O que é Calculadora de Pontos de Hipoteca?
Um ponto de desconto é juros pré-pagos. Você entrega dinheiro ao mutuário no fechamento e, em troca, a taxa nominal da sua hipoteca cai. Um ponto custa um por cento do valor do empréstimo e, na maioria das propostas convencionais, tira um quarto de por cento da taxa. No exemplo padrão aqui — uma compra de 400,000 com 40,000 de entrada, ou seja, um empréstimo de 360,000 cotado a 6.75% — um ponto custa 3,600 e leva a taxa a 6.50%, cortando a parcela de 2,334.95 para 2,275.44 por mês. Essa economia é real, mas chega devagar: 59.51 por mês, então a comissão só foi recuperada por volta do mês 61.
Os pontos são, portanto, uma aposta sobre por quanto tempo você mantém o empréstimo. Venda, refinancie ou quite antes do ponto de equilíbrio e você simplesmente deu a comissão de presente. Fique bem além e cada mês depois do ponto de equilíbrio é lucro puro da taxa menor. Esta calculadora precifica cada nível de zero até o número que você escolhe, resolve a APR real da Regra Z para cada um, reporta a posição de caixa líquida exatamente no mês em que você pretende sair e mostra como toda a resposta muda quando sua permanência varia.
Quando Usar Esta Calculadora
- Quando uma proposta coloca opções de um, dois e três pontos na sua frente e ninguém lhe disse qual delas realmente se paga.
- Quando você espera vender ou refinanciar em cinco a sete anos e precisa saber se a comissão é recuperada antes de você ir.
- Quando dois mutuários cotam a mesma taxa nominal com custos de pontos diferentes, e você quer um número comparável em vez de dois números de marketing.
- Quando você tem dinheiro extra no fechamento e pesa pontos contra uma entrada maior, e quer o trade expresso em meses.
- Quando você quer a APR real da Regra Z para cada nível, porque a taxa de cabeça sozinha esconde o que os juros pré-pagos fazem com o custo do empréstimo.
- Quando você está prestes a negociar e quer o mês de ponto de equilíbrio como alavanca, já que ele mostra quanto tempo o mutuário espera antes de a comissão se pagar.
Passos:
- Defina o preço e a entrada. A diferença é o valor do empréstimo, e cada comissão de ponto nesta calculadora é cobrada como porcentagem desse valor, não do preço de compra.
- Digite a taxa nominal que seu mutuário cotou antes de qualquer ponto e defina quantos níveis de pontos você quer precificar. De zero a três cobre quase qualquer proposta, e a calculadora adiciona uma linha para cada nível.
- Defina a precificação: quanto cada ponto corta da taxa e quanto cada ponto custa como parcela do empréstimo. Um por cento para um ponto com corte de um quarto de por cento é o padrão de mercado, mas ambos os valores são negociáveis e editáveis.
- Digite sua permanência real em meses — o mês em que você venderia, refinanciaria ou quitaria. É o único input que decide se pontos são espertos ou caros, então use a data do seu calendário, não o prazo de 30 anos da nota.
- Leia o resumo: pontos a comprar, economia mensal, mês de ponto de equilíbrio e APR real. A linha de veredito abaixo traduz a posição de caixa em linguagem simples para a permanência que você digitou.
- Abra a tabela de comparação para ver cada nível precificado lado a lado em taxa, parcela, economia, comissão, ponto de equilíbrio, APR real e ganho líquido, depois vire para o gráfico para ver a forma do trade.
- Troque para o modo ponto de equilíbrio para a grade que varre cada nível de pontos contra 12, 24, 36, 60, 120, 180 e 360 meses de propriedade.
- Termine no modo APR se você está comparando propostas em vez de decidir. Ele isola a taxa nominal, a taxa que você realmente obteve, a comissão e a diferença entre as duas.
Fórmula
Empréstimo: L = P - D
Taxa: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Parcela: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Taxa de ponto: C = L * (p / 100) * n
Economia: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Equilíbrio:B = ceil(C / S)
Líquido em k: Net(k) = S * k - C
APR: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Casos de uso
- Seu mutuário colocou uma proposta com opções de um, dois e três pontos na sua frente e você precisa saber qual delas realmente se paga ao longo dos anos em que pretende ficar.
- Você está a três a cinco anos de um provável refinanciamento ou mudança e quer verificar se a parcela menor recupera a comissão antes de você ir.
- Dois mutuários cotaram a mesma taxa nominal com custos de pontos diferentes e você quer um único número comparável em vez de dois conjuntos de números de marketing.
- Você tem dinheiro sobrando no fechamento e está escolhendo entre colocá-lo em pontos ou em uma entrada maior, e quer o trade medido em meses em vez de afirmado.
