Інвестиції в Нерухомість

Калькулятор боргової дохідності

Безкоштовний калькулятор боргової дохідності для комерційної нерухомості: перевірте NOI за порогом кредитора, розрахуйте найбільший кредит за тестами боргової дохідності, LTV та DSCR і дізнайтеся, який обмежувач визначає угоду.

Цей інструмент вам допоміг?

Що таке Калькулятор боргової дохідності?

Боргова дохідність показує, скільки доходу дає комерційний об'єкт на кожен позичений долар: чистий операційний дохід, поділений на залишок кредиту, у відсотках. Кредит у 10,000,000 на будівлю, що приносить 800,000 на рік, має боргову дохідність рівно 8.00%. Кредитори спершу дивляться саме на цей коефіцієнт, бо він ігнорує відсоткові ставки та графіки амортизації — дві змінні, які можна переструктурувати під час реструктуризації, — і дивиться лише на те, чи сам актив здатен нести борг. Кредит можна перепогодити; дохід — ні. Тому боргова дохідність поряд зі співвідношенням кредиту до вартості та коефіцієнтом покриття обслуговування боргу є одним із трьох показників, які наводить кожна комерційна кредитна угода, і тому більшість кредиторів установлює поріг — зазвичай між 7.5% і 10%, — який готовий кредит має подолати при закритті. Калькулятор працює у трьох напрямах: перевіряє кредит за порогом, розраховує найбільший дозволений порігом кредит і зворотно розв'язує NOI, потрібний для заданого кредиту.

Коли використовувати цей калькулятор

  • Коли кредитор наводить суму кредиту, і її потрібно перевірити за їхнім порогом боргової дохідності перед поданням до комітету.
  • Коли ви розраховуєте нове придбання і хочете максимальну виручку, яку дозволив би лише тест боргової дохідності.
  • Коли три межі не збігаються, і потрібно знати, яке співвідношення насправді обмежує кредит.
  • Коли проформа спонсора заявляє комфортну дохідність, а ви хочете арифметику за реальною сумою кредиту.
  • Коли NOI зафіксовано оцінкою, а розмір кредиту ще можна узгоджувати.
  • Коли ви порівнюєте пропозиції з різними порогами, межами LTV та вимогами DSCR на тій самій будівлі.

Кроки:

  1. Введіть річний NOI об'єкта — валовий дохід мінус операційні витрати, до обслуговування боргу та резервів на капітал.
  2. Задайте поріг боргової дохідності кредитора. Агентські мультиродинні програми зазвичай близькі до 7.5%, банківські — близько 8% до 9%, а готельні чи перехідні активи — 10% і вище.
  3. Оберіть режим. Боргова дохідність перевіряє наявний кредит, розмір рекомендує найбільший кредит, а потрібний NOI відповідає на зворотне питання.
  4. У режимі боргової дохідності введіть залишок кредиту та, за наявності, оціночну вартість, щоб увімкнути перехресну перевірку LTV і ставки капіталізації.
  5. У режимі розміру задайте максимальний LTV, а потім відкрийте панель обслуговування боргу для ставки за нотою, терміну амортизації та мінімального DSCR.
  6. Порівняйте три межі поруч. Найменша з них — обмежувальний фактор, саме ту суму кредитор фактично надасть.
  7. Перевірте розрахунковий LTV і розрахункову боргову дохідність рекомендованого кредиту. Подолання одного тесту не означає подолання інших.
  8. Користуйтеся сіткою чутливості, щоб бачити, як рухається межа, коли NOI змінюється на плюс і мінус 20% за порогів від 7.5% до 11%.

Формула

Боргова дохідність = NOI ÷ Кредит × 100 Максимальний кредит за порогом = NOI ÷ Поріг Потрібний NOI = Кредит × Поріг Боргова дохідність = Ставка капіталізації ÷ LTV Річний коефіцієнт кредиту = 12 × Місячний платіж ÷ Кредит Межа DSCR = (NOI ÷ Мінімальний DSCR) ÷ Річний коефіцієнт кредиту Рекомендований кредит = Min(Межа боргової дохідності, Межа LTV, Межа DSCR)

