Инвестиции в Недвижимость

Калькулятор рентабельности долга

Бесплатный калькулятор рентабельности долга (debt yield) для коммерческой недвижимости: проверьте NOI по минимуму кредитора, рассчитайте максимальный кредит по трём тестам — рентабельности долга, LTV и DSCR — и узнайте, какое ограничение срабатывает в сделке.

Этот инструмент вам помог?

Что такое Калькулятор рентабельности долга?

Рентабельность долга показывает, какой доход приносит коммерческий объект на каждый заёмный доллар: чистый операционный доход делится на остаток кредита и выражается в процентах. Кредит на 10,000,000 под здание, приносящее 800,000 в год, даёт рентабельность долга ровно 8.00%. Кредиторы обращаются к этому коэффициенту первым, потому что он игнорирует процентные ставки и графики амортизации — те две переменные, которые можно перестроить при реструктуризации, — и смотрит только на то, может ли сам актив нести этот долг. Кредит можно пересогласовать; доход — нельзя. Поэтому рентабельность долга стоит рядом с отношением кредита к стоимости и покрытием обслуживания долга как один из трёх показателей, которые приводит каждое коммерческое кредитное соглашение, и поэтому большинство кредиторов привязывают к кредиту минимум — обычно между 7.5% и 10%, — который готовый кредит должен пройти на дату закрытия. Калькулятор работает в трёх направлениях: он проверяет кредит по минимуму, рассчитывает наибольший кредит, допустимый при этом минимуме, и обратно находит NOI, который нужен заданной сумме.

Когда использовать этот калькулятор

  • Когда кредитор называет сумму кредита и нужно проверить её по его минимуму рентабельности долга до того, как вопрос уйдёт в комитет.
  • Когда вы рассчитываете новое приобретение и хотите узнать максимум выручки, который допустит только тест рентабельности долга.
  • Когда три потолка расходятся и нужно понять, какой коэффициент на самом деле ограничивает кредит.
  • Когда прогноз спонсора заявляет комфортную доходность, а вы хотите арифметику на реальной сумме кредита.
  • Когда NOI зафиксирован оценкой, но размер кредита ещё можно торговаться.
  • Когда вы сравниваете предложения с разными минимумами, потолками LTV и требованиями DSCR по одному и тому же зданию.

Шаги:

  1. Введите годовой NOI объекта — валовую доходность за вычетом операционных расходов, до обслуживания долга и резервов на капитальные затраты.
  2. Задайте минимум рентабельности долга кредитора. По агентским программам на многоквартирное жильё он обычно около 7.5%, по банковским кредитам — около 8% до 9%, а по гостиницам и переходным объектам — 10% и выше.
  3. Выберите режим. Рентабельность долга проверяет действующий кредит, расчёт рекомендует наибольшую сумму, а требуемый NOI отвечает на обратный вопрос.
  4. В режиме рентабельности долга введите остаток кредита и, если есть, оценочную стоимость — она включит кросс-проверку LTV и ставки капитализации.
  5. В режиме расчёта задайте максимальный LTV, затем откройте панель обслуживания долга, чтобы указать ставку, срок амортизации и минимальный DSCR.
  6. Прочитайте три потолка рядом. Наименьший из них — связывающее ограничение, то есть та сумма, которую кредитор фактически выдаст.
  7. Проверьте подразумеваемый LTV и подразумеваемую рентабельность долга на рекомендуемом кредите. Прохождение одного теста не означает прохождения остальных.
  8. Используйте сетку чувствительности, чтобы видеть, как потолок смещается при колебании NOI на плюс и минус 20% по минимумам от 7.5% до 11%.

