Vad är Rabattpunktkalkylator för bolån?
En rabattpunkt är förbetald ränta. Du ger långivaren kontanter vid avslutet, och i gengäld går den avtalade räntan på ditt bolån ned. En punkt kostar en procent av lånebeloppet och tar, på de flesta konventionella erbjudanden, en kvartsprocent av räntan. I standardexemplet här — ett köp på 400,000 med 40,000 i kontantinsats, alltså ett lån på 360,000 till 6.75 procent — kostar en punkt 3,600 och flyttar räntan till 6.50 procent, och sänker betalningen från 2,334.95 till 2,275.44 i månaden. Den besparingen är verklig, men den kommer långsamt: 59.51 i månaden, så avgiften är först hämtad in runt månad 61.
Punkter är alltså ett vad om hur länge du behåller lånet. Säljer, refinansierar eller amorterar du bort lånet före break-even, så gav du bara bort avgiften. Stannar du långt förbi den, så är varje månad efter break-even ren vinst från den lägre räntan. Den här kalkylatorn prissätter varje nivå från noll upp till talet du välger, löser den faktiska effektiva räntan enligt Regulation Z för varje nivå, rapporterar netto kontantpositionen i den exakta månaden du planerar att lämna, och visar hur hela svaret skiftar när din innehavstid ändras.
När du ska använda denna kalkylator
- När ett erbjudandeblad lägger ett, två och tre punktalternativ framför dig och ingen har sagt vilka av dem som faktiskt betalar sig.
- När du förväntar dig att sälja eller refinansiera inom fem till sju år och behöver veta om avgiften hämtas in innan du drar.
- När två långivare citerar samma avtalade ränta med olika punktkostnader, och du vill ha ett jämförbart tal i stället för två marknadsföringssiffror.
- När du har extra kontanter vid avslutet och väger punkter mot en större kontantinsats, och du vill ha bytet uttryckt i månader.
- När du vill ha den faktiska effektiva räntan enligt Regulation Z för varje nivå, eftersom rubrik räntan ensam döljer vad förbetald ränta gör med kostnaden för lånet.
- När du ska till att förhandla och vill ha break-even-månaden som pressmedel, eftersom den visar hur länge långivaren väntar innan avgiften betalar sig.
Steg:
- Ange priset och kontantinsatsen. Skillnaden är lånebeloppet, och varje punktavgift i den här kalkylatorn debiteras som en procent av detta belopp, inte av köpeskillingen.
- Ange den avtalade räntan som långivaren citerade innan några punkter, och bestäm sedan hur många punktnivåer du vill ha prissatta. Noll till tre täcker nästan varje erbjudandeblad, och kalkylatorn lägger till en rad för varje nivå.
- Ställ in prissättningen: hur mycket varje punkt tar av räntan och vad varje punkt kostar som andel av lånet. En procent för en punkt med en kvartsprocentens räntesänkning är marknadsstandarden, men båda siffrorna kan förhandlas och båda kan redigeras.
- Ange din ärliga innehavstid i månader — månaden du skulle sälja, refinansiera eller amortera bort lånet. Detta är den enda inmatning som avgör om punkter är kloka eller dyra, så använd datumet i din kalender snarare än 30-årsperioden i lånebrevet.
- Läs rubriken: punkter att köpa, månadsbesparing, break-even-månad och faktisk effektiv ränta. Bedömningsraden under den anger kontantpositionen på klartext för den innehavstid du angett.
- Öppna jämförelsetabellen för att se varje nivå prissatt sida vid sida på ränta, betalning, besparing, avgift, break-even, faktisk effektiv ränta och netto vinst, och växla till diagrammet för att se formen på bytet.
- Växla till break-even-läget för rutnätet som går igenom varje punktnivå mot tolv, tjugofyra, trettiosex, sextio, hundratevittio, hundraåttio och trehundrasextio månaders innehav.
- Avsluta i effektiv ränta-läget om du jämför erbjudanden snarare än att fatta ett beslut. Det isolerar den avtalade räntan, räntan du faktiskt fick, avgiften och glappet mellan de två.
Formel
Lån: L = P - D
Ränta: r(n) = max(0, r0 - n * dr)
Betalning: M = L * i / (1 - (1 + i)^-N) where i = r / 12 and N = 12 * years
Punktavgift: C = L * (p / 100) * n
Besparing: S = M0 - M(n) where M0 is the payment at the note rate
Break-even:B = ceil(C / S)
Netto vid k: Net(k) = S * k - C
Effektiv ränta: solve L - C = sum of M(n) discounted at the monthly APR rate, then annualise by times 12
Användningsområden
- Din långivare har lagt ett erbjudandeblad framför dig med ett, två och tre punktalternativ, och du behöver veta vilka av dem som faktiskt betalar sig under åren du förväntar dig att stanna.
- Du är tre till fem år från en sannolik refinansiering eller flytt och vill kontrollera om den lägre betalningen hämtar in avgiften innan du drar.