Випадки використання

  • Кредитор навів 18,000,000 під 1,400,000 NOI, і вам потрібно одним натисканням дізнатися, чи подолано їхній поріг 9%.
  • Ви розраховуєте розмір кредиту на придбання і хочете знати максимум, який дозволяє лише тест боргової дохідності, до вирахування комісій і резервів.
  • Ваш банк андеррайтить три співвідношення, і вам потрібно знати, яке з них насправді блокує закриття.
  • Спонсор пропонує запит на 12,000,000, і ви хочете дізнатися, який NOI має дати об'єкт, щоб виправдати його за порогом 8.5%.
  • Ви порівнюєте агентські, банківські та bridge-пропозиції з різними порогами й хочете мати одне співвідношення, щоб вирівняти їх.
  • Інвестор стверджує, що угода проходить 10% — ви перевіряєте арифметику за реальною сумою кредиту, а не за ціною запиту.

Ключові переваги

  • Три тести андеррайтингу в одному вигляді — боргова дохідність, LTV і DSCR — із названим обмежувальним фактором замість здогадок.
  • Повний тест порогу: максимальний кредит, запас у відсоткових пунктах і розрив у грошах проти залишку, який вам справді потрібен.
  • Зворотний розв'язок питання, яке насправді ставлять позичальники: який NOI має згенерувати цей кредит, щоб бути прийнятним?
  • Ставка й амортизація вплетені в межу DSCR, тож рекомендація відповідає кредиту, який ви фактично підпишете.
  • Розрахунковий LTV і розрахункова боргова дохідність показані на рекомендованому кредиті, бо подолання одного тесту ніколи не гарантує інших.
  • Чутливість до плюс або мінус 20% NOI та прогін порогу від 7.5% до 11%, тож падіння оренди чи жорсткіший кредитор уже враховані.

Поради

  • Спершу порахуйте розмір, а потім перевірте саме той кредит, який хочете, за порогом. Розрив точно покаже, скільки NOI варто узгодити.
  • Якщо обмежує боргова дохідність, єдині важелі — більше NOI або менше боргу. Якщо обмежує LTV, обмеження — оцінка. Якщо обмежує DSCR, довша амортизація або нижча ставка дають запас.
  • Попросіть зафіксувати поріг в умовному листі — мінімальну боргову дохідність у відсотках, — замість того, щоб питати, чи проходите ви їхній тест.
  • Перехресно перевірте рекомендацію за тотожністю: розділіть ставку капіталізації на LTV, перш ніж нести число до комітету.
  • Поставте NOI у сітці на 10% нижче. Якщо межа впаде нижче вашої суми кредиту, в угоди немає подушки на вакантність.
  • Коли дві пропозиції мають однакову ставку, порівняйте їхні пороги. Більш м'який поріг вартий цілих доларів додаткової виручки.

Поширені помилки

  • Сприймати боргову дохідність як заміну DSCR. Боргова дохідність ігнорує обслуговування боргу, тож дохідність 9% на кредиті 5% поводиться зовсім не так, як та сама дохідність на кредиті 9%.
  • Вимірювати поріг за неправильним знаменником. Поріг — це NOI, поділений на кредит, а не NOI, поділений на вартість — споріднена ставка капіталізації, яку плутають із ним, збільшує коефіцієнт на фактор LTV.
  • Вважати, що тест боргової дохідності завжди обмежує. На торговому пресеті обмежує LTV, а за високої ставки межа DSCR настає першою навіть за комфортного порогу.
  • Використовувати NOI за ціною запиту замість NOI за андеррайтингом. Кредитори зараховують дохід за вирахуванням вакантності, управління та резервів, а не проформу брокера.
  • Порівнювати пороги між продуктами без інших умов. Поріг 8% при 65% LTV — це інша рамка, ніж поріг 8% при 80% LTV.
  • Забувати, що поріг напряму рухає максимальний кредит. Підвищення порогу з 7.5% до 9% зменшує межу боргової дохідності на 16.7% за того самого NOI.