Формула

Рентабельность долга = NOI ÷ Кредит × 100 Максимальный кредит при минимуме = NOI ÷ Минимум Требуемый NOI = Кредит × Минимум Рентабельность долга = Ставка капитализации ÷ LTV Годовой коэффициент кредита = 12 × Месячный платёж ÷ Кредит Потолок DSCR = (NOI ÷ Минимальный DSCR) ÷ Годовой коэффициент кредита Рекомендуемый кредит = Min(потолок рентабельности долга, потолок LTV, потолок DSCR)

Варианты использования

  • Кредитор назвал 18,000,000 под 1,400,000 NOI, и вам нужно одним кликом понять, проходит ли их минимум 9%.
  • Вы рассчитываете кредит на приобретение и хотите узнать максимум, который допускает только тест рентабельности долга, до вычета комиссий и резервов.
  • Ваш банк проводит три коэффициента, и вам нужно понять, какой из них на самом деле блокирует закрытие.
  • Спонсор продвигает запрос на 12,000,000, и вы хотите узнать NOI, который объект обязан приносить, чтобы обосновать его при минимуме 8.5%.
  • Вы сравниваете предложения агентств, банков и bridge-кредитов с разными минимумами и хотите один коэффициент, чтобы выстроить их в ряд.
  • Инвестор утверждает, что сделка проходит 10% — вы проверяете арифметику на реальной сумме кредита, а не на запрашиваемой цене.

Основные преимущества

  • Три теста андеррайтинга в одном экране — рентабельность долга, LTV и DSCR — с названным связывающим ограничением вместо догадок.
  • Полный тест минимума: максимальный кредит, запас в пунктах и разница в деньгах относительно того остатка, который вам действительно нужен.
  • Обратное решение вопроса, который заёмщики задают на самом деле: какой NOI должен приносить этот кредит, чтобы быть приемлемым?
  • Ставка и амортизация учтены в потолке DSCR, поэтому рекомендация отражает тот кредит, который вы фактически подпишете.
  • Подразумеваемый LTV и подразумеваемая рентабельность долга выводятся на рекомендуемом кредите, ведь прохождение одного теста никогда не гарантирует остальные.
  • Чувствительность по NOI плюс или минус 20% и по диапазону минимумов от 7.5% до 11% — падение аренды или более строгий кредитор уже учтены.

Советы профессионалов

  • Сначала посчитайте расчёт, затем проверьте по минимуму сам кредит, который вам действительно нужен. Разрыв ровно покажет, сколько NOI нужно выторговать.
  • Если ограничивает рентабельность долга, рычагов только два: больше NOI или меньше долга. Если ограничивает LTV, ограничение — это оценка. Если DSCR, запас даёт более длинная амортизация или более низкая ставка.
  • Просите прописать минимум в term sheet — минимальная рентабельность долга, в процентах, — а не спрашивайте, пройдёте ли вы их тест.
  • Кросс-проверьте рекомендацию тождеством: разделите ставку капитализации на LTV прежде чем нести число в комитет.
  • Провалите NOI на 10% в сетке. Если потолок опустится ниже вашей суммы кредита, у сделки нет подушки на вакантность.
  • Когда два предложения несут одинаковую ставку, сравнивайте их минимумы. Более мягкий минимум стоит настоящих денег дополнительной выручки.

Распространенные ошибки

  • Считать рентабельность долга заменой DSCR. Она игнорирует обслуживание долга, поэтому доходность 9% на кредите 5% ведёт себя совсем не так, как та же доходность на кредите 9%.
  • Мерить минимум по неправильному знаменателю. Минимум — это NOI, делённый на кредит, а не NOI, делённый на стоимость: близкий родственник этого правила, ставка капитализации, раздувает коэффициент на величину LTV.
  • Считать, что тест рентабельности долга ограничивает всегда. На торговом пресете ограничивает LTV, а в сделке с высокой ставкой потолок DSCR наступает первым, даже при комфортном минимуме.
  • Использовать NOI из запрашиваемой цены вместо NOI по андеррайтингу. Кредиторы учитывают доход за вычетом вакансии, управления и резервов, а не прогноз брокера.
  • Сравнивать минимумы по разным продуктам, игнорируя остальные условия. Минимум 8% при LTV 65% — это совсем другой случай, чем 8% при LTV 80%.
  • Забывать, что минимум напрямую двигает максимальную сумму кредита. Повышение минимума с 7.5% до 9% снижает потолок по рентабельности долга на 16.7% на том же NOI.

