Финансы

Калькулятор PMI

Оцените ежемесячный взнос PMI по сумме кредита, стоимости жилья, ставке, сроку и указанному тарифу. Сравните запрос на отмену при 80% с автоматическим прекращением при 78% от первоначальной стоимости.

Этот инструмент вам помог?

Что такое Калькулятор PMI?

На новом стандартном кредите PMI требуется, когда коэффициент при выдаче строго выше 80%. Порог определяется суммой кредита на момент закрытия: внесите 80,000 первоначального взноса на дом за 400,000, и вы занимаете 320,000 — ровно 80.000%, то есть ипотечного страхования нет. Займите вместо этого 360,000, как в пресете PMI, и коэффициент равен 90%, поэтому страхование применяется. Премия — не фиксированная пошлина: она устанавливается как годовая доля остатка и выставляется ежемесячно, поэтому первый месяц кредита 360,000 при премии 0.5% стоит 150.00 и убывает по мере амортизации остатка. Кредиты FHA работают по собственной системе целиком — предоплаченный сбор за гарантию плюс ежегодные премии, которые длятся 11 лет при первоначальном взносе от 10% и весь срок кредита при меньшем взносе, — поэтому логика 80/78 на этой странице сознательно относится только к стандартным кредитам.

Когда использовать этот калькулятор

  • Вы сравниваете два предложения на покупку и хотите знать, какой первоначальный взнос быстрее снимет ипотечное страхование.
  • Вы достигли 80% LTV и хотите знать точный месяц для отправки запроса на отмену вместо ожидания служащего.
  • Цены на жильё снизились, и вы хотите увидеть, насколько остаток близок к автоматической отмене на 78% от первоначальной стоимости.
  • Премия по умолчанию 0.5% — это лучшее из возможных предложений. Более низкий кредитный рейтинг может удвоить её — подставьте своё реальное число в поле премии.
  • Вы можете попросить служащего отменить стандартное PMI, как только остаток достигнет 80% ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости, при условии что платежи вносите вовремя и оценка подтверждает стоимость. На пресете 400,000/360,000 график впервые касается порога запроса 320,000 в месяце 98, когда остаток равен 319,623.85 — LTV 79.91%. Отправьте запрос именно тогда, а не ждите, потому что автоматическая дата наступает позже. Запрос бесплатен, его обязательно нужно оформить письменно, а служащий может заказать оценку за ваш счёт — если стоимость упала, в запросе могут отказать, даже когда арифметика амортизации сходится. Именно поэтому этот калькулятор измеряет каждый порог относительно первоначальной стоимости: он повторяет то, что служащий действительно рассчитает, без зачёта рыночного роста.
  • Согласно Homeowners Protection Act, стандартное PMI прекращается автоматически первого числа месяца, следующего за тем, когда остаток достигает 78% первоначальной стоимости, — измеряется это по исходному графику амортизации, а не по сегодняшней рыночной стоимости и не по дополнительным платежам, которые вы сделали позже. В примере PMI по умолчанию отметка 78% равна 312,000, и график пересекает её впервые в месяце 112 с остатком 311,823.69, то есть LTV 77.96%. Совокупная премия, уплаченная к этому моменту, составляет 15,802.85 против 13,959.20, если бы служащий остановил её на вашем пороге запроса 80% в месяце 98, — разница 1,843.65 за стоимость одного письма. Два исключения важны: если вы отстаёте по платежам, служащий не обязан прекращать страхование, а если кредит находится в отрицательной амортизации или вы уже допустили дефолт, автоматическое право может быть приостановлено.

Шаги:

  1. Откройте вкладку PMI, добавьте ставку по кредиту, срок в месяцах и годовую премию PMI, которую вам назвали.
  2. График показывает месяц порога запроса — когда остаток впервые достигает 80% первоначальной стоимости, — и месяц автоматической отмены на 78%.
  3. Сравните обе итоговые премии, затем используйте сетку чувствительности, чтобы увидеть, как другая ставка или оценочная стоимость сдвигают дату отмены.
  4. Введите стоимость объекта, которую кредитор будет оценивать — все пороги в калькуляторе измеряются относительно этого первоначального числа.
  5. Вы можете попросить служащего отменить стандартное PMI, как только остаток достигнет 80% ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости, при условии что платежи вносите вовремя и оценка подтверждает стоимость. На пресете 400,000/360,000 график впервые касается порога запроса 320,000 в месяце 98, когда остаток равен 319,623.85 — LTV 79.91%. Отправьте запрос именно тогда, а не ждите, потому что автоматическая дата наступает позже. Запрос бесплатен, его обязательно нужно оформить письменно, а служащий может заказать оценку за ваш счёт — если стоимость упала, в запросе могут отказать, даже когда арифметика амортизации сходится. Именно поэтому этот калькулятор измеряет каждый порог относительно первоначальной стоимости: он повторяет то, что служащий действительно рассчитает, без зачёта рыночного роста.
  6. Согласно Homeowners Protection Act, стандартное PMI прекращается автоматически первого числа месяца, следующего за тем, когда остаток достигает 78% первоначальной стоимости, — измеряется это по исходному графику амортизации, а не по сегодняшней рыночной стоимости и не по дополнительным платежам, которые вы сделали позже. В примере PMI по умолчанию отметка 78% равна 312,000, и график пересекает её впервые в месяце 112 с остатком 311,823.69, то есть LTV 77.96%. Совокупная премия, уплаченная к этому моменту, составляет 15,802.85 против 13,959.20, если бы служащий остановил её на вашем пороге запроса 80% в месяце 98, — разница 1,843.65 за стоимость одного письма. Два исключения важны: если вы отстаёте по платежам, служащий не обязан прекращать страхование, а если кредит находится в отрицательной амортизации или вы уже допустили дефолт, автоматическое право может быть приостановлено.

Формула

PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.

Варианты использования

  • Вы сравниваете два предложения на покупку и хотите знать, какой первоначальный взнос быстрее снимет ипотечное страхование.
  • Вы достигли 80% LTV и хотите знать точный месяц для отправки запроса на отмену вместо ожидания служащего.
  • Цены на жильё снизились, и вы хотите увидеть, насколько остаток близок к автоматической отмене на 78% от первоначальной стоимости.
  • Премия по умолчанию 0.5% — это лучшее из возможных предложений. Более низкий кредитный рейтинг может удвоить её — подставьте своё реальное число в поле премии.
  • Вы можете попросить служащего отменить стандартное PMI, как только остаток достигнет 80% ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости, при условии что платежи вносите вовремя и оценка подтверждает стоимость. На пресете 400,000/360,000 график впервые касается порога запроса 320,000 в месяце 98, когда остаток равен 319,623.85 — LTV 79.91%. Отправьте запрос именно тогда, а не ждите, потому что автоматическая дата наступает позже. Запрос бесплатен, его обязательно нужно оформить письменно, а служащий может заказать оценку за ваш счёт — если стоимость упала, в запросе могут отказать, даже когда арифметика амортизации сходится. Именно поэтому этот калькулятор измеряет каждый порог относительно первоначальной стоимости: он повторяет то, что служащий действительно рассчитает, без зачёта рыночного роста.

Основные преимущества

  • Точные месяцы порога запроса и автоматической отмены, а не расплывчатый ответ «примерно восемь лет», чтобы вы знали, когда действовать.
  • Полный экспорт, печатный отчёт и пошаговая арифметика — каждую показанную цифру можно проследить до формулы на странице.
  • Отметьте в календаре месяц, когда вы пересекаете 80%, и отправьте запрос на отмену именно тогда — ожидание автоматической отмены на 78% стоит около 1,843.65 на примере по умолчанию.
  • Один дополнительный платёж в счёт основного долга в начале графика приближает месяц 112: дата отмены зависит от остатка, а не от календарной даты.
  • На пресете PMI 90% премия первого месяца равна 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) и сокращается до 130.17 к месяцу 112 по мере амортизации остатка.
  • Запрос на отмену по порогу 80% приходится на месяц 98 против автоматического месяца 112: совокупная премия 13,959.20 против 15,802.85, разница 1,843.65.

Распространенные ошибки

  • Считать отмену 78% от сегодняшней рыночной стоимости. Закон использует ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ стоимость на момент выдачи, поэтому рост цены не заканчивает PMI раньше.
  • Считать 80% автоматической датой окончания. 80% — это точка, где вы можете ЗАПРОСИТЬ отмену; автоматическое окончание наступает на 78% по исходному графику амортизации.
  • Применять логику стандартных кредитов к FHA. Премии FHA длятся 11 лет при первоначальном взносе от 10% и весь срок кредита при меньшем взносе.
  • Забывать о премии внутри платежа. PMI 150.00 в первый месяц — это реальные деньги, и в бюджете она должна стоять рядом с основным долгом и процентами.
  • Выше 97% LTV большинство стандартных программ перестаёт принимать заявки, а ипотечное страхование при высоком LTV может действовать весь срок кредита.