Ключові терміни

Боргова дохідність:
чистий операційний дохід, поділений на залишок кредиту, помножений на 100 — покриття кредиту доходом до врахування ставки чи строку.
Поріг боргової дохідності:
мінімальне співвідношення, яке кредитор прийме за новим кредитом, зазвичай від 7.5% до 10% залежно від продукту й типу об'єкта.
Обмежувальний фактор:
серед меж боргової дохідності, LTV та DSCR — найменша, тобто сума, яку кредитор фактично надасть.
Річний коефіцієнт кредиту:
річне обслуговування боргу у відсотках від початкового залишку — місток між NOI і тестом DSCR.
Розрахунковий LTV:
рекомендований кредит, поділений на вартість нерухомості, щоб кредит, який проходить за борговою дохідністю, таємно не перевищував межу плеча.
Розрахункова боргова дохідність:
дохідність, яку врешті має рекомендований кредит — дорівнює порогу, коли обмежує боргова дохідність, і вища, коли обмежує інший тест.
Надлишок (дефіцит) NOI:
фактичний NOI мінус NOI, який вимагає поріг; від'ємне число — це досі незакритий розрив доходу.
Тотожність ставки капіталізації:
боргова дохідність дорівнює ставці капіталізації, поділеній на LTV — той самий коефіцієнт з погляду об'єкта, а не кредиту.

Пов'язані концепції

  • Cap Rate: чистий операційний дохід проти ціни — погляд з боку об'єкта, який через тотожність ділиться на боргову дохідність.
  • DSCR: тест покриття, який кредитори роблять поряд із борговою дохідністю, і межа, що обмежує першою, коли ставки високі.
  • NOI: побудуйте чистий операційний дохід, з якого читається кожне співвідношення на цій сторінці, рядок за рядком.
  • Cash-on-Cash: дохідність з боку капіталу — скільки заробляє перший внесок після сплати обслуговування боргу.
  • Орендна Нерухомість: місячний грошовий потік після обслуговування боргу — число, яке існує для захисту порогу боргової дохідності.
  • Калькулятор співвідношення кредиту до вартості: тест плеча, який поєднується з борговою дохідністю в кожній комерційній кредитній угоді.

Приклад

Візьмімо типовий пресет: будівлю з чистим операційним доходом 800,000 і кредитом 10,000,000 під заставу вартості 13,500,000, перевірену за порогом 7.5%. Боргова дохідність становить 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, тож кредит проходить поріг із запасом 0.50 відсоткових пунктів. Найбільший залишок, який підтримує цей поріг, — 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, тобто поточний кредит на 666,666.67 нижчий за межу, а NOI, який вимагає поріг від цього кредиту, — 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Тепер візьмімо офісний пресет у режимі потрібного NOI: 1,400,000 NOI на запит 18,000,000 за порогом 9% дає 7.78%, тобто дефіцит становить 1.22 відсоткових пунктів — об'єкту потрібен NOI 1,620,000, бракує 220,000. Нарешті, розмір за торговим пресетом: три межі виходять 14,117,647.06 за борговою дохідністю, 11,200,000 за межею LTV 70% на вартість 16,000,000 і 12,656,865.56 за DSCR 1.25 при 6.5% на 30 років. Перемагає найменша, тож обмежує LTV: рекомендований кредит — 11,200,000, рівно 70.00% LTV з розрахунковою борговою дохідністю 10.71%.

Інтерпретація результатів

Читайте сторінку в такому порядку. Заголовок результату забарвлений за тестом: червоний, коли дохідність нижча за поріг кредитора, бурштиновий нижче 8%, навіть якщо ваш поріг м'якший, зелений при 10% і вище та синій у стандартному діапазоні 8% до 10%. У режимі боргової дохідності чотири картки під ним дають максимальний кредит за вашим порогом, запас у відсоткових пунктах, грошовий розрив проти поточного залишку та NOI, який вимагає поріг. Деталізація потім повторює кожну цифру, додаючи LTV та ставку капіталізації, щойно введено вартість нерухомості, а сітка чутливості показує, як рухається межа, коли NOI змінюється на плюс і мінус 20% за порогів від 7.5% до 11%. У режимі розміру три межі з'являються у вигляді карток і таблиці з позначеним визначальним тестом, а далі — розрахунковий LTV і розрахункова дохідність на рекомендованому кредиті. Панель покрокового рішення відтворює арифметику рядок за рядком, тож кожне число на екрані можна відтворити вручну.

