endres.

Når du bør bruke denne kalkulatoren

  • Når et tilbudsark legger ett, to og tre punktalternativer foran deg og ingen har fortalt deg hvilke av dem som faktisk betaler seg.
  • Når du forventer å selge eller refinansiere innen fem til syv år og trenger å vite om gebyret hentes inn før du drar.
  • Når to långivere tilbyr samme rentesats med forskjellige punktkostnader, og du vil ha ett sammenlignbart tall i stedet for to markedsføringstall.
  • Når du har ekstra kontanter ved innløsningen og vurderer punkter mot en større egenkapital, og du vil ha byttet uttrykt i måneder.
  • Når du vil ha den faktiske effektive renten etter Regulation Z for hvert nivå, fordi overskriftsrenten alene skjuler hva forhåndsbetalt rente gjør med kostnaden for lånet.
  • Når du skal til å forhandle og vil ha break-even-måneden som pressmiddel, siden den viser hvor lenge långiveren venter før gebyret betaler seg.

Trinn:

  1. Sett prisen og egenkapitalen. Forskjellen er lånebeløpet, og hvert punktgebyr i denne kalkulatoren beregnes som en prosent av dette beløpet, ikke av kjøpesummen.
  2. Skriv inn rentesatsen långiveren tilbudte før noen punkter, og angi deretter hvor mange punktnivåer du vil ha priset. Null til tre dekker nesten ethvert tilbudsark, og kalkulatoren legger til en rad for hvert nivå.
  3. Sett prisingen: hvor mye hvert punkt tar av renten og hva hvert punkt koster som andel av lånet. Én prosent for ett punkt med et kvartprosent rentekutt er markedsskikkene, men begge tallene kan forhandles og begge kan redigeres.
  4. Skriv inn din ærlige holdetid i måneder — måneden du ville solgt, refinansiert eller innfridd. Dette er den ene inngangen som avgjør om punkter er lurt eller dyrt, så bruk datoen i kalenderen heller enn 30-årsperioden i avtalen.
  5. Les overskriften: punkter å kjøpe, månedlig besparelse, break-even-måned og faktisk effektiv rente. Konklusjonslinjen under den oppgir kontantposisjonen i klartekst for holdetiden du skrev inn.
  6. Åpne sammenligningstabellen for å se hvert nivå priset side om side på rente, betaling, besparelse, gebyr, break-even, faktisk effektiv rente og netto gevinst, og bytt til diagrammet for å se formen på byttet.
  7. Bytt til break-even-modus for rutenettet som går gjennom hvert punktnivå mot tolv, tjuefire, trettiseks, seksti, hundre og tytti, hundre og åtti og tre hundre og seksti måneders eie.
  8. Avslutt i effektiv-rente-modus hvis du sammenligner tilbud heller enn å ta en avgjørelse. Den isolerer rentesatsen, renten du faktisk fikk, gebyret og gapet mellom de to.

Formel

Lån: L = P - D Rente: r(n) = max(0, r0 - n * dr) Betaling: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years Punktgebyr: C = L * (p / 100) * n Besparelse: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate Break-even:B = ceil(C / S) Netto ved k: Net(k) = S * k - C Effektiv rente: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12

Bruksområder

  • Långiveren har lagt et tilbudsark foran deg med ett, to og tre punktalternativer, og du trenger å vite hvilke av dem som faktisk betaler seg i årene du forventer å bli.
  • Du er tre til fem år unna en sannsynlig refinansiering eller flytting og vil sjekke om den lavere betalingen henter inn gebyret før du drar.
  • To långivere har tilbudt samme rentesats, men forskjellige punktkostnader, og du vil ha ett sammenlignbart tall i stedet for to sett med markedsføringstall.
  • Du har ledige kontanter ved innløsningen og velger mellom å legge dem i punkter eller i en større egenkapital, og du vil ha byttet målt i måneder heller enn hevdet.
  • Du vil ha den faktiske effektive renten etter Regulation Z for hvert punktnivå, fordi overskriftsrenten alene skjuler hva forhåndsbetalt rente gjør med den reelle kostnaden for lånet.
  • Du forhandler og trenger break-even-måneden som et spak: å vite hvor lenge långiveren må vente på at gebyret hentes inn, forteller deg hvor mye rom du har å bevege deg i.