- Você quer a APR real da Regra Z para cada nível de pontos, porque a taxa de cabeça sozinha esconde o que os juros pré-pagos fazem com o custo real do empréstimo.
- Você está negociando e precisa do mês de ponto de equilíbrio como alavanca: saber quanto tempo o mutuário tem que esperar para recuperar a comissão diz quanto espaço existe para se mover.
Benefícios Principais
- Precifica cada nível de pontos de zero até o seu teto, em vez de apenas a opção da proposta, então a comparação é sempre contra não levar ponto algum.
- Resolve a APR real da Regra Z para cada nível a partir do fluxo de caixa real e do valor financiado, que é o único número que torna uma proposta cheia de pontos comparável com uma limpa.
- Reporta o ponto de equilíbrio como um mês inteiro e depois o mede diretamente contra a permanência que você digitou, em vez de deixar você comparar comissão e parcela na cabeça.
- Separa as três decisões que normalmente se embaralham: quanto pedir emprestado, quantos pontos comprar e por quanto tempo você manterá o empréstimo, cada uma com seu próprio input e seu efeito visível.
- Varre a grade inteira de níveis de pontos contra sete horizontes diferentes de uma vez, então você vê o trade completo antes de se comprometer em vez de rodar o cálculo para cada palpite.
- Deixa a precificação editável. Redução de taxa por ponto e custo por ponto são inputs, então uma proposta que quebra a convenção de um ponto por um quarto de por cento pode ser digitada exatamente como cotada.
Dicas Profissionais
- Digite a permanência do seu calendário, não da nota. O erro mais comum nesta decisão é responder com o prazo de 30 anos quando o plano real está mais perto de cinco.
- Brinque com a redução de taxa por ponto antes de aceitar uma proposta. Alguns programas pagam menos de um quarto de por cento por ponto e, a um oitavo, a mesma comissão deixa de ser atraente em quase qualquer horizonte.
- Leia o ponto de equilíbrio antes de ler a parcela. A parcela diz o que você sentirá todo mês; o ponto de equilíbrio diz se a comissão volta para você algum dia.
- Use a grade no modo ponto de equilíbrio para testar a decisão contra uma saída de 36 meses e uma de 60 meses. Se a resposta só funciona em 180 meses, você está pagando por uma permanência que talvez não tenha.
- Precifique explicitamente a opção sem pontos. A linha zero é a base honesta e é a linha contra a qual a sua decisão realmente joga — não os outros níveis de pontos.
- Confira o modo APR quando dois mutuários cotam a mesma taxa nominal. É o único lugar em que a comissão de ponto e o corte de taxa são somados em um único número comparável.
Erros Comuns a Evitar
- Julgar pontos só pela parcela. No preset padrão dois pontos cortam a parcela em 118.37 por mês e ainda custam 7,200 na frente — uma melhora de parcela que parece generosa e uma comissão que só começa a se pagar no mês 61.
- Assumir que o prazo de 30 anos é a sua permanência. A nota corre por 360 meses, mas o seu plano pode ser de 36 ou 60. Os pontos são medidos contra a sua saída, e um ponto de equilíbrio no mês 61 dentro de uma permanência de 36 meses é uma perda garantida.
- Comparar custos de pontos entre mutuários sem normalizar o corte de taxa. Se um mutuário cobra um ponto por um corte de um quarto de por cento e outro cobra um ponto por um oitavo, os preços dos pontos não são comparáveis de modo algum.
- Comprar pontos com dinheiro que deveria ter ido para a entrada. Cada 1,000 que você adiciona à entrada reduz o empréstimo e, portanto, a base da comissão, para todos os níveis que você estava considerando.
- Esquecer que pontos pagos em dinheiro são capital que você não recupera de forma antecipada. No preset Venda em 3 anos a comissão ainda está em aberto na saída, e o dinheiro teria sido melhor guardado para a mudança.
- Ler a APR real como a taxa que você pagará todo mês. A APR é um número de comparação do empréstimo inteiro que inclui os pontos; sua parcela mensal é calculada sobre a taxa nominal descontada, e os dois são feitos para diferir.
Termos Chave Explicados
- Ponto de desconto:
- juros pré-pagos pagos no fechamento em troca de uma redução permanente na taxa nominal. Um ponto é um por cento do valor do empréstimo.
- Taxa nominal:
- a taxa de juros contratual na qual sua hipoteca é amortizada, antes de comprar pontos. Também chamada de taxa cupom.
- APR real:
- a taxa percentual anual da Regra Z, calculada a partir do valor financiado após a comissão de ponto e do fluxo completo de parcelas. É o número que torna comparáveis propostas com pontos diferentes.