Объяснение ключевых терминов

Коэффициент займа к стоимости:
остаток по кредиту, делённый на стоимость объекта, умноженный на 100. То единственное число, которое определяет обязательства по ипотечному страхованию и тарифные уровни.
Совокупный LTV (CLTV):
каждый обеспеченный остаток — первая закладная плюс подчинённые — делённый на стоимость. То, по чему кредиторы фактически проверяют заёмщика по HELOC и кредитам с выводом средств.
Частное ипотечное страхование:
ежемесячная страховка, защищающая кредитора, а не вас, обязательная на новых стандартных кредитах с LTV выше 80%.
Собственный капитал:
стоимость минус общий долг. Показан здесь и в деньгах, и долей стоимости, чтобы падение цены можно было оценить мгновенно.
Homeowners Protection Act:
федеральный закон, стоящий за автоматическим прекращением на 78% и правом заёмщика запросить отмену при 80% на стандартных кредитах.
Порог запроса:
первый месяц, когда остаток составляет 80% или меньше от первоначальной стоимости, — самая ранняя точка, в которой запрос на отмену может вступить в силу.
Автоматическая отмена:
первый месяц, когда остаток составляет 78% или меньше от первоначальной стоимости, — тогда PMI прекращается безо всякого запроса.
График амортизации:
фиксированный путь остатка месяц за месяцем, по которому измеряются обе отметки отмены; более короткий срок или дополнительные платежи в счёт основного долга приближают обе.

Связанные понятия

Интерпретация результатов

На новом стандартном кредите PMI требуется, когда коэффициент при выдаче строго выше 80%. Порог определяется суммой кредита на момент закрытия: внесите 80,000 первоначального взноса на дом за 400,000, и вы занимаете 320,000 — ровно 80.000%, то есть ипотечного страхования нет. Займите вместо этого 360,000, как в пресете PMI, и коэффициент равен 90%, поэтому страхование применяется. Премия — не фиксированная пошлина: она устанавливается как годовая доля остатка и выставляется ежемесячно, поэтому первый месяц кредита 360,000 при премии 0.5% стоит 150.00 и убывает по мере амортизации остатка. Кредиты FHA работают по собственной системе целиком — предоплаченный сбор за гарантию плюс ежегодные премии, которые длятся 11 лет при первоначальном взносе от 10% и весь срок кредита при меньшем взносе, — поэтому логика 80/78 на этой странице сознательно относится только к стандартным кредитам. Вы можете попросить служащего отменить стандартное PMI, как только остаток достигнет 80% ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости, при условии что платежи вносите вовремя и оценка подтверждает стоимость. На пресете 400,000/360,000 график впервые касается порога запроса 320,000 в месяце 98, когда остаток равен 319,623.85 — LTV 79.91%. Отправьте запрос именно тогда, а не ждите, потому что автоматическая дата наступает позже. Запрос бесплатен, его обязательно нужно оформить письменно, а служащий может заказать оценку за ваш счёт — если стоимость упала, в запросе могут отказать, даже когда арифметика амортизации сходится. Именно поэтому этот калькулятор измеряет каждый порог относительно первоначальной стоимости: он повторяет то, что служащий действительно рассчитает, без зачёта рыночного роста. Согласно Homeowners Protection Act, стандартное PMI прекращается автоматически первого числа месяца, следующего за тем, когда остаток достигает 78% первоначальной стоимости, — измеряется это по исходному графику амортизации, а не по сегодняшней рыночной стоимости и не по дополнительным платежам, которые вы сделали позже. В примере PMI по умолчанию отметка 78% равна 312,000, и график пересекает её впервые в месяце 112 с остатком 311,823.69, то есть LTV 77.96%. Совокупная премия, уплаченная к этому моменту, составляет 15,802.85 против 13,959.20, если бы служащий остановил её на вашем пороге запроса 80% в месяце 98, — разница 1,843.65 за стоимость одного письма. Два исключения важны: если вы отстаёте по платежам, служащий не обязан прекращать страхование, а если кредит находится в отрицательной амортизации или вы уже допустили дефолт, автоматическое право может быть приостановлено. От цены покупки, а точнее — от первоначальной стоимости, по которой был выдан кредит. Homeowners Protection Act считает и автоматическое прекращение на 78%, и порог запроса 80% в процентах от первоначальной стоимости, поэтому этот калькулятор никогда не даёт вам сдвинуть знаменатель. Если вы купили за 400,000, а рынок позже поднял дом до 460,000, автоматическая отметка остаётся на 312,000, а порог запроса — на 320,000; рост стоимости не приближает дату. Верно и обратное: если стоимость падает, пороги не поднимаются навстречу вам — график просто продолжает амортизацию к тем же фиксированным валютным отметкам. Оценки важны только для пути запроса, потому что служащий вправе отказать в отмене, если подтвердившаяся стоимость опустилась ниже той отметки, что даёт 80% первоначальной стоимости для их обеспечения.