Nøkkelfordeler

  • Priser hvert punktnivå fra null til taket ditt i stedet for bare alternativet på tilbudsarket, slik at sammenligningen alltid er mot å ikke ta punkter i det hele tatt.
  • Løser den faktiske effektive renten etter Regulation Z for hvert nivå fra den faktiske kontantstrømmen og finansieringsbeløpet, som er det eneste tallet som gjør et punkttungt tilbud sammenlignbart med et rent ett.
  • Rapporterer break-even som en hel måned og måler den deretter direkte mot holdetiden du skrev inn, i stedet for å la deg sammenligne et gebyr og en betaling i hodet.
  • Skiller de tre avgjørelsene som ofte flokes: hvor mye du skal låne, hvor mange punkter du skal kjøpe og hvor lenge du beholder lånet, hver med sin egen inngang og synlig effekt.
  • Går gjennom hele rutenettet av punktnivåer mot sju forskjellige horisonter på én gang, så du kan se hele byttet før du forplikter deg i stedet for å kjøre om igjen regnestykket for hver gjetning.
  • Later prisingen være redigerbar. Rentekutt per punkt og kostnad per punkt er begge innganger, så et tilbud som bryter konvensjonen om ett punkt per kvartprosent kan skrives inn nøyaktig som tilbudt.

Profftips

  • Skriv inn holdetiden fra kalenderen din, ikke fra avtalen. Den vanligste feilen i denne avgjørelsen er å svare med 30-årsperioden når den reelle planen er nærmere fem.
  • Lek med rentekuttet per punkt før du godtar et tilbud. Enkelte programmer betaler mindre enn et kvartprosent for et punkt, og med en åttedel blir samme gebyr uinteressant i nesten ethvert horisont.
  • Les break-even før du leser betalingen. Betalingen forteller hva du kommer til å føle hver måned; break-even forteller om gebyret noen gang kommer tilbake til deg.
  • Bruk rutenettet i break-even-modus for å stressteste avgjørelsen mot en exit på 36 måneder og en på 60 måneder. Hvis svaret bare fungerer ved 180 måneder, betaler du for en holdetid du kanskje ikke får.
  • Pris alternativet uten punkter eksplisitt. Null-raden er det ærlige referansepunktet, og det er raden avgjørelsen din faktisk står mot — ikke de andre punktnivåene.
  • Sjekk effektiv-rente-modus når to långivere tilbyr samme rentesats. Det eneste stedet der punktgebyret og rentekuttet settes mot hverandre i ett sammenlignbart tall.

Vanlige feil å unngå

  • Å bedømme punkter etter betalingen alene. På standardvalget kutter to punkter betalingen med 118.37 i måneden og koster fortsatt 7,200 forskudds — en betalingsforbedring som ser god ut og et gebyr som begynner å betale seg først i måned 61.
  • Å anta at 30-årsperioden er holdetiden din. Avtalen løper i 360 måneder, men planen din kan være 36 eller 60. Punkter måles mot din exit, og en break-even i måned 61 innenfor en holdetid på 36 måneder er et garantert tap.
  • Å sammenligne punktkostnader mellom långivere uten å normalisere rentekuttet. Hvis én långiver krever ett punkt for et kvartprosent-kutt og en annen krever ett punkt for en åttedel, er punktprisene overhodet ikke sammenlignbare.
  • Å kjøpe punkter med penger som burde gått til egenkapitalen. Hver 1,000 du legger til i egenkapitalen reduserer lånet, og dermed gebyrgrunnlaget, for hvert nivå du vurderte.
  • Å glemme at punkter betalt med kontanter er kapital du ikke kan hente inn igjen tidlig. På valget Selger om 3 år er gebyret fortsatt utestående ved exit, og kontantene hadde vært bedre å beholde for flyttingen.
  • Å lese den faktiske effektive renten som renten du betaler hver måned. Den effektive renten er et hele-lånet-tall som inkluderer punktene; månedsbetalningen din er beregnet på den rabatterte rentesatsen, og de to skal være forskjellige.

