เครื่องคำนวณ PMI คืออะไร?
ในสินเชื่อทั่วไปฉบับใหม่ PMI จำเป็นทุกกรณีที่ LTV ณ วันทำสัญญาเกิน 80% อย่างแท้จริง เกณฑ์นี้วางอยู่ที่วงเงินกู้ ณ วันปิดบัญชี: ดาวน์ 80,000 บนบ้าน 400,000 คุณกู้ 320,000 ซึ่งเท่ากับ 80.000% พอดี — ไม่มีประกันสินเชื่อบ้าน แต่ถ้ากู้ 360,000 แทน อย่างในค่าตั้งต้น PMI อัตราส่วนจะเป็น 90% จึงมีประกันคุ้มครอง เบี้ยประกันไม่ใช่ค่าธรรมเนียมคงที่: มันถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีของยอดคงเหลือและเรียกเก็บรายเดือน ดังนั้นเดือนแรกของสินเชื่อ 360,000 ที่เบี้ย 0.5% มีต้นทุน 150.00 และลดลงเมื่อผ่อนชำระยอดคงเหลือ สินเชื่อ FHA ใช้ระบบของตัวเองทั้งหมด — ค่าประกันรับรองล่วงหน้าบวกเบี้ยประกันสินเชื่อบ้านรายปีที่วิ่ง 11 ปีหากดาวน์อย่างน้อย 10% และตลอดอายุสินเชื่อหากต่ำกว่านั้น — ตรรกะ 80/78 บนหน้านี้จึงเป็นแบบทั่วไปเท่านั้นโดยเจตนา
เมื่อไหร่ควรใช้เครื่องคำนวณนี้
- คุณกำลังเปรียบเทียบข้อเสนอซื้อสองรายการและอยากรู้ว่าเงินดาวน์แบบไหนปลดประกันสินเชื่อบ้านได้เร็วที่สุด
- คุณถึง 80% LTV แล้วและต้องการเดือนที่แน่นอนในการส่งคำขอยกเลิก แทนที่จะรอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อทำให้
- ราคาบ้านลดลงและคุณอยากเห็นว่ายอดคงเหลือใกล้จุดยกเลิกอัตโนมัติ 78% ที่มูลค่าเดิมแค่ไหน
- ค่าตั้งต้นเบี้ยประกัน 0.5% เป็นข้อเสนอที่ดีที่สุด คะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าอาจทำให้เป็นสองเท่า — ใส่ตัวเลขจริงของคุณในช่องเบี้ยประกัน
- คุณสามารถขอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อยกเลิก PMI แบบทั่วไปได้เมื่อยอดคงเหลือถึง 80% ของมูลค่าเดิม ตราบใดที่ประวัติการชำระของคุณเป็นปัจจุบันและการประเมินราคาสนับสนุนมูลค่านั้น บนค่าตั้งต้น 400,000/360,000 ตารางแตะเกณฑ์ขอ 320,000 ครั้งแรกในเดือนที่ 98 เมื่อยอดคงเหลืออยู่ที่ 319,623.85 — เป็น LTV 79.91% ส่งคำขอตอนนั้นแทนที่จะรอ เพราะวันที่อัตโนมัติมาช้ากว่า คำขอไม่มีค่าใช้จ่าย ต้องดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ให้บริการอาจสั่งประเมินราคาโดยคุณเป็นคนจ่าย — หากมูลค่าลดลง คำขออาจถูกปฏิเสธทั้งที่ตัวเลขผ่อนชำระถูกต้อง นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้วัดทุกเกณฑ์เทียบมูลค่าเดิม: มันสะท้อนสิ่งที่ผู้ให้บริการจะคำนวณจริง โดยไม่นับเครดิตจากการเพิ่มขึ้นของตลาด
- ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้าน PMI แบบทั่วไปยุติอัตโนมัติในวันแรกของเดือนถัดจากที่ยอดคงเหลือถึง 78% ของมูลค่าเดิม — วัดตามตารางผ่อนชำระเดิม ไม่ใช่มูลค่าตลาดวันนี้ และไม่ใช่การชำระเพิ่มที่คุณทำในเวลาต่อมา ในตัวอย่าง PMI ค่าตั้งต้น เส้น 78% คือ 312,000 และตารางข้ามเส้นนั้นครั้งแรกในเดือนที่ 112 ด้วยยอดคงเหลือ 311,823.69 เป็น LTV 77.96% เบี้ยประกันที่จ่ายจนถึงจุดนั้นคือ 15,802.85 เทียบกับ 13,959.20 หากผู้ให้บริการหยุดที่เกณฑ์ขอ 80% ของคุณในเดือน 98 — ต่างกัน 1,843.65 เป็นต้นทุนของจดหมายฉบับเดียว มีข้อยกเว้นสองข้อที่สำคัญ: หากคุณค้างชำระ ผู้ให้บริการไม่จำเป็นต้องยุติ และหากสินเชื่ออยู่ในภาวะผ่อนชำระติดลบหรือคุณผิดนัด สิทธิ์อัตโนมัติอาจถูกระงับ
ขั้นตอน:
- เปิดแท็บ PMI แล้วกรอกอัตราดอกเบี้ยในสัญญา ระยะเวลาเป็นเดือน และเบี้ยประกัน PMI รายปีที่ผู้ให้กู้เสนอให้
- ตารางจะแสดงเดือนของเกณฑ์ขอขั้นต่ำ — ตอนที่ยอดคงเหลือแตะ 80% ของมูลค่าเดิมครั้งแรก — และเดือนจุดยกเลิกอัตโนมัติที่ 78%
- เปรียบเทียบเบี้ยประกันรวมทั้งสองแบบ แล้วใช้ตารางความอ่อนไหวเพื่อดูว่าอัตราหรือมูลค่าที่ประเมินไว้ต่างออกไปจะขยับจุดยกเลิกอย่างไร
- กรอกมูลค่าทรัพย์สินที่ผู้ให้กู้จะประเมิน — ทุกเกณฑ์ในเครื่องคำนวณถูกวัดเทียบกับตัวเลขนี้
- คุณสามารถขอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อยกเลิก PMI แบบทั่วไปได้เมื่อยอดคงเหลือถึง 80% ของมูลค่าเดิม ตราบใดที่ประวัติการชำระของคุณเป็นปัจจุบันและการประเมินราคาสนับสนุนมูลค่านั้น บนค่าตั้งต้น 400,000/360,000 ตารางแตะเกณฑ์ขอ 320,000 ครั้งแรกในเดือนที่ 98 เมื่อยอดคงเหลืออยู่ที่ 319,623.85 — เป็น LTV 79.91% ส่งคำขอตอนนั้นแทนที่จะรอ เพราะวันที่อัตโนมัติมาช้ากว่า คำขอไม่มีค่าใช้จ่าย ต้องดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ให้บริการอาจสั่งประเมินราคาโดยคุณเป็นคนจ่าย — หากมูลค่าลดลง คำขออาจถูกปฏิเสธทั้งที่ตัวเลขผ่อนชำระถูกต้อง นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้วัดทุกเกณฑ์เทียบมูลค่าเดิม: มันสะท้อนสิ่งที่ผู้ให้บริการจะคำนวณจริง โดยไม่นับเครดิตจากการเพิ่มขึ้นของตลาด
- ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้าน PMI แบบทั่วไปยุติอัตโนมัติในวันแรกของเดือนถัดจากที่ยอดคงเหลือถึง 78% ของมูลค่าเดิม — วัดตามตารางผ่อนชำระเดิม ไม่ใช่มูลค่าตลาดวันนี้ และไม่ใช่การชำระเพิ่มที่คุณทำในเวลาต่อมา ในตัวอย่าง PMI ค่าตั้งต้น เส้น 78% คือ 312,000 และตารางข้ามเส้นนั้นครั้งแรกในเดือนที่ 112 ด้วยยอดคงเหลือ 311,823.69 เป็น LTV 77.96% เบี้ยประกันที่จ่ายจนถึงจุดนั้นคือ 15,802.85 เทียบกับ 13,959.20 หากผู้ให้บริการหยุดที่เกณฑ์ขอ 80% ของคุณในเดือน 98 — ต่างกัน 1,843.65 เป็นต้นทุนของจดหมายฉบับเดียว มีข้อยกเว้นสองข้อที่สำคัญ: หากคุณค้างชำระ ผู้ให้บริการไม่จำเป็นต้องยุติ และหากสินเชื่ออยู่ในภาวะผ่อนชำระติดลบหรือคุณผิดนัด สิทธิ์อัตโนมัติอาจถูกระงับ
สูตร
PMI_monthly = B_m × r_PMI ÷ 12; request cancellation: B_m ≤ 0.80 × V_0; automatic termination: B_m ≤ 0.78 × V_0.