Часто задаваемые вопросы

Когда требуется частное ипотечное страхование (PMI)?
На новом стандартном кредите PMI требуется, когда коэффициент при выдаче строго выше 80%. Порог определяется суммой кредита на момент закрытия: внесите 80,000 первоначального взноса на дом за 400,000, и вы занимаете 320,000 — ровно 80.000%, то есть ипотечного страхования нет. Займите вместо этого 360,000, как в пресете PMI, и коэффициент равен 90%, поэтому страхование применяется. Премия — не фиксированная пошлина: она устанавливается как годовая доля остатка и выставляется ежемесячно, поэтому первый месяц кредита 360,000 при премии 0.5% стоит 150.00 и убывает по мере амортизации остатка. Кредиты FHA работают по собственной системе целиком — предоплаченный сбор за гарантию плюс ежегодные премии, которые длятся 11 лет при первоначальном взносе от 10% и весь срок кредита при меньшем взносе, — поэтому логика 80/78 на этой странице сознательно относится только к стандартным кредитам.
Когда я могу запросить отмену PMI?
Вы можете попросить служащего отменить стандартное PMI, как только остаток достигнет 80% ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ стоимости, при условии что платежи вносите вовремя и оценка подтверждает стоимость. На пресете 400,000/360,000 график впервые касается порога запроса 320,000 в месяце 98, когда остаток равен 319,623.85 — LTV 79.91%. Отправьте запрос именно тогда, а не ждите, потому что автоматическая дата наступает позже. Запрос бесплатен, его обязательно нужно оформить письменно, а служащий может заказать оценку за ваш счёт — если стоимость упала, в запросе могут отказать, даже когда арифметика амортизации сходится. Именно поэтому этот калькулятор измеряет каждый порог относительно первоначальной стоимости: он повторяет то, что служащий действительно рассчитает, без зачёта рыночного роста.
Когда PMI прекращается автоматически, без запроса?
Согласно Homeowners Protection Act, стандартное PMI прекращается автоматически первого числа месяца, следующего за тем, когда остаток достигает 78% первоначальной стоимости, — измеряется это по исходному графику амортизации, а не по сегодняшней рыночной стоимости и не по дополнительным платежам, которые вы сделали позже. В примере PMI по умолчанию отметка 78% равна 312,000, и график пересекает её впервые в месяце 112 с остатком 311,823.69, то есть LTV 77.96%. Совокупная премия, уплаченная к этому моменту, составляет 15,802.85 против 13,959.20, если бы служащий остановил её на вашем пороге запроса 80% в месяце 98, — разница 1,843.65 за стоимость одного письма. Два исключения важны: если вы отстаёте по платежам, служащий не обязан прекращать страхование, а если кредит находится в отрицательной амортизации или вы уже допустили дефолт, автоматическое право может быть приостановлено.
Правило 78% считает от сегодняшней стоимости или от цены покупки?
От цены покупки, а точнее — от первоначальной стоимости, по которой был выдан кредит. Homeowners Protection Act считает и автоматическое прекращение на 78%, и порог запроса 80% в процентах от первоначальной стоимости, поэтому этот калькулятор никогда не даёт вам сдвинуть знаменатель. Если вы купили за 400,000, а рынок позже поднял дом до 460,000, автоматическая отметка остаётся на 312,000, а порог запроса — на 320,000; рост стоимости не приближает дату. Верно и обратное: если стоимость падает, пороги не поднимаются навстречу вам — график просто продолжает амортизацию к тем же фиксированным валютным отметкам. Оценки важны только для пути запроса, потому что служащий вправе отказать в отмене, если подтвердившаяся стоимость опустилась ниже той отметки, что даёт 80% первоначальной стоимости для их обеспечения.
Как быстро снизить LTV?