Nøkkelbegreper forklart

Rabattpunkt:
forhåndsbetalt rente betalt ved innløsningen i mot en permanent reduksjon i rentesatsen. Ett punkt er én prosent av lånebeløpet.
Rentesats:
den avtalte renten boliglånet amortiseres etter, før noen punkter kjøpes. Også kalt pålydende rente.
Faktisk effektiv rente:
den effektive årsrenten etter Regulation Z, beregnet fra finansieringsbeløpet etter punktgebyret og hele betalingsstrømmen. Det er tallet som gjør tilbud med forskjellige punkter sammenlignbare.
Break-even-måned:
den første hele måneden der den akkumulerte besparelsen fra den lavere betalingen overstiger forskuddskostnaden for punktene.
Finansieringsbeløp:
lånekapitalen minus forskuddsbetalte finansieringskostnader som punkter, og det er grunnlaget den faktiske effektive renten beregnes mot.
Rentekutt per punkt:
hvor mye ett punkt fjerner fra rentesatsen, normalt et kvartprosent, fastsatt av långiverens egen prisliste.
Netto gevinst ved din holdetid:
samlet besparelse hentet inn til exit-måneden din minus kostnaden for punktene. Et negativt tall betyr at punktene tapte penger på det horisonten.
Holdetid:
antall måneder du beholder lånet før salg, refinansiering eller innfrielse, og det er horisonten hver konklusjon i denne kalkulatoren måles mot.

Relaterte konsepter

  • Boliglånskalkulator: kjør den fulle amortiseringen for hver rente du får tilbudt, og se fordelingen mellom kapital og renter måned for måned.
  • Amortiseringsplanberegner: skriv ut den fulle nedbetalingsplanen så du kan se hvor mye av den tidlige betalingen er renter før du forplikter deg til punkter.
  • Lånesammenligningskalkulator: sett to eller tre komplette tilbud side om side og ranger dem etter total kostnad heller enn etter overskriftsrenten.
  • Avslutningskostnadskalkulator: summer alt annet som forfaller ved oppgjøret, slik at du ser hva som blir igjen til punkter når gebyrer ved innløsning er dekket.
  • Refinansieringskalkulator: test om et nytt lån med lavere rente slår å bli og kjøpe punkter på det du allerede har.
  • Gjeldsinntektsberegner: sjekk om betalingen etter punkter fortsatt gir den bufferen långiveren krever.

Eksempel

Start fra standardvalget: en bolig til 400,000 med 40,000 i egenkapital, altså et lån på 360,000 til 6.75 prosent over 30 år, med planer om å beholde det i 120 måneder. Standardbetalingen er 2,334.95 i måneden. Ett punkt koster 3,600 og tar renten til 6.50 prosent. Betalingen faller til 2,275.44, så du sparer 59.51 hver måned. 3,600 delt på 59.51 gir 60.5, som rundes opp til break-even i måned 61. Ved din planlagte exit i måned 120 har du hentet inn 7,141 i besparelse mot gebyret på 3,600, og står 3,541 foran. To punkter koster 7,200 og tar renten til 6.25 prosent. Betalingen faller til 2,216.58, en besparelse på 118.37 i måneden. Break-even lander på måned 61 igjen, fordi både gebyret og besparelsen skalerer i samme proporsjon som punktantallet, men posisjonen er dobbelt så stor: 14,204 i besparelse mot 7,200 betalt, altså 7,004 netto innen måned 120. Med disse tallene er to punkter svaret kalkulatoren velger. Bytt nå til valget Selger om 3 år, som kutter holdetiden til 36 måneder. Break-even er uendret på 61 måneder, så ingenting betaler seg innenfor ditt horisont: ett punkt etterlater deg 1,458 i minus og to punkter 2,939 i minus ved exit. Samme lån, samme prising, motsatt svar — holdetiden er det som avgjør.

Tolke resultatene dine

Les resultatene i denne rekkefølgen. Begynn med punktene å kjøpe og konklusjonslinjen: den oppgir kontantposisjonen ved exiten din i klartekst og navngir holdetiden den ble målt mot. Hvis den sier hopp over, er analysen i praksis ferdig. Deretter break-even-måneden. Den skal sammenlignes mot holdetiden din, ikke mot låneperioden. Break-even ved 61 måneder innenfor en holdetid på 120 måneder er en komfortabel margin; de samme 61 månedene mot en holdetid på 36 måneder er et tap. Forskjellen mellom de to tallene er sikringsmarginen du har. Så kostnaden og den månedlige besparelsen. Forholdet mellom de to er break-even, og det er verdt å sjekke med øyet: 7,200 delt på 118.37 er omtrent 61, og det er nøyaktig hva kalkulatoren rapporterer. Den faktiske effektive renten betyr noe når du sammenligner långivere heller enn å bestemme selv. En effektiv rente under rentesatsen betyr at punktene var verdt å kjøpe på hele-lånet-grunnlag; en over den betyr at gebyret veide tyngre enn rentekuttet gjennom hele perioden. Til slutt, bytt til break-even-modus og les rutenettet rad for rad. Måneden der en rad snur fra rød til grønn er nøyaktig det horisonten der det punktnivået begynner å betale deg, og den forteller deg umiddelbart hvor sensitiv avgjørelsen er for å dra tidlig.