- Mês de ponto de equilíbrio:
- o primeiro mês inteiro em que a economia acumulada da parcela menor supera o custo inicial dos pontos.
- Valor financiado:
- o principal do empréstimo menos encargos financeiros pré-pagos como os pontos, que é a base sobre a qual a APR real é calculada.
- Redução de taxa por ponto:
- quanto um ponto remove da taxa nominal, normalmente um quarto de por cento, definido pela tabela de preços do próprio mutuário.
- Ganho líquido ao fim da permanência:
- economia total coletada até o mês de saída menos o custo dos pontos. Um número negativo significa que os pontos perderam dinheiro naquele horizonte.
- Permanência:
- o número de meses em que você mantém o empréstimo antes de vender, refinanciar ou quitá-lo, que é o horizonte contra o qual cada veredito desta calculadora é medido.
Conceitos relacionados
- Calculadora de Hipoteca: rode a amortização completa para qualquer taxa cotada e veja a divisão entre principal e juros mês a mês.
- Calculadora de Amortização: imprima o cronograma completo para ver quanta parte da parcela inicial é juros antes de se comprometer com pontos.
- Calculadora de comparação de empréstimos: coloque duas ou três propostas completas lado a lado e classifique pelo custo total em vez da taxa de cabeça.
- Calculadora de Custos de Fechamento: Some todo o resto devido na liquidação, para ver quanto sobra para pontos depois de cobertos os custos de fechamento.
- Calculadora de Refinanciamento: teste se um novo empréstimo com taxa menor ganha de ficar e comprar pontos no que você já tem.
- Calculadora de Relação Dívida-Receita: verifique se a parcela depois dos pontos ainda deixa a folga que seu mutuário exige.
Exemplo
Comece pelo preset Padrão: um imóvel de 400,000, 40,000 de entrada, um empréstimo de 360,000 a 6.75% por 30 anos, com planos de mantê-lo por 120 meses. A parcela base é de 2,334.95 por mês.
Um ponto custa 3,600 e leva a taxa a 6.50%. A parcela cai para 2,275.44, então você economiza 59.51 todo mês. Dividir 3,600 por 59.51 dá 60.5, que arredondado para cima dá ponto de equilíbrio no mês 61. Na sua saída planejada no mês 120 você já coletou 7,141 de economia contra a comissão de 3,600, ficando 3,541 à frente.
Dois pontos custam 7,200 e levam a taxa a 6.25%. A parcela cai para 2,216.58, uma economia de 118.37 por mês. O ponto de equilíbrio cai de novo no mês 61, porque tanto a comissão quanto a economia escalam na mesma proporção do número de pontos, mas a posição é duas vezes maior: 14,204 de economia contra 7,200 pagos, ou seja, 7,004 líquidos no mês 120. Com esses números, dois pontos é a resposta que a calculadora escolhe.
Agora troque para o preset Venda em 3 anos, que corta a permanência para 36 meses. O ponto de equilíbrio permanece em 61 meses, então nada se paga dentro do seu horizonte: um ponto deixa você 1,458 no vermelho e dois pontos 2,939 no vermelho na saída. Mesmo empréstimo, mesma precificação, resposta oposta — é a permanência que decide.
Interpretação dos seus resultados
Leia os resultados nesta ordem. Comece pelos pontos a comprar e pela linha de veredito: ela diz a posição de caixa na sua saída em linguagem simples e nomeia a permanência usada na medição. Se diz para pular, a análise está praticamente encerrada.
Em seguida, o mês de ponto de equilíbrio. Compare-o com a sua permanência, não com o prazo do empréstimo. Ponto de equilíbrio em 61 meses dentro de uma permanência de 120 meses é uma margem confortável; os mesmos 61 meses contra uma permanência de 36 meses são uma perda. A diferença entre esses dois números é a sua margem de segurança.
Depois, o custo e a economia mensal. A razão entre os dois é o ponto de equilíbrio, e vale conferir a olho: 7,200 dividido por 118.37 é cerca de 61, exatamente o que a calculadora reporta.
A APR real importa quando você está comparando mutuários em vez de decidir sozinho. Uma APR abaixo da taxa nominal significa que os pontos valeram a pena em bases de empréstimo inteiro; uma APR acima significa que a comissão pesou mais que o corte de taxa no prazo total.
Por fim, troque para o modo ponto de equilíbrio e leia a grade pelas colunas. O mês em que uma linha vira de vermelho para verde é o horizonte exato em que aquele nível de pontos começa a lhe pagar, e diz instantaneamente o quanto a decisão é sensível a sair mais cedo.