Часті запитання

Що таке боргова дохідність у комерційній нерухомості?
Боргова дохідність — це чистий операційний дохід, поділений на суму кредиту, помножений на 100. Об'єкт, що дає 800,000 на рік за кредитом 10,000,000, має боргову дохідність рівно 8.00%. Оскільки вона читає лише дохід і залишок, вона не змінюється, коли ставки зростають або подовжується графік амортизації, — саме тому кредитори вважають її співвідношенням, яке неможливо переструктурувати під час реструктуризації. Її зазвичай наводять поряд з LTV і DSCR в кредитній угоді, а більшість кредиторів установлює поріг, зазвичай між 7.5% і 10%, який кредит має подолати при закритті та часто знову при кожному поновленні.
Як розрахувати боргову дохідність?
Розділіть річний чистий операційний дохід на залишок кредиту і помножте на 100: боргова дохідність = NOI ÷ кредит × 100. Тотожність працює і у зворотний бік. Помножте кредит на поріг, щоб отримати потрібний NOI, — 10,000,000 × 7.5% = 750,000, — або розділіть NOI на поріг, щоб отримати максимальний кредит: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Введіть будь-який із напрямів у цей калькулятор, і він розв'яже їх усіх разом, повертаючи дохідність, запас у відсоткових пунктах, розрив у грошах та NOI, який поріг вимагає саме від вашого залишку.
Яке співвідношення боргової дохідності вважається хорошим?
Більшість комерційних кредиторів вважає 10% і вище сильним показником, 8% до 10% — стандартом, а нижче 8% — слабким: зона, де кредит тонкий щодо грошового потоку об'єкта, і кредитори зазвичай зменшують суму, додають резерви або відмовляють. Що вважається добрим, сильно залежить від продукту. Агентські мультиродинні програми мають поріг 7.5%, бо дохід стабільний, а кредит можна передати, тоді як до готельних чи перехідних активів ставляться на 10% до 12%, бо дохід мінливий. Читайте поріг, зафіксований у вашому власному умовному листі, як визначення доброго для цієї угоди, а потім перевіряйте за ним реальну суму кредиту.
Які пороги боргової дохідності використовують кредитори?
Типові пороги за продуктами: агентські та мультиродинні близько 7.5% до 9%, угоди регіональних банків 8% до 10%, пулі CMBS 8.5% до 10%, страхові компанії 9% до 11%, а bridge чи перехідні програми 7% до 9%, але з жорсткішими тестами LTV та DSCR. Тип об'єкта важить не менше за кредитора: промислові об'єкти та self-storage часто проходять за 8%, торгові центри з якірним орендарем близько 8.5%, офіси близько 9%, а готелі 10% до 12%. Це ринкові конвенції, а не правила, — діє поріг із вашого умовного листа, тому калькулятор дозволяє перевіряти будь-яке число та проганяти весь діапазон у сітці чутливості.
Чим боргова дохідність відрізняється від DSCR?
Боргова дохідність ділить NOI на залишок кредиту; DSCR ділить NOI на річне обслуговування боргу. Боргова дохідність тому ігнорує відсоткову ставку та графік амортизації, тоді як DSCR цілком ними керується. На торговому пресеті межа боргової дохідності становить 14,117,647.06 за порогу 8.5%, але при 6.5% на 30 років із вимогою покриття 1.25 межа DSCR падає до 12,656,865.56 — тест покриття обмежує першим. Кредитори застосовують обидва тести не дарма: боргова дохідність запитує, чи здатен актив нести основну суму, DSCR запитує, чи здатен він нести платежі, а кредит має задовольняти жорсткіше з двох обмежень.
Чим боргова дохідність відрізняється від ставки капіталізації?
Ставка капіталізації — це NOI, поділений на вартість; боргова дохідність — NOI, поділений на кредит. Дві величини пов'язані тотожністю: боргова дохідність = ставка капіталізації ÷ LTV, і вона виконується точно: ставка капіталізації 6% при 70% LTV дає боргову дохідність 8.57%. Ця залежність пояснює, чи може одна й та сама будівля мати комфортну ставку капіталізації й слабку боргову дохідність одночасно: знаменником є кредитне плече, тож кожен пункт LTV піднімає дохідність. Щойно ви вводите вартість нерухомості, калькулятор автоматично перевіряє тотожність, друкуючи ставку капіталізації та LTV поряд із дохідністю, щоб обидва погляди узгоджувалися.