Объяснение ключевых терминов

Рентабельность долга:
чистый операционный доход, делённый на остаток кредита и умноженный на 100 — покрытие доходом кредита до учёта ставки и срока.
Минимум рентабельности долга:
минимальный коэффициент, который кредитор принимает по новому кредиту, обычно от 7.5% до 10% в зависимости от продукта и типа объекта.
Связывающее ограничение:
среди потолков рентабельности долга, LTV и DSCR — наименьший, то есть сумма, которую кредитор фактически выдаст.
Годовой коэффициент кредита:
годовое обслуживание долга в процентах от первоначального остатка — мост между NOI и тестом DSCR.
Подразумеваемый LTV:
рекомендуемый кредит, делённый на стоимость объекта, — чтобы кредит, прошедший по рентабельности долга, не оказался тайно выше потолка плеча.
Подразумеваемая рентабельность долга:
доходность, которая получается у рекомендуемого кредита: равна минимуму, если ограничивает рентабельность долга, и выше, если ограничивает другой тест.
Излишек NOI (недостача):
фактический NOI минус NOI, который требует минимум; отрицательное значение — тот разрыв дохода, который ещё нужно закрыть.
Тождество ставки капитализации:
рентабельность долга равна ставке капитализации, делённой на LTV, — тот же коэффициент, рассмотренный через объект, а не через кредит.

Связанные понятия

Пример

Возьмём пресет по умолчанию: здание с NOI 800,000, кредит 10,000,000 под стоимость 13,500,000, проверка при минимуме 7.5%. Рентабельность долга равна 800,000 ÷ 10,000,000 × 100 = 8.00%, то есть кредит проходит минимум на 0.50 пункта. Наибольший остаток, который этот минимум поддерживает, — 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67, поэтому текущий кредит ниже потолка на 666,666.67, а NOI, который минимум требует от этого кредита, — 10,000,000 × 7.5% = 750,000. Теперь возьмём офисный пресет в режиме требуемого NOI: 1,400,000 NOI при запросе 18,000,000 и минимуме 9% дают 7.78%, недостача составляет 1.22 пункта — объекту нужно 1,620,000 NOI, а не хватает 220,000. Наконец, рассчитаем торговый пресет: три потолка выходят 14,117,647.06 по рентабельности долга, 11,200,000 по потолку LTV 70% от стоимости 16,000,000 и 12,656,865.56 при DSCR 1.25, ставке 6.5% и амортизации 30 лет. Побеждает наименьший, поэтому ограничивает LTV: рекомендуемый кредит — 11,200,000, это ровно 70.00% LTV при подразумеваемой рентабельности долга 10.71%.

Интерпретация результатов

Читайте страницу в этом порядке. Заголовок окрашен по тесту: красный, когда доходность ниже минимума кредитора, янтарный — ниже 8%, даже если ваш минимум мягче, зелёный — от 10% и выше, и синий в стандартной полосе от 8% до 10%. В режиме рентабельности долга четыре карточки под ним дают максимальный кредит при вашем минимуме, запас в пунктах, разницу в деньгах относительно текущего остатка и тот NOI, который требует минимум. Далее разбор повторяет каждую цифру, добавляя LTV и ставку капитализации, как только введена стоимость объекта, а сетка чувствительности показывает, как потолок смещается при колебании NOI на плюс и минус 20% по минимумам от 7.5% до 11%. В режиме расчёта три потолка появляются карточками и таблицей с помеченным определяющим тестом, за ними — подразумеваемый LTV и подразумеваемая доходность на рекомендуемом кредите. Панель пошагового решения воспроизводит арифметику строка за строкой, поэтому любое число на экране можно пересчитать руками.