- Två långivare har citerat samma avtalade ränta men olika punktkostnader, och du vill ha ett jämförbart tal i stället för två uppsättningar marknadsföringssiffror.
- Du har lediga kontanter vid avslutet och väljer mellan att lägga dem i punkter eller i en större kontantinsats, och du vill ha bytet mätt i månader snarare än påstått.
- Du vill ha den faktiska effektiva räntan enligt Regulation Z för varje punktnivå, eftersom rubrik räntan ensam döljer vad förbetald ränta gör med den verkliga kostnaden för lånet.
- Du förhandlar och behöver break-even-månaden som spak: att veta hur länge långivaren måste vänta på att avgiften hämtas in berättar hur mycket rörelseutrymme du har.
Viktiga fördelar
- Prissätter varje punktnivå från noll upp till ditt tak i stället för bara alternativet på erbjudandebladet, så att jämförelsen alltid är mot att inte ta punkter alls.
- Löser den faktiska effektiva räntan enligt Regulation Z för varje nivå från den faktiska kontantströmmen och det finansierade beloppet, som är det enda talet som gör ett punkttungt erbjudande jämförbart med ett rent ett.
- Rapporterar break-even som en hel månad och mäter den sedan direkt mot den innehavstid du angett, i stället för att låta dig jämföra en avgift och en betalning i huvudet.
- Skiljer de tre besluten som ofta floker: hur mycket du ska låna, hur många punkter du ska köpa och hur länge du behåller lånet, var och en med egen inmatning och synlig effekt.
- Går igenom hela rutnätet av punktnivåer mot sju olika horisontar på en gång, så att du kan se hela bytet innan du förbinder dig i stället för att köra om beräkningen för varje gissning
- Låter prissättningen vara redigerbar. Räntesänkning per punkt och kostnad per punkt är båda inmatningar, så ett erbjudande som bryter konventionen om en punkt per kvartsprocent kan anges exakt som citerat.
Proffstips
- Ange innehavstiden från din kalender, inte från lånebrevet. Det vanligaste felet i det här beslutet är att svara med 30-årsperioden när den verkliga planen är närmare fem.
- Lek med räntesänkningen per punkt innan du accepterar ett erbjudande. Vissa program betalar mindre än en kvartsprocent för en punkt, och vid en åttedel slutar samma avgift att vara attraktiv i nästan vilket horisont som helst.
- Läs break-even innan du läser betalningen. Betalningen berättar vad du kommer att känna varje månad; break-even berättar om avgiften någonsin kommer tillbaka till dig.
- Använd rutnätet i break-even-läget för att stresstesta beslutet mot en exit på 36 månader och en på 60 månader. Om svaret bara fungerar vid 180 månader betalar du för en innehavstid du kanske inte får.
- Prissätt alternativet utan punkter uttryckligen. Nollraden är den ärliga referenspunkten, och det är raden ditt beslut faktiskt står mot — inte de andra punktnivåerna.
- Kontrollera effektiv ränta-läget när två långivare citerar samma avtalade ränta. Det är enda platsen där punktavgiften och räntesänkningen nettoas till ett jämförbart tal.
Vanliga misstag att undvika
- Att döma punkter efter betalningen ensam. På standardvalet sänker två punkter betalningen med 118.37 i månaden och kostar fortfarande 7,200 i förskott — en betalningsförbättring som ser generös ut och en avgift som först börjar betala sig vid månad 61.
- Att anta att 30-årsperioden är din innehavstid. Lånebrevet löper i 360 månader, men din plan kan vara 36 eller 60. Punkter mäts mot din exit, och en break-even vid månad 61 inom en innehavstid på 36 måneder är ett garanterat förlust.
- Att jämföra punktkostnader mellan långivare utan att normalisera räntesänkningen. Om en långivare tar en punkt för en kvartsprocents sänkning och en annan tar en punkt för en åttedel, är punktpriserna alls inte jämförbara.
- Att köpa punkter med pengar som borde ha gått till kontantinsatsen. Varje 1,000 du lägger till i kontantinsatsen minskar lånet, och därmed avgiftsgrunden, för varje nivå du övervägde.
- Att glömma att punkter betalade med kontanter är kapital du inte kan få tillbaka i tid. På valet Säljer om 3 år är avgiften fortfarande utestående vid exit, och kontanterna hade varit bättre att spara till flytten.
- Att läsa den faktiska effektiva räntan som räntan du betalar varje månad. Den effektiva räntan är ett helt-lån-tal som inkluderar punkterna; din månadsbetalning är beräknad på den rabatterade avtalade räntan, och de två ska skilja sig åt.
Viktiga begrepp förklarade
- Rabattpunkt:
- förbetald ränta som betalas vid avslutet i utbyte mot en permanent sänkning av den avtalade räntan. En punkt är en procent av lånebeloppet.
- Avtalad ränta:
- den avtalade räntan bolånet amorteras efter, innan några punkter köps. Kallas även pålyftsräntan.