Ofte stilte spørsmål

Hva er et rabattpunkt i boliglån?
Et rabattpunkt er forhåndsbetalt rente du betaler långiveren ved innløsningen for å kjøpe rentesatsen ned. Ett punkt koster én prosent av lånebeløpet og tar, på de fleste konvensjonelle tilbud, et kvartprosent av renten. I standardeksempelet i denne kalkulatoren er lånet 360,000, så ett punkt koster 3,600 og flytter 6.75 prosent ned til 6.50 prosent, og kutter betalingen fra 2,334.95 til 2,275.44 i måneden. Gebyret forfaller i kontanter sammen med egenkapitalen din og er ikke refunderbart, og det er derfor lengden på holdetiden din avgjør om kjøp av punkter var en god idé eller en dyr.
Hvor mange boligpunkter bør jeg kjøpe?
Kjøp nivået som maksimerer netto posisjonen din i måneden du faktisk drar, og det er hva denne kalkulatoren velger for deg. I standardeksempelet bryter både ett punkt og to punkter even i måned 61, så med en holdetid på 120 måneder vinner alternativet med to punkter med 7,004 netto mot 3,541 for ett punkt. Endrer du holdetiden til 36 måneder, faller det riktige svaret til null punkter, fordi ingenting henter inn gebyret innenfor det horisonten. Det finnes ikke noe universelt riktig tall: punktantallet som er optimalt for en holdetid på ti år kan være et garantert tap for en holdetid på tre år på et identisk lån.
Senker boligpunkter den månedlige betalingen min?
Ja, umiddelbart. Hvert punkt du kjøper reduserer rentesatsen, og en lavere rentesats amortiserer samme kapital over samme periode med en lavere månedlig betaling. På det vanlige lånet på 360,000 faller betalingen fra 2,334.95 ved 6.75 prosent til 2,275.44 ved 6.50 prosent med ett punkt, og til 2,216.58 ved 6.25 prosent med to — besparelser på 59.51 og 118.37 i måneden. Det viktige er at besparelsen starter dag én mens gebyret betales fullt ut dag én, så selve betalingsreduksjonen forteller deg aldri om avtalen var god. Du trenger også gebyret, break-even-måneden og den forventede holdetiden din før betalingstallet betyr noe.
Hvor lang tid tar det før punkter betaler seg?
Break-even er forskuddskostnaden for punktene delt på den månedlige besparelsen, avrundet opp til en hel måned. I standardeksempelet koster ett punkt 3,600 og sparer 59.51 i måneden, så 3,600 delt på 59.51 er 60.5 og break-even er måned 61. To punkter koster 7,200 og sparer 118.37 i måneden, noe som gir 60.8 og samme måned 61, fordi gebyret og besparelsen skalerer sammen når punktantallet øker. På valget Høy rente 7.25 prosent skalerer gebyret og besparelsen forskjellig, og break-even strammer seg til måned 60. Alt kortere enn det horisonten, og punktene er fortsatt utestående når du drar.
Lønner det seg å kjøpe punkter hvis jeg selger eller refinansierer tidlig?
Bare hvis du blir forbi break-even, og kalkulatoren måler det direkte. På valget Selger om 3 år er holdetiden 36 måneder mot en break-even på 61 måneder, så ett punkt ender 1,458 i minus og to punkter ender 2,939 i minus ved exit. Rentekuttet var ekte og besparelsen hver måned var ekte, men du bodde ikke lenge nok i lånet til å hente inn nok av den til å dekke gebyret. Det er derfor break-even, ikke betalingsreduksjonen, er tallet du bør sjekke før du sier ja til punkter, og derfor en kortere forventet holdetid vanligvis taler for å beholde kontantene.
Hva er forskjellen på rabattpunkter og etableringsgebyr?
Rabattpunkter kjøper renten din ned: jo mer du betaler, desto lavere rentesats, så pengene returneres til deg over tid gjennom en lavere betaling. Et etableringsgebyr er bare långiverens avgift for å opprette lånet, og det kjøper deg ingenting — renten din er den samme enten du betaler det eller ikke. Begge er forskuddsbetalte finansieringskostnader etter Regulation Z, og begge reduserer finansieringsbeløpet som brukes til å beregne den faktiske effektive renten, og derfor vises de identisk i den beregningen. Skillet er viktig når du forhandler: du kan bytte det ene mot det andre, men bare rabattpunkter har en tilbakebetaling knyttet til seg.