Часто задаваемые вопросы

Что такое рентабельность долга в коммерческой недвижимости?
Рентабельность долга — это чистый операционный доход, делённый на сумму кредита и умноженный на 100. Объект, приносящий 800,000 в год при кредите 10,000,000, имеет рентабельность долга ровно 8.00%. Поскольку показатель читает только доход и остаток, он не меняется при росте ставок или удлинении графика амортизации — именно поэтому кредиторы считают его тем коэффициентом, который нельзя перестроить при реструктуризации. Обычно его приводят в кредитном соглашении наряду с LTV и DSCR, а большинство кредиторов привязывают минимум — обычно между 7.5% и 10%, — который кредит должен пройти при закрытии и часто заново при каждой пролонгации.
Как рассчитать рентабельность долга?
Разделите годовой чистый операционный доход на остаток кредита и умножьте на 100: рентабельность долга = NOI ÷ Кредит × 100. Тождество работает и в обратную сторону: умножьте кредит на минимум, чтобы получить требуемый NOI, — 10,000,000 × 7.5% = 750,000, — или разделите NOI на минимум, чтобы получить максимальный кредит: 800,000 ÷ 7.5% = 10,666,666.67. Введите любое из направлений в этот калькулятор, и он решит всё сразу, вернув доходность, запас в пунктах, разницу в деньгах и тот NOI, который минимум требует именно от вашего остатка.
Какой считается хорошей рентабельностью долга?
Большинство коммерческих кредиторов считает 10% и выше сильным показателем, 8% до 10% рабочей нормой, а ниже 8% — слабым уровнем, на котором кредит тонок относительно денежного потока объекта: кредиторы обычно уменьшат сумму, добавят резервы или откажут. Что считать хорошим, во многом зависит от продукта. По агентским программам на многоквартирное жильё обычный минимум — 7.5%, поскольку доход стабилен и кредит можно принять на себя, а по гостиницам и переходным объектам держат 10% до 12%, потому что доход нестабилен. Читайте минимум, прописанный в вашем term sheet, как определение хорошего для этой сделки, и затем проверяйте по нему реальную сумму кредита.
Какой минимум рентабельности долга используют кредиторы?
Типичные минимумы по продуктам: агентские программы и многоквартирное жильё — около 7.5% до 9%, сделки с региональными банками — 8% до 10%, пулы CMBS — 8.5% до 10%, страховые компании — 9% до 11%, а bridge- и переходные кредиты — 7% до 9%, но с более жёсткими тестами LTV и DSCR. Тип объекта важен не меньше, чем кредитор: промышленные объекты и мини-склады часто проходят по 8%, якорная торговля — около 8.5%, офисы — около 9%, гостиницы — 10% до 12%. Это рыночные соглашения, а не правила: главный минимум — тот, что прописан в вашем term sheet, поэтому калькулятор позволяет проверить любое число и пройти весь диапазон сеткой чувствительности.
Чем рентабельность долга отличается от DSCR?
Рентабельность долга делит NOI на остаток кредита; DSCR делит NOI на годовое обслуживание долга. Поэтому рентабельность долга не зависит ни от процентной ставки, ни от графика амортизации, тогда как DSCR целиком определяется ими. На торговом пресете потолок по рентабельности долга равен 14,117,647.06 при минимуме 8.5%, но при ставке 6.5% на 30 лет и требовании покрытия 1.25 потолок DSCR опускается до 12,656,865.56 — срабатывает раньше тест покрытия. Кредиторы применяют оба показателя не случайно: рентабельность долга спрашивает, может ли актив нести основной долг, DSCR — может ли он нести платежи, а кредит должен удовлетворять более строгое из ограничений.
Чем рентабельность долга отличается от ставки капитализации?
Ставка капитализации делит NOI на стоимость; рентабельность долга делит NOI на кредит. Связывает их тождество: рентабельность долга равна ставке капитализации, делённой на LTV, и оно выполняется точно — ставка капитализации 6% при LTV 70% даёт рентабельность долга 8.57%. Это объясняет, как одно и то же здание может показывать комфортную ставку капитализации и слабую рентабельность долга одновременно: делитель — это плечо, поэтому каждый пункт LTV поднимает доходность вверх. Как только вы вводите стоимость объекта, калькулятор автоматически проверяет тождество, выводя ставку капитализации и LTV рядом с доходностью, чтобы обе точки зрения сходились.