Рычагов всего два: поднять стоимость или уменьшить остаток, и контролировать можно только остаток. Любой разовый платёж в счёт основного долга снижает коэффициент ровно на величину платежа, делённую на стоимость: 10,000 на примере 400,000 — это 2,5 пункта LTV. В пресете PMI, чтобы опустить остаток с 360,000 до порога запроса 320,000, нужно 40,000 основного долга — это 10 пунктов LTV, и вы переходите с 90% на отметку 80%. Регулярные дополнительные платежи работают ещё лучше, потому что они складываются против графика амортизации: каждый доллар целиком уходит в остаток, и каждый порог — 80% в месяце 98, 78% в месяце 112 — наступает раньше. Третий рычаг, более высокая оценочная стоимость, вы не создадите, но крепкая оценка при покупке или рефинансировании поднимет знаменатель и снизит коэффициент, не трогая остаток.
Какой коэффициент LTV считается хорошим?
Как рабочее правило, 80% хорошо, 90% допустимо, 97% — практический потолок для стандартных кредитов на покупку, а всё выше 100% означает, что вы должны больше, чем стоит объект. При 80% на пресете по умолчанию у вас 80,000 собственного капитала — 20% актива, — вы полностью избегаете ипотечного страхования и попадаете в лучшую стандартную категорию. Между 80% и 97% кредит всё ещё финансируется, но ипотечное страхование применяется, а надбавки растут с каждым пунктом. Выше 97% большинство стандартных программ закрывают двери; их принимают государственные или портфельные продукты со своими правилами страхования. Выше 100%, как в примере с остатком 430,000 на стоимости 400,000 (LTV 107.5%, собственный капитал минус 30,000), варианты рефинансирования резко сужаются, а продажа означает, что деньги нужно внести на стол. Хорошо — понятие контекстное: инвестор может намеренно держать 75% ради плеча, но для основного места жительства устойчивая цель — 80% и ниже.
Чем LTV отличается от собственного капитала в доме?
Это два показания одного и того же вычитания: собственный капитал — это стоимость минус общий долг в валюте, LTV — это долг, делённый на стоимость, в процентах, и одно всегда зеркало другого: доля собственного капитала равна 100% минус LTV. Объект за 400,000 с кредитом 320,000 держит 80,000 собственного капитала, то есть 20% стоимости, а LTV ровно 80.000%. Перенесите кредит на 340,000 — и собственный капитал падает до 60,000 (15%), тогда как LTV вырастает до 85.000%. Валютная цифра важна для решений: за ней стоят настоящие деньги при продаже, выводе средств по HELOC или рефинансировании, тогда как проценты — то, по чему отбирают кредиторы, потому что они нормализуют объекты с разными ценами. Когда остаток превышает стоимость, два показателя расходятся на вид, но не в математике: собственный капитал минус 30,000 на доме за 400,000 — это LTV 107.5%, и оба говорят одно и то же: вы «под водой».
Что такое коэффициент займа к стоимости (LTV)?
Коэффициент займа к стоимости — это доля стоимости объекта, которую вы должны. Остаток по кредиту делится на стоимость и умножается на 100: на пресете по умолчанию здесь кредит 320,000 на объект за 400,000 даёт 320,000 ÷ 400,000 × 100 = 80.000%. Оборотная сторона того же числа — собственный капитал: 400,000 минус 320,000 оставляет 80,000, то есть 20% актива. Кредиторы считают LTV главным индикатором риска: чем больше актива профинансировано, тем тоньше подушка между дефолтом и их потерями, поэтому от LTV зависит, требуется ли ипотечное страхование, в какую тарифную категорию вы попадаете и сколько собственного капитала вы вообще сможете использовать под заём. Это не кредитный рейтинг и не анализ вашего дохода — это строго измерение остатка к стоимости, которое пересчитывается каждый раз, когда двигается любая из двух сторон.
Меняется ли взнос PMI в зависимости от заёмщика?
Премия по умолчанию 0.5% — это лучшее из возможных предложений. Более низкий кредитный рейтинг может удвоить её — подставьте своё реальное число в поле премии.
Ускоряют ли дополнительные выплаты основного долга окончание PMI?
Один дополнительный платёж в счёт основного долга в начале графика приближает месяц 112: дата отмены зависит от остатка, а не от календарной даты.

Откройте больше инструментов

Свежая подборка из всей нашей библиотеки инструментов.

Калькулятор Вероятности

Калькулятор последовательного и параллельного сопротивления

Калькулятор Макронутриентов

Калькулятор доходов Twitch

Калькулятор НДС

Калькулятор стоимости вычислений на графическом процессоре