- Faktisk effektiv ränta:
- den effektiva årsräntan enligt Regulation Z, beräknad från det finansierade beloppet efter punktavgiften och hela betalningsströmmen. Det är talet som gör erbjudanden med olika punkter jämförbara.
- Break-even-månad:
- den första hela månaden där den ackumulerade besparingen från den lägre betalningen överstiger förskottskostnaden för punkterna.
- Finansierat belopp:
- lånekapitalet minus förskottsbetalda finansieringsavgifter som punkter, och det är grunden den faktiska effektiva räntan beräknas mot.
- Räntesänkning per punkt:
- hur mycket en punkt tar bort från den avtalade räntan, normalt en kvartsprocent, fastställd av långivarens egen prislista.
- Netto vinst vid din innehavstid:
- total besparing samlad in till din exit-månad minus kostnaden för punkterna. Ett negativt tal betyder att punkterna förlorade pengar vid det horisonten.
- Innehavstid:
- antalet månader du behåller lånet före säljning, refinansiering eller inlösning, och det är horisonten varje dom i den här kalkylatorn mäts mot.
Relaterade begrepp
- Bolånekalkylator: kör den fullständiga amorteringen för varje ränta du citeras, och se kapital- och räntfördelningen månad för månad.
- Amorteringsschema Beräknare: skriv ut den fullständiga återbetalningsplanen så att du ser hur mycket av den tidiga betalningen är ränta innan du förbinder dig för punkter.
- Lånejämförelsekalkylator: lägg två eller tre kompletta erbjudanden sida vid sida och rangordna dem efter total kostnad snarare än efter rubrik räntan.
- Slutkostnadskalkylator: summera allt annat som förfaller vid uppgörelsen, så att du ser vad som blir kvar till punkter efter att avslutningskostnader är täckta.
- Refinansieringskalkylator: testa om ett nytt lån med lägre ränta slår att stanna och köpa punkter på det du redan har.
- Skuldinkomstberäknare: kontrollera om betalningen efter punkter fortfarande lämnar den buffert din långivare kräver.
Exempel
Börja från standardvalet: en bostad på 400,000 med 40,000 i kontantinsats, alltså ett lån på 360,000 till 6.75 procent över 30 år, med avsikt att behålla det i 120 månader. Standardbetalningen är 2,334.95 i månaden.
En punkt kostar 3,600 och tar räntan till 6.50 procent. Betalningen faller till 2,275.44, så du sparar 59.51 varje månad. 3,600 delat med 59.51 ger 60.5, som rundas upp till break-even vid månad 61. Vid din planerade exit vid månad 120 har du samlat in 7,141 i besparing mot avgiften på 3,600, och står 3,541 före.
Två punkter kostar 7,200 och tar räntan till 6.25 procent. Betalningen faller till 2,216.58, en besparing på 118.37 i månaden. Break-even landar på månad 61 igen, eftersom både avgiften och besparingen skalar i samma proportion som punktantalet, men positionen är dubbelt så stor: 14,204 i besparing mot 7,200 betalat, alltså 7,004 netto vid månad 120. Med dessa siffror är två punkter svaret kalkylatorn väljer.
Byt nu till valet Säljer om 3 år, som kortar innehavstiden till 36 månader. Break-even är oförändrad på 61 månader, så inget betalar sig inom ditt horisont: en punkt lämnar dig 1,458 i obalans och två punkter lämnar dig 2,939 i obalans vid exit. Samma lån, samma prissättning, motsatt svar — innehavstiden är det som avgör.
Tolka dina resultat
Läs resultaten i den ordningen. Börja med punkterna att köpa och bedömningsraden: den anger kontantpositionen vid din exit på klartext och namnger den innehavstid den mättes mot. Om den säger hoppa över är analysen i praktiken klar.
Därefter break-even-månaden. Den ska jämföras mot din innehavstid, inte mot låneperioden. Break-even vid 61 månader inom en innehavstid på 120 månader är en bekväm marginal; samma 61 månader mot en innehavstid på 36 måneder är en förlust. Glappet mellom de två talen är den säkerhetsmarginal du har.
Sedan kostnaden och månadsbesparingen. Kvoten mellan de två är break-even, och det är värt att kontrollera för ögat: 7,200 delat med 118.37 är ungefär 61, och det är exakt vad kalkylatorn rapporterar.
Den faktiska effektiva räntan spelar roll när du jämför långivare snarare än att bestämma själv. En effektiv ränta under den avtalade räntan betyder att punkterna var värda att köpa på helt-lån-grund; en över den betyder att avgiften vägde tyngre än räntesänkningen genom hela perioden.
Slutligen, växla till break-even-läget och läs rutnätet kolumn för kolumn. Månaden där en rad vänder från röd till grön är exakt det horisonten där det punktnivået börjar betala dig, och den berättar dig omedelbart hur känsligt beslutet är för att lämna tidigt.