Может ли рентабельность долга быть слишком высокой?
Да, хотя проблема с кредитоспособностью возникает редко. Очень высокая рентабельность долга обычно означает, что кредит невелик относительно дохода: либо заёмщик оставил часть средств неиспользованной, либо цена оказалась низкой относительно дохода, либо NOI включает статьи, которые кредитор всё равно не будет учитывать. В режиме расчёта высокая подразумеваемая доходность рекомендуемого кредита говорит скорее о процессе, чем о сделке: она указывает, что ограничивает не рентабельность долга, то есть реальное ограничение — плечо или покрытие, а не доход. Для заёмщика практический вопрос не в том, высок ли коэффициент, а в том, позволяет ли определяющий тест занять ровно столько, сколько нужно.
Как улучшить рентабельность долга в сделке?
Три рычага, от самого быстрого: увеличить NOI в андеррайтинге — подтвердить компенсации, дозаполнить арендованность или переопределить расходы, которые кредитор примет к зачёту; уменьшить сумму кредита, привлекая больше собственного капитала или пересмотрев условия сделки; либо договориться с кредитором о более низком минимуме, если это позволяет класс актива. На примере по умолчанию рост NOI с 800,000 до 850,000 поднимает доходность с 8.00% до 8.50% на том же кредите и увеличивает максимум по минимуму с 10,666,666.67 до 11,333,333.33. Либо сократите кредит до 9,500,000 — доходность составит 8.42% безо всякого изменения дохода.
Применяется ли рентабельность долга к жилой ипотеке?
Крайне редко. Потребительскую ипотеку оценивают по показателям долга к доходу — переднему и заднему, — по LTV и кредитному рейтингу, потому что долг погашает зарплата, а не объект. Рентабельность долга — коммерческий коэффициент: его применяют к кредитам на многоквартирное жильё, офисы, торговлю, промышленность и гостиницы, где доход здания обслуживает заём. Некоторые жилые инвесторы и портфельные кредиторы используют его неформально, а поскольку тождество со ставкой капитализации выполняется для любого доходного объекта, оно переносится напрямую. Если вы сравниваете жилое предложение с коммерческим, рассчитывайте на то, что минимум рентабельности долга будет только в коммерческом term sheet.
Что такое годовой коэффициент кредита и почему он важен?
Годовой коэффициент кредита — это одно годовое обслуживание долга, делённое на первоначальный остаток кредита и выраженное в процентах: годовая стоимость содержания долга на каждый заёмный доллар. При ставке 6.25% на 30 лет он равен 7.3886%, при 7% на 25 лет — 8.4814%. Это мост между NOI и тестом DSCR, потому что потолок покрытия равен NOI, делённому на минимальный DSCR, а затем разделённому на этот коэффициент. Чем ниже коэффициент, тем больший долг выдерживает каждый доллар дохода, — именно поэтому потолок DSCR в режиме расчёта меняется в тот момент, когда вы меняете ставку или срок амортизации, и именно поэтому калькулятор выводит коэффициент рядом с потолком.
Как трёхтестовый расчёт определяет сумму кредита?
Каждый тест даёт свой потолок: тест рентабельности долга — NOI ÷ минимум; тест LTV — стоимость × максимальный LTV; тест DSCR — (NOI ÷ минимальный DSCR) ÷ годовой коэффициент кредита. Калькулятор рекомендует наименьший из трёх, потому что именно это ограничение кредит встретит первым при андеррайтинге. При равенстве порядок фиксирован — сначала рентабельность долга, затем LTV, затем DSCR, — поэтому определяющий тест в выводе всегда детерминирован, а не случаен. На торговом пресете потолки составляют 14,117,647.06, 11,200,000 и 12,656,865.56, поэтому ограничивает LTV на уровне 11,200,000, а подразумеваемая рентабельность этого кредита равна 10.71%.

Откройте больше инструментов

Свежая подборка из всей нашей библиотеки инструментов.

Калькулятор хаус-хакинга

Калькулятор закона Ома

Калькулятор Времени Чтения

Калькулятор зарплаты на руки

Калькулятор Гравитационной Силы

Калькулятор взвешенного GPA AP/Honors