กรณีใช้งาน
- คุณกำลังเปรียบเทียบข้อเสนอซื้อสองรายการและอยากรู้ว่าเงินดาวน์แบบไหนปลดประกันสินเชื่อบ้านได้เร็วที่สุด
- คุณถึง 80% LTV แล้วและต้องการเดือนที่แน่นอนในการส่งคำขอยกเลิก แทนที่จะรอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อทำให้
- ราคาบ้านลดลงและคุณอยากเห็นว่ายอดคงเหลือใกล้จุดยกเลิกอัตโนมัติ 78% ที่มูลค่าเดิมแค่ไหน
- ค่าตั้งต้นเบี้ยประกัน 0.5% เป็นข้อเสนอที่ดีที่สุด คะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าอาจทำให้เป็นสองเท่า — ใส่ตัวเลขจริงของคุณในช่องเบี้ยประกัน
- คุณสามารถขอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อยกเลิก PMI แบบทั่วไปได้เมื่อยอดคงเหลือถึง 80% ของมูลค่าเดิม ตราบใดที่ประวัติการชำระของคุณเป็นปัจจุบันและการประเมินราคาสนับสนุนมูลค่านั้น บนค่าตั้งต้น 400,000/360,000 ตารางแตะเกณฑ์ขอ 320,000 ครั้งแรกในเดือนที่ 98 เมื่อยอดคงเหลืออยู่ที่ 319,623.85 — เป็น LTV 79.91% ส่งคำขอตอนนั้นแทนที่จะรอ เพราะวันที่อัตโนมัติมาช้ากว่า คำขอไม่มีค่าใช้จ่าย ต้องดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ให้บริการอาจสั่งประเมินราคาโดยคุณเป็นคนจ่าย — หากมูลค่าลดลง คำขออาจถูกปฏิเสธทั้งที่ตัวเลขผ่อนชำระถูกต้อง นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้วัดทุกเกณฑ์เทียบมูลค่าเดิม: มันสะท้อนสิ่งที่ผู้ให้บริการจะคำนวณจริง โดยไม่นับเครดิตจากการเพิ่มขึ้นของตลาด
ประโยชน์หลัก
- เดือนเกณฑ์ขอขั้นต่ำและจุดยกเลิกอัตโนมัติที่แน่นอน ไม่ใช่คำตอบแบบคร่าวๆ ว่าประมาณแปดปี คุณจึงรู้ว่าเมื่อไรควรลงมือ
- ส่งออกเต็มรูปแบบ รายงานพิมพ์ และตัวเลขทีละขั้นตอน — ทุกตัวเลขที่แสดงสามารถสอบกลับไปถึงสูตรบนหน้าได้
- จดเดือนที่คุณข้าม 80% ไว้แล้วส่งคำขอยกเลิกตอนนั้น — การรอจุดยกเลิกอัตโนมัติ 78% มีต้นทุนประมาณ 1,843.65 ในตัวอย่างค่าตั้งต้น
- การจ่ายเงินต้นเพิ่มหนึ่งครั้งในช่วงต้นของตารางดึงเดือน 112 ให้เร็วขึ้น: จุดยกเลิกขึ้นกับยอดคงเหลือ ไม่ใช่วันปฏิทิน
- บนค่าตั้งต้น PMI 90% เบี้ยประกันเดือนแรกคือ 150.00 (360,000 × 0.5% ÷ 12) ลดเหลือ 130.17 ภายในเดือนที่ 112 เมื่อผ่อนชำระยอดคงเหลือลง
- การขอยกเลิกที่เกณฑ์ 80% มาถึงเดือนที่ 98 เทียบกับเดือนอัตโนมัติ 112: เบี้ยประกันรวม 13,959.20 เทียบกับ 15,802.85 ต่างกัน 1,843.65
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- วัดจุดยกเลิก 78% เทียบกับมูลค่าตลาดวันนี้ กฎหมายใช้มูลค่าเดิม ณ วันทำสัญญา ราคาที่สูงขึ้นจึงไม่ทำให้ PMI จบเร็วขึ้น
- ถือว่า 80% คือวันที่สิ้นสุดอัตโนมัติ 80% คือจุดที่คุณสามารถขอให้ยกเลิกได้ ส่วนจุดสิ้นสุดอัตโนมัติคือ 78% ตามตารางผ่อนชำระเดิม
- นำตรรกะแบบทั่วไปไปใช้กับ FHA เบี้ย FHA วิ่ง 11 ปีหากดาวน์อย่างน้อย 10% และตลอดอายุสินเชื่อหากต่ำกว่านั้น