Чи може боргова дохідність бути надто високою?
Так, хоча рідко як кредитна проблема. Дуже висока боргова дохідність зазвичай означає, що кредит малий щодо доходу: або позичальник залишив кошти на столі, або ціна була низькою відносно доходу, або NOI містить позиції, які кредитор усе одно не візьме в андеррайтинг. У режимі розміру висока розрахункова дохідність рекомендованого кредиту — сигнал про процес, а не про угоду: вона говорить, що обмежує тест, відмінний від боргової дохідності, тож реальне обмеження — це плече чи покриття, а не дохід. Для позичальника практичне питання не в тому, чи високе співвідношення, а в тому, чи дозволяє визначальний тест позичити стільки, скільки потрібно.
Як покращити боргову дохідність в угоді?
Три важелі, за швидкістю: збільшити NOI за андеррайтингом, підтвердивши відшкодування, завершивши заповнення орендою або перекласифікувавши витрати, які кредитор зарахує; зменшити суму кредиту, додавши більше власного капіталу або переоцінивши угоду; або домовитися про нижчий поріг із кредитором, якщо клас активів це підтримує. На типовому прикладі підвищення NOI з 800,000 до 850,000 піднімає дохідність з 8.00% до 8.50% за того самого кредиту й висуває максимум за порогом з 10,666,666.67 до 11,333,333.33. Альтернативно, скорочення кредиту до 9,500,000 дає 8.42% без жодної зміни доходу.
Чи застосовується боргова дохідність до житлових іпотечних кредитів?
Рідко. Споживчі іпотеки андеррайтять за переднім і заднім співвідношенням боргу до доходу, LTV та кредитним рейтингом, бо борг сплачує зарплата, а не нерухомість. Боргова дохідність — комерційне співвідношення, яке використовують на мультиродинних, офісних, торгових, промислових та готельних кредитах, де дохід будівлі обслуговує позику. Деякі житлові інвестори та портфельні кредитори застосовують його неформально, а оскільки тотожність ставки капіталізації виконується для будь-якого дохідного об'єкта, воно переноситься напряму. Якщо ви порівнюєте житлову пропозицію з комерційною, очікуйте, що мінімальний поріг боргової дохідності матиме лише комерційний умовний лист.
Що таке річний коефіцієнт кредиту і чому це важливо?
Річний коефіцієнт кредиту — це одне річне обслуговування боргу, поділене на початковий залишок кредиту, у відсотках: річна вартість утримання боргу на кожен позичений долар. За 6.25% на 30 років він становить 7.3886%, а за 7% на 25 років — 8.4814%. Це місток між NOI і тестом DSCR, бо межа покриття дорівнює NOI, поділеному на мінімальний DSCR, а потім на цей коефіцієнт. Нижчий коефіцієнт означає, що кожен долар доходу підтримує більше боргу, — саме тому межа DSCR у режимі розміру рухається щойно ви змінюєте ставку за нотою чи термін амортизації, і саме тому калькулятор друкує коефіцієнт поряд із межею.
Як три тести визначають суму кредиту?
Кожен тест дає власну межу. Тест боргової дохідності дає NOI ÷ поріг; тест LTV дає вартість × максимальний LTV; тест DSCR дає (NOI ÷ мінімальний DSCR) ÷ річний коефіцієнт кредиту. Калькулятор рекомендує найменшу з трьох, бо саме це перше обмеження, на яке кредит натикається в андеррайтингу. Нічия вирішується у фіксованому порядку: спершу боргова дохідність, потім LTV, потім DSCR, тож заявлений визначальний тест детермінований, а не довільний. На торговому пресеті межі становлять 14,117,647.06, 11,200,000 і 12,656,865.56, тож обмежує LTV на 11,200,000, а розрахункова боргова дохідність цього кредиту виходить 10.71%.

Відкрийте більше інструментів

Свіжі добірки з усієї нашої бібліотеки інструментів.

House Hacking

Закон Ома

Калькулятор Часу Читання

Калькулятор Зарплати на Руки

Калькулятор Гравітаційної Сили

Калькулятор зваженого GPA AP/Honors