Hvordan beregnes den faktiske effektive renten når jeg betaler punkter?
Regulation Z definerer den som renten som gjør finansieringsbeløpet lik nåverdien av betalingsstrømmen. Finansieringsbeløpet er lånekapitalen din minus punktgebyret, så å betale to punkter på et lån på 360,000 etterlater 352,800 i finansieringsbeløp mens betalingen fortsatt beregnes på hele 360,000 til den rabatterte renten. Å finne renten som forener de to tallene og gange månedsresultatet med tolv gir den effektive renten. I standardeksempelet blir den 6.60 prosent for ett punkt og 6.44 prosent for to, begge under rentesatsen på 6.75 prosent, og det forteller deg at rentekuttet var verdt mer enn gebyret gjennom hele perioden.
Tar punkter alltid et kvartprosent av renten?
Nei. Et kvartprosent per punkt er den vanligste konvensjonen på konvensjonelle konforme lån, men tabellen fastsettes av långiveren og varierer med program, lånnivå, kredittprofil og utformingen av rentelisten den dagen. Noen prislister betaler en åttedel, noen betaler tre åttedeler, og ved større lånebeløp eller på jumbo-programmer er kurven ofte ikke lineær. Derfor gjør denne kalkulatoren rentekuttet per punkt til en inngang heller enn en konstant. Skriv inn tallet långiveren faktisk tilbudte, og hele analysen — betaling, besparelse, break-even, effektiv rente og netto posisjon — beregnes på nytt mot din faktiske prising i stedet for et markedsgjennomsnitt.
Bør jeg legge pengene i punkter eller i en større egenkapital?
De løser forskjellige problemer, og kalkulatoren hjelper deg å skille dem. Punkter reduserer renten på alt du låner, så fordelen skalerer med lånets størrelse og betaler seg etter en tidsplan. En større egenkapital reduserer lånet selv, noe som senker betalingen, fjerner eller reduserer boliglånsforsikringen og krymper grunnlaget hvert punktgebyr beregnes av. Den ærlige testen er tid: hvis du selger før break-even-måneden, returnerer punkter ingenting, og egenkapitalen, som returnerer verdi øyeblikket du eier mer av huset, er den tryggere bruken av kontantene. Forbi break-even vender byttet den andre veien, fordi rentekuttet fortsetter å rente i din favør hver måned du blir.
Kan jeg finansiere punktene i lånet i stedet for å betale kontant?
Det kan du stort sett ikke, og årsaken er strukturell. Rabattpunkter er per definisjon forhåndsbetalt rente — rabatten finnes bare fordi du betalte pengene på forhånd. Å finansiere gebyret ville betydd å låne beløpet du skulle ha betalt kontant, noe som øker kapitalen din, øker betalingen og i stor grad opphever rentereduksjonen du kjøpte. Etableringsgebyr kan noen ganger finansieres eller rulles inn i lånet, og noen programmer tillater et långiverkreditt i stedet for punkter, men det er andre instrumenter med annen økonomi. Hvis du ikke har kontantene ved innløsningen, er det praktiske alternativet vanligvis å ta den høyere rentesatsen heller enn å lage en finansiert rabatt.
Hvordan vet jeg om långiverens punktprising er rettferdig?
Be om rentelisten eller prisen for flere trinn — null, ett, to og tre punkter — i stedet for å godta ett tilbudt par. Sjekk så to ting. For det første om rentekuttet per punkt ligger nær kvartprosent-konvensjonen; en långiver som bare betaler en åttedel per punkt krever dobbelt for samme rabatt. For det andre om den implisitte kostnaden per punkt ligger nær én prosent av lånet, siden et punkt priset over det er dyrere enn markedsskikken. Skriv begge de faktiske tallene inn i prispanelet her, og break-even-måneden vil straks fortelle deg om tilbudet er generøst, gjennomsnittlig eller ett du bør avvise.

Oppdag flere verktøy

Ferske utvalg fra hele verktøybiblioteket vårt.

Gjeld snøball-kalkulator

Baudrate-konverter

Skritt-kalkulator

Logaritmekalkulator

TikTok-inntjeningskalkulator

AI-inferenskostnadskalkulator