- ลืมเบี้ยประกันที่อยู่ในยอดชำระ PMI เดือนแรก 150.00 เป็นเงินจริงและควรวางเคียงข้างเงินต้นและดอกเบี้ยเมื่อคุณทำงบ
- เหนือ 97% LTV โครงการทั่วไปส่วนใหญ่หยุดรับใบสมัคร และประกันสินเชื่อบ้านสำหรับสินเชื่อ LTV สูงอาจอยู่ตลอดอายุสินเชื่อ
คำศัพท์สำคัญ
- อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า:
- ยอดคงเหลือของสินเชื่อหารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน คูณ 100 ตัวเลขเดียวที่ขับเคลื่อนภาระประกันสินเชื่อบ้านและระดับราคา
- LTV รวม (CLTV):
- ยอดคงเหลือที่มีหลักประกันทั้งหมด — ภาระชั้นแรกบวกภาระรอง — หารด้วยมูลค่า สิ่งที่ผู้ให้กู้ใช้พิจารณาอนุมัติจริงสำหรับ HELOC และสินเชื่อถอนเงินสด
- ประกันสินเชื่อบ้านส่วนบุคคล:
- ประกันรายเดือนที่คุ้มครองผู้ให้กู้ ไม่ใช่คุณ จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไปฉบับใหม่ที่ LTV เกิน 80%
- มูลค่าสุทธิ:
- มูลค่าหักหนี้รวม แสดงทั้งเป็นจำนวนเงินและเป็นสัดส่วนของมูลค่า เพื่อให้ตัดสินผลกระทบของการราคาลดลงได้ทันที
- พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้าน:
- กฎหมายของรัฐบาลกลางที่อยู่เบื้องหลังการยุติอัตโนมัติ 78% และสิทธิขอของผู้กู้ที่ 80% สำหรับสินเชื่อทั่วไป
- เกณฑ์ขอขั้นต่ำ:
- เดือนแรกที่ยอดคงเหลือต่ำกว่าหรือเท่ากับ 80% ของมูลค่าเดิม — จุดเร็วที่สุดที่คำขอยกเลิกจะมีผลได้
- จุดยกเลิกอัตโนมัติ:
- เดือนแรกที่ยอดคงเหลือต่ำกว่าหรือเท่ากับ 78% ของมูลค่าเดิม ซึ่ง PMI สิ้นสุดโดยไม่ต้องมีคำขอใดๆ
- ตารางการตัดจำหน่าย:
- เส้นทางยอดคงเหลือรายเดือนของอัตราคงที่ที่ใช้วัดจุดสิ้นสุด การลดระยะเวลาหรือจ่ายเงินต้นเพิ่มดึงทั้งสองจุดให้เร็วขึ้น
แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน: รันตารางผ่อนชำระเต็มรูปแบบสำหรับทุกอัตราที่คุณได้รับ และดูการแบ่งเงินต้นกับดอกเบี้ยทีละเดือน
- คำนวณความสามารถในการซื้อบ้าน – สามารถซื้อบ้านได้เท่าไร: ย้อนกลับจากรายได้และหนี้ เพื่อหาราคาซื้อที่ LTV ของคุณควรเริ่มต้น
- DSCR: อัตราส่วนฝั่งนักลงทุนที่ผู้ให้กู้จับคู่กับ LTV เมื่อทรัพย์สินเป็นบ้านเช่า ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
- Cap Rate: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเทียบราคา — มุมมองผลตอบแทนที่อยู่ข้างมุมมองการเงินของดีลเดียวกัน
การตีความผลลัพธ์
ในสินเชื่อทั่วไปฉบับใหม่ PMI จำเป็นทุกกรณีที่ LTV ณ วันทำสัญญาเกิน 80% อย่างแท้จริง เกณฑ์นี้วางอยู่ที่วงเงินกู้ ณ วันปิดบัญชี: ดาวน์ 80,000 บนบ้าน 400,000 คุณกู้ 320,000 ซึ่งเท่ากับ 80.000% พอดี — ไม่มีประกันสินเชื่อบ้าน แต่ถ้ากู้ 360,000 แทน อย่างในค่าตั้งต้น PMI อัตราส่วนจะเป็น 90% จึงมีประกันคุ้มครอง เบี้ยประกันไม่ใช่ค่าธรรมเนียมคงที่: มันถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีของยอดคงเหลือและเรียกเก็บรายเดือน ดังนั้นเดือนแรกของสินเชื่อ 360,000 ที่เบี้ย 0.5% มีต้นทุน 150.00 และลดลงเมื่อผ่อนชำระยอดคงเหลือ สินเชื่อ FHA ใช้ระบบของตัวเองทั้งหมด — ค่าประกันรับรองล่วงหน้าบวกเบี้ยประกันสินเชื่อบ้านรายปีที่วิ่ง 11 ปีหากดาวน์อย่างน้อย 10% และตลอดอายุสินเชื่อหากต่ำกว่านั้น — ตรรกะ 80/78 บนหน้านี้จึงเป็นแบบทั่วไปเท่านั้นโดยเจตนา
คุณสามารถขอให้ผู้ให้บริการสินเชื่อยกเลิก PMI แบบทั่วไปได้เมื่อยอดคงเหลือถึง 80% ของมูลค่าเดิม ตราบใดที่ประวัติการชำระของคุณเป็นปัจจุบันและการประเมินราคาสนับสนุนมูลค่านั้น บนค่าตั้งต้น 400,000/360,000 ตารางแตะเกณฑ์ขอ 320,000 ครั้งแรกในเดือนที่ 98 เมื่อยอดคงเหลืออยู่ที่ 319,623.85 — เป็น LTV 79.91% ส่งคำขอตอนนั้นแทนที่จะรอ เพราะวันที่อัตโนมัติมาช้ากว่า คำขอไม่มีค่าใช้จ่าย ต้องดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ให้บริการอาจสั่งประเมินราคาโดยคุณเป็นคนจ่าย — หากมูลค่าลดลง คำขออาจถูกปฏิเสธทั้งที่ตัวเลขผ่อนชำระถูกต้อง นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้วัดทุกเกณฑ์เทียบมูลค่าเดิม: มันสะท้อนสิ่งที่ผู้ให้บริการจะคำนวณจริง โดยไม่นับเครดิตจากการเพิ่มขึ้นของตลาด
ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้าน PMI แบบทั่วไปยุติอัตโนมัติในวันแรกของเดือนถัดจากที่ยอดคงเหลือถึง 78% ของมูลค่าเดิม — วัดตามตารางผ่อนชำระเดิม ไม่ใช่มูลค่าตลาดวันนี้ และไม่ใช่การชำระเพิ่มที่คุณทำในเวลาต่อมา ในตัวอย่าง PMI ค่าตั้งต้น เส้น 78% คือ 312,000 และตารางข้ามเส้นนั้นครั้งแรกในเดือนที่ 112 ด้วยยอดคงเหลือ 311,823.69 เป็น LTV 77.96% เบี้ยประกันที่จ่ายจนถึงจุดนั้นคือ 15,802.85 เทียบกับ 13,959.20 หากผู้ให้บริการหยุดที่เกณฑ์ขอ 80% ของคุณในเดือน 98 — ต่างกัน 1,843.65 เป็นต้นทุนของจดหมายฉบับเดียว มีข้อยกเว้นสองข้อที่สำคัญ: หากคุณค้างชำระ ผู้ให้บริการไม่จำเป็นต้องยุติ และหากสินเชื่ออยู่ในภาวะผ่อนชำระติดลบหรือคุณผิดนัด สิทธิ์อัตโนมัติอาจถูกระงับ
ราคาซื้อ — แม่นยำกว่านั้นคือมูลค่าเดิมที่สินเชื่อถูกจดไว้เทียบ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของบ้านคำนวณทั้งการยุติอัตโนมัติ 78% และเกณฑ์ขอ 80% เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าเดิม นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้ไม่เคยให้คุณขยับตัวส่วนข้างล่าง หากคุณซื้อที่ 400,000 แล้วตลาดดันบ้านขึ้นเป็น 460,000 ในเวลาต่อมา เส้นอัตโนมัติยังอยู่ที่ 312,000 และเกณฑ์ขั้นต่ำยังอยู่ที่ 320,000 การเพิ่มมูลค่าไม่ดึงวันนั้นให้เร็วขึ้น กลับกันก็เช่นกัน: หากมูลค่าลดลง เกณฑ์จะไม่ขึ้นมาหาคุณ — ตารางแค่เดินผ่อนชำระต่อไปเส้นทางจำนวนเงินที่คงที่เดิม การประเมินราคาสำคัญเฉพาะเส้นทางการขอเท่านั้น เพราะผู้ให้บริการอาจปฏิเสธการยกเลิกได้หากมูลค่าที่สนับสนุนลดลงต่ำกว่าที่ 80% ของมูลค่าเดิมบอกเป็นนัยสำหรับตำแหน่งหลักประกันของพวกเขา